[에이스2반/온라인TF 허씨허씨] 부동산 트렌드 2025 독서 후기

부동산트렌드2025 독서후기

허씨허씨

1. 저자 및 책소개

저자는 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드 대학교에서 도시계획 · 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구하기도 했다.

주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 조선일보에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유하기도 한다.

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ‘부동산 트렌드’ 시리즈를 출간하여 있으며 책에서 김경민 교수는 ‘서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것’이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다.

그 근거로는 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전세값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 부동산 트렌드 2025는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

2. 요약 및 내용정리

Part1 2024년 부동산 시장 다시보기

N자로 반등한 서울 부동산 시장

• 2023년부터 2024년 7월까지 부동산 시장은 굴곡이 있었다. 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장

• 2010년대 서울 부동산 가격을 장기간 분석해보면 누적 상승률에 큰 차이가 존재하지는 않음

서울 아파트 골든크로스 발생

• 서울 아파트의 새로운 슈퍼사이클(장기적인 가격 상승 추세) 시작

• 매매 시장으로서의 수요 전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포

Part2 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

• 2024년 7월 기준 서울 아파트 시장은 N파고 형태가 명확하며, W파고의 가능성까지 존재

• 아파트 가격은 한 방향으로 흐름이 정해지면 장기적으로 움직임

전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?

• 2020년 팬데믹 이전까지 서울시와 전국 광역시의 가격 흐름에는 큰 차이 존재

• 2023년 이후 서울은 N파고가 나타나면서 상승 흐름이 완연한 반면, 2023년 전후로 전국 광역시는 지역마다 상이한 패턴으로 상승 혹은 정체를 보임

• 경기는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요

상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다

• 각 권역별 대장 구와 인근 대표 신도시

∘ 수도권 동남부 : 강남구 vs 성남시 분당구, 용인시 수지구

∘ 수도권 서북부 : 마포구 vs 고양시 일산동구, 일산서구, 파주시

∘ 수도권 서남부 : 양천구 vs 안양시 동안구(평촌), 김포시

∘ 수도권 동북부 : 노원구 vs 의정부시, 남양주시

• 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮고 그 이유는 수지구에 빈 땅이 많기 때문

• 마포구는 강남구와 비슷한 가격 패턴을 보이고 있으나, 일산과 파주까지는 확산되지 않음

• 양천구와 안양시 동안구는 동조화되는 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 함

• 노원, 남양주, 의정부시의 아파트 매매가격 흐름을 분석하면 현재 이들 지역 모두가 보합 상황 (노원과 남양주가 동조화 현상을 보이며 의정부가 시차를 두고 변하는 편)

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

• 2024년 6월 기준 강남구의 평당가가 도봉구의 약 3.3배 수준

• 강남구는 재건축이 이미 많이 완료된 단지들이 많아진 반면, 서초구는 최근에 신축 단지들이 많이 들어서고 있음, 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있음

• 노도성 지역은 강남과 접근성이 안좋고 재개발과 재건축이 순탄하게 진행되지 않아 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있음

고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점

• 고가와 중저가 아파트 상승의 시차 존재, 다만 강남과 강북의 누적 상승률은 비슷

∘ 누적상승률이 100%로 동일하더라도 가격의 격차는 5억 원에서 10억 원으로 크게 벌어짐

• 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타남

∘강남구 아파트 가격 상승이 곧바로 분당구에 영향을 미쳐 가속화가 됨

• 중저가 아파트에서는 비동조화 가능성이 나타남

∘개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커짐

빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량

• 2024년 서울 입주 공급량은 약 2만 세대, 이는 2010년대 평균 대비 약 40% 감소한 수치

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

• 서울시 주택 가격이 상승

∘ 입주 물량이 부족할 경우 가격이 상승하는 이유는 수요 – 공급 불균형

∘ 투기 수요 증가로 가격 상승 부추길 수 있음

• 전세 및 월세 가격 상승할 가능성이 큼

∘ 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소

∘ 전세금이 오르면 전세 수요자가 전세를 포기하고 월세로 전환하는데 월세 가격도 자연스럽게 상승

• 주거 안정성 악화

∘전세와 월세 가격 상승으로 저소득층 주거비용 부담 증가

Part3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

강남구 아파트는 이미 출발했다

• 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있음

노원구 아파트는 어디로 향할까?

• 노원구는 서울 및 강남구 아파트의 상승장을 몇 개월가량 후행하며 따라가는 경향이 있는데, 노원구 역시도 2024년 6월 슈퍼사이클 진입

상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트

• 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어감

• 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타남

∘ 2010년대 하락기는 38개월, 상승기는 무려 107개월 이어짐

• 부동산 사이클이 짧아짐

∘ 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클이 짧아질 가능성이 존재

임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유
 

• 투자수익률은 1년 치 임대료를 부동산 가격으로 나눈 값

∘ 1년 임대료 수입이 1,000만 원이고 주택 가격이 5억원이라면 투자수익률은 2%이다.

∘ 임대료가 50% 상승하고 주택 가격은 그대로라면 투자 수익률은 3%가 된다.

∘ 사람들마다 요구 수익률이 다를 수 있지만 투자 수익률이 2%에서 3%로 빠른 기간에 올랐다면 투자자들이 부동산에 관심을 갖기 시작

시공비는 내려간 적이 없다

• 현재 우리나라 시공비 상승 수준은 전년 동월 대비 상승률을 볼 때 2008년 이후 가장 심각한 수준

• 신축 아파트 물량 공급이 적어지면 신축 아파트 프리미엄이 높아질 것

• 신축과 구축의 가격 차이가 지나치게 벌어지면 약간의 불편을 감소하거나 추가 비용을 들여 리모델링을 해서라도 구축으로 갈 것

서울시 전세가격은 언제나 우상향했다

• 2022년 대폭락기를 제외하면 서울시 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향

∘전세가격이 전년 동분기 대비 10% 이상 폭등한 시기는 두 차례

∘전세 가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격도 상승시키는 편

대형 단지로 살펴본 전세 흐름

• 잠실의 엘리트는 연식도 비슷하고 1만 5천세대 육박하는 대단지로 전세 트렌드를 대변할 수 있을 표본

• 서울 전 지역과 엘리트, 왕십리뉴타운, 도곡렉슬에서 비슷한 흐름이 보임

전세가격 상승의 3가지 원인

• 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승

• 입주 물량의 부족

• 전세사기로 인한 빌라포비아

PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유

• 브릿지론과 본PF라는 이중 구조로 이루어진 부동산 PF 대출

• 현재 기대되는 분양 수입이 개발비용에 한참 못 미치는 경우가 많음

∘ 2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양 수입이 현저히 줄었다

• PF 대출 연장은 명백한 정책 실패

과거 PF 사태에서 우리가 배운 것

• 2011년 PF 사태 → 2013년 용산국제업무지구 파산

• 단기적으로는 고통이었으나 이후 부동산 시장은 발전하고 고도화

• 2021년 ~ 2022년 부실 부동산 PF 대출이 무너질 것 이라는 예측, 현실은?

∘ 2022년 10월 레고랜드 사태 이후 PF 대출 만기를 연장

∘ 이에 따라 토지 가격이 하락하지 않음

∘ 금융비융이 계속해서 발생

사업성 있는 PF가 사라졌다

• 지방은 토지비가 저렴해 시공비가 급등할 경우 기존의 개발 비용을 맞추기 어려움

• 토지비가 비싼 서울은 시공비가 상승하더라도 사업성이 나올 수 있음

빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량

• 서울의 2023년 빌라 공급량은 2010년대 연평균 15%에 해당하는 물량

• 아파트의 경우 지난 평균 대비 55% 정도 수준

공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다

• 2025년 기준 전체 물량의 84%가 동남권과 동북권에 집중

• 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것

부동산 수요 : 소득수준과 주택 양극화

• 거대한 인플레이션이 왔음에도 팬데믹 이후 서민들의 실질소득은 정체 또는 감소

• 주택시장 역시 양극화가 심해지고 있음

∘ 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아가기에 인근 지역의 가격도 상승할 것

Part4 12개 대장 단지 상세 리포트

대장 단지의 흐름이 바뀌었다

• 2024년 2분기를 지나면서 시장은 전혀 다른 방향으로 흐르면서 슈퍼사이클이 시작되고 있다

• N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미하며, W파고는 하락 – 상승 – 하락 – 상승의 연속성을 보고 가능성을 판단한다

• 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보임

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

• 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중

• 금리 인하는 시간문제다

• 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다

• 강남3구의 상승세가 전이될 것

• 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다

• 역대 최악의 공급 부족이 예상된다

Part5 2025년 부동산 가격 大예측

2025년 서울시 아파트 가격 시나리오

• 금리가 0.25%p 인하될 경우 서울 아파트 값은 약 6% 상승, 금리 인하 폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있음

• 임대차 2법 폐지될 경우 전세가격 한단계 상승 및 매매가격도 마찬가지로 상승할 것으로 예상

• 노도성 지역 아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책 등 변수에 의해 크게 영향을 받을 것

중산층과 서민을 위한 NEW 리츠 정책 (제안)

• 주택 수요자가 리츠 투자자의 일원으로도 참여

• 리츠의 주식을 보유해 의결권을 가진 주주가 되며

• 리츠가 취득한 주택에 거주하는 거주자가 된다는 점

• 취득세, 양도세, 종부세, 재산세 대상이 되지 않고 무주택을 유지할 수도 있음

• SH나 LH등 공공 브랜드 적용이 아닌 민간 브랜드가 적용

알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

• 종부세 개혁이 필요하며, 실효 재산세율 인상과 지역 재정 보조 방안에 대한 두가지 사안을 고려해야 한다는 입장

• 종부세는 복잡하고 일관성이 부족함

• 다주택자의 과세 부담은 당연하며 실효 재산세율 인상으로 인한 부담도 당연

Part6 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’

• 여전히 니즈를 갖고 오프라인 매장을 찾는 수요가 있음

• 오픈런 현상은 즉각적인 유동인구를 증가시키고, 상권을 활성화함

• 임대료 상승, 브랜드와 상권 연계에도 영향을 줌

일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’

• 체험 마케팅을 통한 유동인구 증가

• 지역 활역 및 이미지 개선

• 효율적인 공간 사용

홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나

• 최근 덕후 동네로 변화하고 있는 홍대입구 공실이 극심했던 홍대 상권이 달라지고 있음

특별부록 전세사기는 사회적 재난이다

전세사기의 대표적 유형

• 선순위 기망형

∘ 임차인게세 선순위 권리나 보증금이 없는 것처럼 속인다. 전세권이라든지 다른 대출 건이 사실 있는 집

• 동시진행형

∘ 빌라를 지으면서 중개인이나 분양대행업자가 가담하는 조직범죄 유형

전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인

• 정보 비대칭성

• 중개인의 도덕적 해이

• 모니터링 부재와 미약한 패널티

• 전세 제도 자체의 리스크

3. 느낀점

이 책은 빅데이터를 기반으로 2024년 1~2분기 서울 시장을 분석하고 서울이 대세상승할 것이라는 전망을 위주로 다룬 책이다.

그 배경에는 공급 절벽, PF 연장, 금리 인하 신호, 전세 상승 등의 저자가 판단한 다양한 근거들이 있었는데 책 발간 이후 실제로는 어떻게 흘러갔을까?

먼저 금리를 보게 되면 한국의 기준금리는 여름 이후 0.5%p가 내려갔으며 최근에는 1차례 동결되기도 했다.

다만 미국과 한국의 금리 차이가 여전히 존재하기에 금리 인하가 어렵다고 보는 전문가들도 있었다. 한국의 계엄 사태 그리고 미국 트럼프 대통령 당선 등은 원 달러 약세로 이어졌고 이에 따라 쉽게 금리를 내리기 어려운 상황이 되었다.

실제 2024년 1분기부터 서울의 거래량이 늘고 여름에는 엄청난 거래량을 보이긴 했지만 이에 따라 가계 대출이 급증하자 정부는 대출 규제라는 카드를 내밀어 시장을 통제하려 했다. 실제로 거래량은 급감했고 잠시 주춤하는 모습을 보이기도 했다.

그렇지만 현재도 압구정, 목동, 잠실 등에서 재건축 단지나 기존 선호도 있는 단지는 신고가를 기록하기도 하며 이 책에서 분석했던 단지 중 하나인 도곡렉슬은 전용59타입 기준 26.5억 실거래를 찍으며 전고점을 넘어버리기도 했다.

공급 절벽, PF 연장은 실제 팩트이기 때문에 금리 인하의 가정이 맞지 않을수도 있고 그렇지 않더라도 일부 지역은 가격이 상승했거나 하락하는 면을 보이기도 한다. 노도성으로 표현한 사이클 반응이 늦은 지역이 2024년 6월부터 슈퍼 사이클에 진입했다고 했지만 앞서 기재한 여러 이유들로 거래량이 뚝 끊긴 것을 볼 수 있었다.

아래 예시는 실제 노원구의 선호도 있는 구축과 신축의 실거래 예시

정리해보면 거시적인 분석은 물론 중요하지만 예측할 수 없는 변인은 항상 존재할 수 있으며 이에 따라 계속 시장에서 유연하게 대응하는 것이 정말 중요하다는 생각이 들었다.

사실 어느 누가 2024년 12월 한국 대통령의 계엄령을 예측할 수 있었겠는가?

그 상황에서도 누군가는 투자나 내 집 마련을 하고 있으며 누군가는 지금은 부동산을 볼 때가 아니라고 얘기한다.

‘바텀 – 업’ 방식을 하고 있는 투자의 중요성과 이 책을 읽고도 무조건 사야 해라며 조급해지기 보다 시장이 어떻게 움직였는지 현장에서 느끼고 배우고 있는 월부 방식이 개인적으로는 맞는 방법이라는 확신이 더 들었다.

한 가지 이 책의 아쉬운 점은 Part6 파트였는데 부동산 가격 예측과 주목할 상권에 대한 연결이 매끄럽지 않았다고 생각된다. 그래서 어떤 포인트를 강조하고자 아니면 슈퍼사이클과 연관된 키워드였나 싶었는데 조금은 와닿지 않아 집중력이 흐려졌다.

오히려 특별부록으로 넣은 전세사기에 대한 얘기가 앞서 빌라포비아가 가격 상승의 원인이 될 수 있다고도 저술했으니 이 부분을 강조하고 독자들에게 생각할 거리를 더 주었으면 어떨까 싶었다.

끝으로 전반적으로 데이터를 어떻게 활용하고 빅데이터 전문가가 이를 부동산에 접목시키는 흐름은 충분히 배울 점이 많다는 생각이 든다. 모든 전문가의 예상이 그렇듯 맞는 얘기가 있을 수 있고 틀린 얘기가 있을 수 있는데 데이터를 해석하고 분석하는 능력과 실력은 분명 나보다 몇 천배는 뛰어날 것이다.

이 점을 배우고 임장보고서나 나눔글 작성에도 적용해 볼 수 있는 점을 생각해보자.

4. 적용할 점

우선 데이터 활용과 분석하는 기술적인 부분은 배울점이 많다고 생각됩니다. 누군가를 설득하기 위해 제시한 장표들일텐데요. 스스로 투자의 확신을 갖기 위해 어떤 데이터를 근거로 활용할 것이며 해석은 어떻게 하면 좋을지 정리해보는 시간을 갖는 것이 의미가 있다고 생각했습니다.

현재 임장보고서 작성 시에도 입지, 시세, 단지분석, 결론 등 각 파트별로 여러 가지 데이터를 활용하고 있는데 이를 구조화 해놓는다면 추후에 좋은 자료가 되고 제 발언에 신뢰를 줄 수 있는 도구가 되지 않을까 싶었습니다.

그리고 시장에서 관심을 절대 놓치 말아야겠다는 점을 다시 한 번 상기하게 됩니다.

오랜만에 데이터를 분석하고 시장을 전망하는 책을 읽어보았는데요. 만약에 2024년 여름의 시장을 경험하지 않았더라면 그리고 그 이후에 갑작스러운 대출 규제, 계엄령, 트럼프 대통령 당선 등으로 인한 시장의 또 한번의 변화를 몰랐더라면 이 책을 읽고 어떠한 결론도 내리지 못했을 것 같습니다.

꾸준한 독강임투 그리고 투자자로서 아직 경험해보지 못한 상승장과 하락장을 온전하게 경험해보는 것이 저에게는 필요한 과정이라고 생각됩니다.

PF 대출 연장, 공급 부족, 금리 인하 신호 등은 최근 구해줘 월부를 찾아보니 책만큼 오히려 더 딥하게 다루어주셨다는 것도 알게 되었습니다. 부동산 관련된 구해줘 월부를 위주로 보게 되는데 이제 4년차로 넘어가는 연차인만큼 매크로적인 시야도 넓히고 전체적인 시장을 조망하고 분석할 수 있는 실력도 키우는 투자자가 되겠습니다.

끝으로 일부 동의하기는 어려웠지만 서울과 인근 도시들의 영향력도 함께 분석하면서 수도권 시장을 한 판으로 이해하는 투자자가 되고 싶습니다. 강남 – 분당 – 수지처럼 연계되는 지역을 앞마당으로 채워나가겠습니다.

5. 함께 나누고 싶은 이야기

6. 이 책과 읽어보고 싶은 책

앞으로 3년, 무조건 올라가는 곳 알려드립니다.