[열반스쿨 중급반 1주차 독서 후기(월부은), 두 켤레] 죽음 앞에 자신 있는가? 진정 원하는 삶으로 은퇴하라..

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위, RHK

3. 읽은 날짜: 2023.02

STEP2. 책에서 본 것

[Why 1장. 왜 투자를 해야 하는가]

#자본주의  #노후파산 #투자

우리나라 노인들은 행복하지 않다…. 우리가 길에서 어렵지 않게 마주치곤 하는 파지를 수거하는 노인들을 보라. 그들의 현재 삶이 그들이 젊은 시절 아무 대책도 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 있는가?....노후 파산으로 스스로 생을 마감한 이들을 보도하는 기사 앞에서..오죽하면 죽음을 선택할까?란 생각이 들 때 나는 무력감과 두려움을 동시에 느낀다…지금 우리나라에서 일어나고 있는 현실이다…..지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다….이대로 살면 나와 내 가족에게 경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.

[Direction 2장. 당신과 돈이 가야 할 방향]

#소비통제 #생산자산 #부동산

나는 일단 생산 자산 구입에 필요한 돈을 모이고자 지출을 통제했다. 시간이 흘러 필요한 금액이 모이면 생산 자산을 하나 둘 사들였다. 여러 종류의 생산 자산 중 내가 선택한 것은 부동산이었다….그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다. 이를 잘 활용하면 가진 돈이 많지 않아도 더 비싼 생산 자산을 살 수 있는 것은 물론이요, 거기서 나오는 부가가치도 모두 내 것으로 만들 수 있다.

[What 3장. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]

#레버리지 #저평가 #앞마당

나의 투자 방식은 자신의 크기를 불려나가며 시간을 이용하는 투자다. 자신의 크기를 키워나가는 과정에서 내가 가진 돈에는 한계가 있으므로 무이자로 빌릴 수 있는 전세금을 레버리지로 활용한다….당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면 부동산의 가치를 볼 수 있는 안목을 갖춰야 한다….비교평가 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구이다….투자를 시작하고 지금까지 부동산에 관해 공부하면서 가장 크게 달라진 건, 아는 지역이 늘어났다는 것이다. 그 사이 전국에 걸쳐 제법 많은 지역의 부동산 현장에 직업 나가서 보고, 개별 단지와 아파트 들의 특징을 정리한 덕분이다.

[Concept 4장. 성공투자를 위한 필수 지식]

#종잣돈 #장기보유전세투자 #다주택 시스템

종잣돈을 마련하는 방법은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 현재 내 가계로 들어오는 수입에서 지출을 뺀 금액을 알뜰하게 모으는 것, 둘째는 거주 등의 이유로 묶여 있는 큰돈을 일할 수 있는 상태로 만드는 것이다…당장 월세투자 등을 통해 현금 흐름을 만들어내기보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기보유 전세투자 방법이 적합하다.  여기에 더해 인생을 바꾸기엔 부족한 투자 한 건당 수익을 키워나가기 위해 선택한 것이 ‘시스템 구축’이다. 여기서 말하는 시스템이란 ‘다주택’을 의미한다.

[How 5장. 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼]

#투자기준 #입지 #임장 #태도

저평가, 적은 투자금, 감당할 수 있는 리스크라는 투자의 최소 요건에 해당하지 않는 물건이라면, 당연히 투자하지 않는다….사람들이 거주하고 싶어 하는 곳은 어떤 요소에 의해 결정되는가? 대표적인 것이 바로 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위기와 위상 등이다….부동산에는 발이 없다. 그러니 이를 보려면 결국 내가 직접 현장에 나가야 한다. 그리고 임장의 기술이나 노하우보다 중요한 것은 다름 아닌 ‘태도’라는 것을 기억해야 한다. “이게 배우는 사람의 자세야!!”

[Mind 6장. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]

#인식 #행함 #함께 #책임감

상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치판단도 하지 않길 바란다. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다. 지금 상황에서 선택하고 스스로 바꿀 수 있는 범위를 설정하는 것은 나의 몫이다…이해했고 알았다면 행하라…현실을 바꾸는 경험을 하고 싶다면 그래서 인생을 바꾸고 싶다면, 그저 그저 그저 행하라!!!! 당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라. 같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다. 그들과 함께 하기위해 내가 먼저 좋은사람이 돼라…성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 가족들에게 책임감 있는 태도로 신뢰를 주라.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 자본주의 사회에서 우리의 자산을 지키고, 노후에 자신의 삶과 가족의 삶을 지키기 위해서 투자를 해야 한다.

2.돈의 지출을 통제하고 돈을 쓰면서 돈을 벌 수 있는 생산자산에 종잣돈을 활용할 계획을 세운다. 여러 생산자산 중에 전세제도를 활용한 레버리지 부동산 투자를 고려해 볼 수 있다.

3.앞마당을 늘려 비교평가를 통한 저평가 아파트를 찾을 수 있어야 한다. 입지를 볼 수 있는 안목과 실력, 관계에 대한 중요성을 인식한다. 초보투자자로서 잃지 않는 투자로 다양한 경험을 시도해야 한다. 부동산 투자 기준의 세 가지 저평가, 적은 투자금, 자금 동원력을 기억한다.

4.지출을 통제해 마련한 금액과 묶여 있는 자본의 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다. 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기보유 전세투자 방법을 고려하고 수익을 키우기 위해 ‘다주택’이라는 소위 시스템을 구축을 고려할 수 있다.

5.입지를 판단하는 가장 중요한 가치 4가지는 직장, 교통, 학군, 환경이다. 손품과 발품을 통해 저평가 되고 전세가율이 높은 곳을 주기적으로 탐색하고 임장한다. 당장은 돈을 번다는 생각보다 열심히 배우고 경험을 쌓으며 투자의 실력을 키우고 싶다는 마음, 태도를 갖자

6.아직은 찝찝하지만 옳고 그름은 뒤로하고 자본주의의 흐름을 이해하고 그 안에서 내가 할 수 있는 것들을 생각한다. 조급함을 버리고 기본기에 충실한다. 독강임투 반복, 경험, 성장 결국 실천하는 것은 나의 몫이다. 함께 할 수 있는 동료들을 찾고 내가 먼저 좋은 사람이 되기 위해 노력한다. 가정의 갈등상황을 해결할 수 있는 혜안을 갖자

STEP4. 책에서 적용할 점

‘월급쟁이 부자로 은퇴하라’는 수많은 내용을 담고 있다. ‘너나위’라는 멘토가 그 안에 들어가 있는 느낌이다. 수 많은 부동산 투자자들이 이해하고 기억하고 실행, 활용해야 할 내용들로 가득하다. 부동산 투자 철학과 기술, 그리고 투자자로써 갖춰야 할 태도 그리고 투자자가 경험하게 될 갈등 상황과 고민들 그리고 그런 미래 투자자들 위해 걱정스런 눈빛으로 얹어놓은 진심 어린 조언들까지..

결국, 부동산 투자 시장에서 살아남는 사람들은 누구일까…지금도 많은 수강생들이 월부를 거쳐가고 있다. 그 중에 얼마의 사람들이 남아 있을까? 이 책에 가득한 투자 기술은 투자자로 남아있다면 반드시 기억하고 적용해야 할 것들이다. 그 전에 먼저 내가 이 투자 방식이 나의 삶의 가치에 맞는 것인지? 부동산 투자에 내 인생의 일부를 넣어도 나중에 후회하진 않을지? 나에게 혹 더 중요한 삶의 가치가 있지는 않은지, 그것을 행하기 위한 시간이 부족하지는 않은지..생각해 볼 필요가 있다.

결국 이 책을 통해 나에게 적용할 점은

“월부은은 통해 본 부동산 투자가 네 삶에 중요한 가치로 인식되었는가? 선택에 좋은 길라잡이가 되어 줬는가?” 예라는 대답을 하게 된다면  “부동산 투자자로 살아가기 위해서 가져야 할 가치와 태도가 무엇인가? 고민하자. 좋은 사람이 되기 위해 노력하자. 그리고 그 바탕에 필요한 기술들을 채워가자..그리고 행하자…꾸준히 지속하자. 그 안에서 누구보다 자신과 좋은 관계를 유지하고 가족들과 행복하자. 그렇게 후회하지 않는 삶을 살아가자..시간이 많지 않다…

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

24p 이는 정직하고 건전한 방식으로 경제적인 자유를 얻길 원하는 투자자에게는 물론이요

36p 인간의 삶을 영위하기 위한 필수재인 동시에, 산 가격보다 비싸게 팔 수도 있는 투자재라는 것이다. 그리고 이는 ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다’라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다.

53p 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD국가 중 1위라는 사실이다. 따라서 우리나라 노인들은 행복하지 않다….노후 파산으로 스스로 생을 마감한 이들의 보도…..바로 지금 우리나라에서 일어나고 있는 현실이다.

64P 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험 요인을 제거하는 것 즉, 노후 준비다.

78p 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비자산’이다.

80p 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.

100p 더 무거운 물건을 들어 올릴 수 있는 지렛대와 마찬가지로, 전세금을 활용하면 보다 적은 돈으로 더 비싼 자산을 살 수 있게 되고, 수익률도 그만큼 높다.

112p 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

123p 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다.

131p 당신이 부동산 투자를 통해 좋은 성과를 내고 싶다면, 부동산의 가치를 볼 줄 아는 안목을 갖춰야 한다. 문제는 그 가치가 쉽게 눈에 보이지 않는다는 것이며, 그래서 열심히 공부해야 한다….이 요소들을 따져본 후 다른 것과 비교해 보는 과정을 거쳐야만, 해당 물건이 싼지 비싼지 판단할 수 있다. 이것이 바로 ‘비교평가’다. 이것이야말로 부동산의 저평가 여부를 판별할 수 있는 강력한 도구다!!!!

133p 이것이 ‘부동산 투자의 성공 비결은 발품에 달렸다.’고 하는 이유다. 명심하라. 부동산은 발로 하는 것이지, 책상에서 kb 시세로 그래프를 그려가며 하는 것이 아니라는 사실을, 나 역시 이를 깨닫기까지 많은 시행착오를 거쳤다.

134p 보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그가 집을 팔려고 하는 이유를 묻는다. ..나는 상대가 원하는 것과 내가 감수할 수 있는 것이 무엇일지 생각해 본다..매도자와 밀고 당기기를 거듭한 결과, 매도자가 내 조건을 받아들였다.

139p 대출을 받아 잔금을 치르면 여러가지 비용을 추가로 발생한다…그럼에도 대출을 받아 잔금을 치르는 과정에서 대출에 대해 공부하고, 실제로 발생하는 비용이 정확히 얼마나 되는지 경혐해 보기로 했다. 막연한 두려움도 떨쳐버렸다…그 때 내게 가장 중요한 화두는 ‘잃지 않는 선에서 경험쌓기’였다..

144p 고가 주택이나 가격이 많은 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다..자산의 가격이 클수록, 즉 비쌀수록 매매가든 전세가든 안전성이 떨어지는 것은 당연하다.따라서 절대 가격에 있어서는 가급적 상한선을 두고 투자한다. 초보 투자자라면 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자처로 조심할 필요가 있다. 변동성이 크다. 그만큼의 리스크를 감당해야 한다.

147p 어느 지역의 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다. 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

161p 잃지 않는 투자를 하고 싶다면 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

161p 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다.

163p ‘준비된 자에게 기회가 온다’라는 말은 부동산 투자에 있어서 ‘아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다’라는 의미이다.

190p 깔고 있는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치한는 방식을 ‘자본 재배치’라고 한다…투자에 사용할 종잣돈이 없다면, 현재의 지출을 관리해 수입에서 지출을 뺀 저축액을 늘리는 것과 동시에, 깔고 앉아 있는 돈을 적당한 수준으로 재배치하는 일까지 두 가지를 병행할 방법을 모색해야 한다. 자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라. 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다.

221p자산을 파지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다…두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다. 장기보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다. ..이런 이유로 처음부터 가급적 팔지 않을 가치 있는 부동산을 매입해야 한다…부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.

227p 당장 월세투자 등을  통해 현금 흐름을 만들어내기 보다 안정적으로 자산과 수익의 규모를 키워나갈 수 있는 장기 보유 전세투자 방법이 적합하다. 시스템이란 ‘다주택’을 의미한다…전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다..1년간 모은 종잣돈에 2년 전 매입한 주택에서 발생한 전세금 상승분이 더해짐으로 써 추가 주택을 매입할 수 있는 기회가 생긴다…투자한 부동산의 전세가가 하락할 가능성이 없는 건 아니다. 하지만 특정 지역 한 곳이나 한 아파트 단지에 이른바 ‘몰빵’ 투자를 한 경우가 아니라면, 전국에 고르게 투자해 보유하게 된 모든 주택의 전세가가 동시헤 하락하는 일은 거의 없다. 즉 결국 당신이 어떻게 투자했느냐에 따라 우려는 기우가 될 수 있다.

244p 유동성을 확보해야 한다…마이너스 통장이나 신용대출 등이 이에 해당된다…처음부터 마이너스 통장에나 신용대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다.

257p 투자를 결정하는 기준은 세 가지이다. 첫째, 저평가된 상태인가? 둘째, 투자금이 적게 드는가? 셋째, 리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

268p 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 시장은 냉각과 과열을 반복하게 되고 정책도 이에 맞춰 시행된다.

273p 수요가 많을 때 입주가 아닌 분양을 한다. 이 시차가 수급 불균형과 가격의 등락을 일으키는 핵심요인이 된다.

274p 지역선정의 기준으로 전세가율과 가격, 투자금의 규모, 입주물량, 미분양을 확인한다.

279p 그렇게 가격의 감을 잡고 난 후 매달 전국 시구 단위로 부동산의 시세를 확인하고, 시구 단위 평균 전세가율이 비교적 높고 가격이 저렴하게 느껴지는 지역을 몇 군데 정한다.(1단계) 그리고 ‘조인스랜드부동산’에서 그 지역들을 살펴보면서 높은 전세가율과 적정한 투자금 규모에 부합하는 단지가 많은 지역을 다시 한 번 정리한다(2단계). 다음으로 해당 지역의 입주 물량과 미분양 현황등을 확인해 구체적인 임장지역을 선정한다(3,4단계).

283p 사람들이 거주하고 싶어하는 요소는 일자리, 교통, 환경, 학군, 지역의 분위가나 위상등 이다.

308p 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 ‘태도’라는 걸 기억하라.

“돈을 쫓으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다.”

309p 부동산에는 이른바 ‘장부 물건’이라는 것이 있다. 이는 홍보 없이도 거래가 쉽게 이뤄질 수 있는 물건이라. 중개소끼리 공유하는 전산망이나 네이버 부동산에 올리지 않는 매물을 뜻한다.

328p 내 힘으로 바꿀 수 없는 것이라면, 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다…정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다. 어떻게 보면, 이러한 인식 전환이 투자의 기술이나 노하우를 아는 것보다 중요할 수 있다. 인식의 전화이 변화의 가장 강력한 동기가 되기 때문이다…원인과 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다.

331p 당신이 이 책을 읽으며 자본주의에 대해, 돈에 대해, 부동산 투자에 대해 몰랐던 것을 알게 되었다면 그리고 지금 변화를 갈망하고 있다면, 아는 것에서 멈추지 말고 반드시 이를 실행에 옮겨라.

346p 나도 주변에 좋은 사람, 최고의 사람을 두고 싶어서 내가 치러야 할 것이 무언이지 고민하다가, 먼저 좋은 영향을 미치는 사람이 되기로 했다.

#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책