[산성비] 월급쟁이 부자로 은퇴하라 독서후기

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저자소개: 주변에서 흔히 볼수 있는 40대 초반의 직장인이자 세 식구의 가장. 촉망받던 대기업 직원이었으나 존경하던 선배가 회사의 권유로 퇴직한 후 회사는 결코 직원을 책임지지 않는다는 사실을 철저히 깨달았다. 불안한 미래와 나 자신의 노후를 위해 무엇을 해야 하나 고민하던 중 우연히 읽은 투자서 한권에서 문제의 원인과 해결책을 찾아, 가난한 비평가가 아닌 풍족한 실천가가 되기로 결심했다. 처음 9개월간 100권 이상의 경제 및 투자서를 읽으며 자본주의와 돈에 대해 공부하고, 하루도 거르지 않는 현장답사로 부동산 실전 투자를 준비한 저자는, 마침 찾아온 상승장에서 공격적으로 투자해 현시점 100억 자산가로 거듭났다. 직장생활을 통해 얻은 월급을 종잣돈 삼아 매입한 부동산과 함께 일한 덕분이다. 

책의 제목처럼 월급쟁이 부자로 은퇴한 저자는 유튜브 <신사임당>채널의 재테크 좀 ‘아는 선배’에 출연해, 이 시대 집 걱정으로 밤잠을 이루지 못하는 이들의 고민에 진심 어린 조언과 따뜻한 위로를 건네며 수많은 팬에게 사랑받았다. 현재는 58만 구독자 <월부TV>를 진행하는 한편, 45만 회원을 거느린 커뮤니티 ‘월급쟁이부자들’에서 그동안의 투자 경험을 담은 칼럼과 오프라인 강연으로 초보 투자자에게 유용한 지식을 전하고 있다.

도서소개 : 국가도 회사도 책임져주지 않는 현실을 자각한 평범한 월급쟁이가 치열하게 공부하고 공격적으로 투자해, 100억 자산가로 거듭났다. 10만 부 판매 돌파를 기념하여 ‘증보판’으로 출시되는 《월급쟁이 부자로 은퇴하라》의 저자 너나위의 이야기다.

2019년 이 책이 출간되었을 당시만 해도 저자는 낮에는 일하고 밤에는 부동산 현장을 찾는 월급쟁이였으나, 투자 3년 만에 30년 치 연봉을 벌고 100억 자산가로 거듭나 이제는 진정한 ‘파이어족(Financial Independence Retire Early, FIRE)’이 되었다!

자본주의 사회에서 투자로 얻는 수익을 불로소득(不勞所得)으로만 치부해 버린다면, 노인이 되어서도 생계를 위해 고된 일터로 내몰릴 수밖에 없다. 핵심은, 근로소득을 자본소득으로 바꾸어, 나 대신 일할 ‘시스템’을 마련하는 것! 이 책은 투자를 왜 해야 하는지, 평범한 직장인이 어떤 방향과 목표를 세우고 수입과 지출을 관리해야 하는지 알려주는 동시에 지금 당장 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼을 통해, 현시점 누구라도 부동산 투자로 미래와 노후를 준비할 수 있게 돕는다. 증보판에는, 3년 전과 비교할 수 없을 정도로 달라진 부동산 시세와 세금 및 정책 변화 속에서 쏟아진 독자들의 FAQ에 관한 저자의 답변, 초판본에 공개했던 투자 물건에 대한 업데이트, 윤석열 정권에서 투자자들이 꼭 알아야 할 것들을 새롭게 담았다.

너나위는 증보판 특별 서문에서 묻는다. 모두가 투자자가 된 시대, 당신의 투자는 잘 되고 있느냐고, 너무 늦은 건 아닐까 조급해진 재린이들에겐 등을 토닥이며 말한다. 새로운 기회는 오늘도 탄생하고 있다고.

Chapter1. 왜 투자를 해야 하는가

Key words:  #인플레이션 #자본주의 #노후준비

[본]

1. 무관심 속에 썩어가는 돈

-당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션

P29. 이 물가라는 것이 내 소득의 증가속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다. 인플레이션은 왜 생기는 것일까? 이유는 은행이 돈의 양을 계속해서 늘리고 있기 때문이다. 

P30. 은행이 우리가 맡긴 돈으로 무언가를 해서 수익을 내고, 그 수익 중 일부만 돈을 맡긴 우리에게 돌려주는 구조로 자금을 운용하기 때문이다. 즉 밑천을 제공하는 사람에게 어느 정도 이익을 나눠주는 것이다. 

P32. ‘통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락’이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수밖에 없다.

-통장, 밑 빠진 독

-결국엔 집값이 상승하는 진짜 이유

P36. ‘인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안된다’ 라는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 

-당신의 돈을 통장에서 썩히지 않으려면

2. 월급은 절대 오르지 않는다

-갈수록 떨어지는 노동가치

P43. 양극화란 가계, 기업, 정부라는 경제의 3주체가 각각 나누어 가지는 부의 비율이 이전과 다르게 큰 격차를 보인다는 것이다. 즉 당신이 일해서 벌어들이는 소득의 증가속도가 점점 더 느려진다는 것이다.

-직장인을 위한 자본주의는 없다

P45. 언제까지 내가 직접 바꿀 수 없는 것들에 매달릴 것인가? 처자식을 둔 현실주의자로서 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀수 있는 부분에 집중하기로 했다. 회사가 얻은 수익을 내게 납득할수 있을 만큼 합당하게 나누어주기를 기다리기보다, 회사밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다. 

3. 당신마저 관심 없는 당신의 노후

-다른 어떤 세대보다 더 많이, 더 오래

P49. 당신은 어떤가? 지금의 소득 수준을 자녀가 성인이 되는 시점까지 계속해서 유지할 수 있는가?

-고령화와 노후 파산

P53. 우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요 수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD 국가 중 1위라는 사실이다.

-노후 준비는 셀프

P55. 본격투자를 시작하면서 세운 1차 목표는, 부자가 되는 것이 아니었다. 나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그 다음에 따라온 결과였을 뿐이다.

4. 직장생활 N년차, 당신의 현주소

-이 집값이 말이돼?

-무슨 일이 생긴걸까?

P60. 지금 이책을 읽고 있는 이들 중에서도, 투자를 시작하기 전의 나와 비슷한 사람이 있을 것이다. 돈 걱정없이 살아가려니 월급만으로는 부족해서 뭔가를 해야 할 것 같긴 한데, 얼마나 부족한지 도대체 무엇이 문제인지 도통 알 수 없는 사람들, 내가 그랬다.

가장 먼저해야할 것은 ‘자기점검’ 이다. 

-지금 내가 있는 곳

P63 상황을 인지하고 이제는 빤한 미래를 바꿔보고 싶다는 의지가 생겼다면, 본격적으로 그 방법을 배우기 전 마지막으로 해야할 것이 있다. 그건 바로 목표를 명확하게 하는 것이다. 이는 내가 집중해야 할 부분에 하나의 포인트를 찍는 것과 같다. 

-경제적 자유보다 우선인 것

P64. 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2가지로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험요인을 제거하는 것, 즉 노후 준비다. 많은 이가 막연히 머리속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지않은 2단계 목표라는 걸 기억하자.

-투자의 이유

P67. 투자는 당신과 당신 가족의 경제적 안정을 위해 반드시 해야만 하는 것이다.

Chapter2. 당신과 돈이 가야 할 방향

Key words:  #투자전략 #투자자의 돈 흐름  #레버리지

[본]

1. 직장인의 투자 전략

-돈을 버는 두 가지 방식

P72. 개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분 할 수 있다. 우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다. 

P75. 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 이동해야 한다.

-돈을 쓰는 두 가지 방식

P78~80. 현재 대한민국의 저금리 환경에서는, 은행의 예금통장 안에 잠든 돈 역시 ‘소비자산이다’. 시간이 흘러도 가치와 가격이 증대될 가능성이 있는 생산자산은 감가상각 외에는 기대할 것이 없는 소비 자산과 정확한 대척점에 있다.

-돈을 대하는 나의 방식

P82. 직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비자산이 아닌 생산자산을 사는데 써야 한다. 

-직장인의 포지션 전략

P83. 중요하 것은 돈을 버는 것보다 쓰는 것이라는 사실이다. 당신이 투자를 시작하기 전의 나처럼 노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면, 당장 1번(경제적 자유인)으로 옮겨갈 생각을 하기보다 우선 3번(예비 경제적 자유인’ 으로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바란다. 

2. 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

-어떻게 버는가? 어디에 쓰는가?

-직장인 투자자의 돈 흐름

3. 내가 부동산을 택한 이유

-예적금과 보험

-주식과 펀드

-부동산

-핵심은 레버리지

P103. 부동산 투자가 최고의 재테크 수단이며 다른 투자영역에 비해 우월하다고 생각하지 않는다. 사람에 따라 자신에게 맞는 영역은 따로 있다. 중요한 것은 각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산 자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 공부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다. 그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것이 아닌, 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다.

Chapter3. 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

Key words:  #저평가 #수익률 #입지

[본]

1. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

P108. 확실한 것은 투자를 학교에서 배울수 없다는 것이다. 투자자의 무기는 첫째도 경험이고, 둘째도 경험이다. 

P122. 내가 투자를 결정할 때 첫번째 기준으로 삼는 것은 ‘해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니냐’ 하는 것이다. 

2. 저평가 아파트에서 얻은 1억 2천만원

P144. 무조건 비싸고 좋은집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라.

3. 수익률 440%, 아는 지역을 늘린 대가

P158. 가장 중요한 것은 가치 대비 싸게 사는 것이다.

4. 3천만원으로 구한 역세권 대단지 초품아

P171. 나는 보통 매물을 확인할 때, 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도이다. 

Chapter4. 성공 투자를 위한 필수 지식

Key words:  #자본재배치 #저평가 #시스템투자 #리스크관리

[본]

1. 돈이 없다면 당신을 위한 종잣돈 마련법

-쓰는 것부터 체크하라

-No,짠돌이

P188. 그저 허리띠를 졸라매고 필요비까지 극단적으로 줄여서, 통장에 돈을 모셔놓는 방식이 아니다. 소비자산이 아닌 생산자산으로 바꾸는 것이다.

-자본 재배치

P190. 깔고 앉는 돈을 최소화해 나의 돈이 나를 위해 일할 수 있게 배치하는 방식을, ‘자본 재배치’ 라고 한다.

-돈은 없지 않다.

2. 직장인에게 꼭 맞는 시세차익형 투자

-월세투자vs전세투자

-노력 대비 효용

-직장인에게 가장 좋은 투자 방식

-변치 않는 투자 진리란 없다.

3. 절대로 돈을 잃지 않는 투자법

P205. 시세차익형 투자를 시도할 경우 정말 돈을 잃지 않는 것이 중요하다.

-저평가

P206. 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다. 

-저평가 여부 확인하는 법

P210. 비교할 수 있는 아파트 단지와 물건을 늘려야 저평가된 물건을 발견할 수 있다.

-실패없는 부동산 투자법

4. 용돈 몇푼 벌 것인가? 인생을 바꿀 것인가?

-용돈벌이 투자

-인생을 바꾸는 투자

5. 인생을 바꾸는 시스템 투자의 원리

P226. ‘조급함을 버리고 10년 이상을 봐라 돈이 부족하면 당연히 투자에 어려움이 있을 수밖에 없다. 하지만 돈이 부족하다고 해서 목표를 달성하지 못하는 것은 결코 아니다. 누구에게나 똑같이 주어지는 소중한 자산, 시간이 있으니까. 나는 위험하지 않으면서, 적은 돈으로 짧은 시간에 큰 수익을 낼 수 있는 투자법은 세상에 없다고 생각한다.

-똘똘한 한채

-시스템 투자법

-시스템 만드는 법

-예상을 뛰어넘는 속도

P234. 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세가지를 갖춰야 한다.

첫째, 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목

둘째, 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술

셋째, 역전세 등에 대비하여 내 자신을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

이 세가지를 갖추고 자산 규모를 늘려간다면, 누구나 부동산의 계단식 상승 구간이 나타날 때마다 생각지도 못한 속도로 순자산이 늘어나는 경험을 하게 될 것이다. 당신이 일하고 있을 때 뿐 아니라 먹고, 자고, 쉬는 동안에도 말이다. 

6. 위기가 나만 피해갈 거라는 착각은 버려라

-지키는 것도 중요한다

-절대 무너지지 않을 리스크 관리법

Chapter5. 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼

Key words:  #흙수저 금수저 #PER #능구와 공구 #쿼터법칙

[본]

1. 확실한 투자 기준 세우기

-기준을 세우기 위한 네가지 질문

-아파트 투자의 기준

-좋은 입지와 지역의 위상

-명확한 기준과 순서

2. 가격이 상승할 지역 선정하기

-허니버터칩과 아파트

-아파트 시장의 흐름

-지역 선정의 기준과 순서

3. 임장 전, 지역조사 하기

-무엇을, 어떻게 조사할까? (일자리,교통,환경,학군)

-지역의 분위기와 스토리, 가격

4. 지역을 눈에 담는 현장 조사

-지역 주민처럼

-중개소 방문

-매물확인

-중개소로 돌아와서

-아무리 강조해도 지나치지 않은 것.

5. 투자 즉시 돈 버는 실전 투자법

-바로 ‘그 물건’을 찾아서

-거기 아니면 여기

-우선협상 범위 설정하기

-임대를 결정짓는 네가지 요인

Chapter6. 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면

Key words:  #흙수저 금수저 #PER #능구와 공구 #쿼터법칙

[본]

1. 인식과 태도의 변환이 시작이자 끝

-^^ 되어야 한다.

-알았다면 행하라

2. 한번의 성공보다 중요한 것들

-조급함 버리기

-순서를 따르고 반복할 것

-꾸준함>실행>결심

3. 종잣돈처럼 귀하게 사람을 모아라.

-혼자보다 함께여야 하는 이유

-누구와 함께 갈 것인가?

-최고와 함께하는 법

4. 갈등에 대처하는 자세

-투자자의 우선순위

-갈등을 줄이는 시간표

[깨] 너나위님의 월부은은 나의 인생책이자 나의 삶을 180도 바꾸는 계기를 만들어준 책이다. 재독을 하면서 기존에 보이지 않았던 부분이 또 다시 눈에 들어와서 새삼 놀랐다. 책을 읽는 동안 개개인이 처한 환경에 따라 들어오는 부분이 달라질수 있기 때문이다.

이번에 읽으면서는 그 어느때보다 저평가에 대한 부분이 간절하게 다가왔다. 현재 실거주 집을 매도하고 월세로  거주분리를 하기로 마음먹은 후, 지금까지 봐두었던 매물들의 가격이 과연 저평가가 맞는것인가? 단지 하락 25% 이상인지 아닌지만 기계적으로 바라봤던 것이 아닌지 되돌아 보게 되었다. 현재 보고 있는 곳의 입지가 향후 미래에 어떻게 변할것인지 그에 따라 지금 형성되어 있는 가격이 미래를 봤을 때, 저평가가 아닌지 다시한번 고심하게 되었고, 확신이 드는지 스스로 복기하게 되었다. 현재 보고 있는 지역의 입지를 다시한번 분석해 보고, 주변환경의 변화 교통과 강남접근성을 바라보는 지역주민들의 선호도를 되돌아 볼것이다. 왜냐하면 가장 중요한 것은 가치대비 싸게 사는 것이기 때문이다. 결국 가치를 볼줄 아는 안목, 비교평가를 통한 가치판단으로 저평가 여부를 판단해야한다. 올해는 상급지 갈아타기를 반드시 성공하겠다는 마음으로 너나위님 책을 보면서 확언하고 다짐할수 있는 시간이었다

[적] 

1.저평가 판단을 위한 비교평가에 집중(꾸준한 전수조사) - 게으른 곰이 되자

2. 경험이 쌓여야 부동산을 보는 안목도 는다. 끊임없는 전임, 매임을 생활화하자.

3. 결국 종잣돈 싸움이다. 좀 더 허리띠를 졸라매보자

-빨리 부자가 되려면,  빨리 부자가 되려 하면 안된다. 부자가 되려는 사람들이 가장 많이 하는 실수는 빨리 부자가 되려는 마음을 갖는 것이다. 빨리 부자가 되려는 욕심이 생기면 올바른 판단을 할 수가 없다. 따라서 빨리 부자가 되려는 마음을 버리고 종잣돈을 마련해 복리와 투자를 배우고 경제용어를 배워 금융문맹에서 벗어나야 한다. 절대로 빨리 부자가 되려 하지 마라. 부자가 되는 가장 빠른 방법은 이 사실을 가슴에 새기는 데서부터 시작된다.

P113 

셋째, 싸게 살때까지 기다린다. 진정한 투자는 팔때를 잘 아는 것이 아니라 살때를 잘 아는 것이다.