[열중반 43권 독서로 마인드 무장하고 2십억 벌조 산수국] 투자의 완성인 전세의 모든 것! 양파링튜터님의 2주차 강의 후기

안녕하세요. 

올해 2월까지 가치 있는 단지를 싸게 매수할 투자자 산수국입니다. :)

1년 전쯤 열중 첫수강 때 

양파링 멘토님의 전세 강의가 유독 어려웠던 기억이 있는데요.

이유는 나와 거리가 먼 이야기라고 생각해서

감정이입이 안 됐던 것 같습니다.

오늘 재수강을 하면서는 

파링 멘토님이 귀에 쏙쏙 들어오게 말씀해주시고 

중간중간 정리도 잘해주셨으며,

그동안 봤던 매물, 투자 후보였던 매물들이 계속 스쳐가서

저도 모르게 감정이입을 하면서 집중할 수 있었습니다.

그간 투자 후보였던 단지들이 공급 리스크가 있는 경우가 많았기에,

어떻게 적정 전세가를 판단하고 매수 결정까지 이을 수 있을지,

공급이 많은 곳, 전세 조건이 불리하여 리스크가 있는 물건들은 투자를 못하는 것인지 등

다양한 케이스를 들으면서

그간의 매물들을 복기 및 판단하고,

앞으로 내가 어떤 행동을 해야할지 계획할 수 있었습니다.

최근 매물을 보면서 많이 들었던 사장님들의 말씀들이 있는데요.

“여기는 주변 어디어디에 입주가 있어서 전세 잘 안 나가요. 장담 못해요. 잔금 각오해야해요.”

“주변에 입주가 없는데도 사람들이 안 움직여요. 전세가 보수적으로 봐야해요.”

이런 말을 듣고 막막한 기분에

‘어떡해야 하지? 나 투자 못하는 건가..’

하고 생각했는데요. 

오늘 멘토님 강의를 들으면서 

각각의 상황에 어떻게 대응해야하는지를 알았고

또 현실의 벽에 부딪히면 대응 방법을 찾아서 

행동해야함을 알게됐습니다.  

#현재 전세 분위기

전세 레버리지 투자에서 전세가는 매매가 못지 않게 중요한데요.

작년 전세대출 규제와 정치적 불안정성의 영향으로

거래량이 감소하고 관망세가 확대되는 분위기 속에서

서울, 지방의 매매 물량은 증가했고,

전세 매물은 

서울의 경우 입주 진행 중인 지역을 제외하고는 다시 감소세에 접어들었습니다.

매수 심리가 위축되고 공급 부족으로 인한 전세가 상승으로 전세가율이 상승할 것이므로

투자자에게 기회인 시장이라고 볼 수 있습니다.

요즘 1호기한다고 확언하면서도, 

주로 공급 영향 있는 단지들 위주로 보다 보니 투자가 어려워보여서

적극적으로 행동하지 않고 있었는데요.

전세는 입주 물량, 위치, 세대수에 따라 

무조건 기계적으로 움직이는 것이 아니므로,

기회의 시장이라는 것을 믿고 

다시 현장으로 나가보아야겠습니다.

ACTION) 이번 주 전수조사, 전임, 매임 꼭!! 하기

#적정 전세가 3단계 - 단생공

전세가는 내 투자금, 리스크와 바로 직결되는 것이므로

전세가를 모르고 투자할 수는 없습니다.

그렇기에 멘토님께서는 전세가를 사장님께 물어보지 말라며

적정 전세가를 스스로 설정하는 방법을 알려주셨는데요.

물건 보고나서 항상 사장님께  

“이 정도면 전세 얼마에 나가요?”라는 질문을 안한 적이 없었던 

저를 반성하면서 ‘단생공'을 머리에 넣었습니다.

1. 단지 - 상,하위평형 호가, 실거래가, 개수 추이 확인

2. 생활권 - 가격 흐름 같이 하는 단지 호가, 실거래가, 개수 확인, 선호도 고려

3. 공급 - 입주 끝난 단지 물량 확인, 입주 예정 단지 확인, 영향력 고려 

ACTION) 투자 후보 단지 매매, 전세 개수 지속적 트래킹

전세가는 사장님이 아니라 내가 정하기(단생공) - 매수 전 전세가 제시, 사장님 의견은 참고만 하기 

전세가 희망회로 금지, 과거 입주 시 데이터로 투자금 계산하기

#전세기간 설정 - 공수표

1. 공급 - 재계약 시점 물량 규모, 시기, 상세위치 확인 → 영향권 파악

2. 수요 -학군지 가족 단위 84는 겨울방학이 성수기.. 소형은 대중 없음. 공통 비수기는 여름, 명절, 겨울 등

3. 포트폴리오 - 집 3채 이상부터 재계약 시기 분산

그동안 투자 후보 단지들의 시나리오를 예상할 때

공급 리스크가 있음에도 임대 기간을 조정할 시도는 해본 적이 없는데요.

공급 리스크가 있는 물건이라면,

즉, 재계약 시점에 입주가 있다면 그 기간을 피해서 임대 기간을 설정하고

세 낀 물건의 만기 시점에 입주가 있다면 

세입자가 오래 거주를 원하는지 의사를 파악하고 

신규 계약으로 만기일을 조정할 수 있는지 제안을 해봐야

리스크를 가늠하고 

최종 투자금까지 고려하여 

매수를 결정할 수 있습니다. 

현장에서 이런 물건을 만나면, 

매수 전 세입자의 가족 관계, 상황, 거주 의사 등을 최대한 파악해야겠습니다.  

ACTION) 만기 시점 공급 리스크 있는 세낀 매물, 저평가라면 현장에서 세입자 거주 의사 꼭 파악하기

#매수-전세 계약 시나리오

매수와 전세 계약에서 

꼭 확인해야 할 것들을 짚어주셨는데요.

등기부등본에서 확인해야 할 것, 주의사항,

매매, 전세계약서에서 확인해야 할 것, 특약사항, 주의사항 등을

짚어주셨습니다.

이런 법적인 서류들은 정말 꼼꼼히 체크해야하는데

그렇지 않은 경우 발생하는 큰 문제들은 

온전히 본인이 감수해야하기 때문입니다.

또 부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용이 될 수 있으므로

사장님께 내가 원하는 조건, 특약 등을 과감하게 얘기하고

내가 이해되지 않거나 불안한 제안은 단호하게 거절하면서

안전하게 계약을 진행해야겠습니다.

ACTION) 매수, 전세 시나리오, 특약 점검 및 수정

법률 관련 의문은 대한법률구조공단, 로톡에 질문, 크로스체크

현장에서 사장님, 매도자에게 휘둘려서 함부로 제안 수락하지 않기

최근 현장에서 사장님 말씀에

또 여기저기 유튜버들의 활약에

휘둘리는 갈대가 된 듯했는데

오늘 강의를 듣고

다시 투자자로서의 정체성과 책임 의식을 갖고

매수와 전세까지 마무리지어야함을 느꼈습니다.

그리고 특히 멘토님 말씀대로

1호기 후 번아웃이 와서 전세 때 손 놓고 있는 투자자들.. 이

절대 제 미래가 되지 않도록 

전세 후 치맥하도록 하겠습니다!! ㅎㅎ

강의 마지막 즈음에 보여주신

세입자 가족 분들께 받은 편지와 선물은 감동적이었어요.

매수든 전세든 모두 사람과 사람 사이에 일어나는 일이라는 것을 명심해야겠습니다.

"너무 작은 것에 일희일비하지 않는 투자자가 되세요.

정말 무리한 요구가 아니라면 들어주셔도 괜찮아요."

"앞으로 어떤 마음을 가지고 투자하느냐에 따라

부자 될 우리 모두의 ‘부의 그릇’을 키우는 시간이 될 것입니다."

11시부터 9시까지 긴 시간 동안 

10년차 투자자가 시행착오를 통해 얻은 

전세와 계약의 모든 것을 

우리가 그대로 따라할 수 있도록 알려주신

파링 멘토님께 감사드립니다 :)

함께해주시는 우리 조원들도 감사합니다 :)