안녕하세요
“젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기”
가 원씽인 산성비 입니다.
저는 월부를 시작하기 전, 2021년에
살고 있는 동네에서 엄청난 호재라고 판단하여
제대로 된 공부를 하지 않은 채
투자한 상가가 하나 있습니다.
GTX-C, 아레나 콘서트장과 연계된 전국수요,
K-POP 활성화를 통해 소비수요 등
투자를 안할 이유가 없다는
생각으로 겁도 없이 투자를 진행했습니다.
그때는 월부에서 투자공부를 하기 전이라,
입지 분석도, 저환수원리 라는 개념도 전혀 알지 못했던 시점으로
무지함 속에 장미빛 미래만 생각했었습니다.
3년간 월부에서 투자를 공부하고
현재 이 상가투자가 현재 큰 문제가 될때까지
스스로 부끄러워 세상 밖에
이일을 공유하지 못하고 전전긍긍하고 있었는데
이제는 이 문제를 정면으로 맞서고,
해결해 나가자는 마음으로 이글을 씁니다.
이렇게 용기를 내게 만들어준
워렌부핏 튜터님께 감사합니다.
부디 이 글을 보는 모든 분들이
저와같은 실패사례를 겪지 않으셨으면 하는 마음으로
정독해 주시길 바라겠습니다.
나는 왜 상가에 투자했을까
– 창동민자역사가 내게 가르쳐준 것
이번 경험담 후기를 준비하면서
어떤 이야기를 써야 할지 고민했습니다.
잘했던 투자 이야기를 할 수도 있고,
투자 공부를 하면서 성장한 이야기를 할 수도 있었습니다.
하지만 저는 오히려 제가 했던 투자 중 가장 아프고,
지금도 아직 끝나지 않은 이야기를 해보려고 합니다.
바로 창동민자역사 상가 투자입니다.
저는 창동민자역사 4층의 약 5평 규모 상가를
약 5억 5천만 원에 분양받았습니다.
당시에는 나름대로 이유가 있었습니다.
창동이라는 지역의 변화 가능성,
역세권이라는 입지,
민자역사라는 상징성,
개발에 대한 기대감,
그리고 향후 상권이 활성화됐을 때
얻을 수 있는 임대수익까지.
여러 가지를 생각해 보면
괜찮은 투자처럼 보였습니다.
하지만 지금 돌이켜보면 저는
그때 투자를 한 것이 아니라,
좋은 미래가 올 것이라는 기대에 돈을 걸었습니다.
그리고 이 차이를 이해하는 데
꽤 비싼 수업료를 치르고 있습니다.
1. 가장 큰 문제는 ‘좋아질 이유’만 찾았다는 것입니다
당시 저는 이 물건을 검토하면서
계속해서 이런 질문을 했습니다.
“창동이 앞으로 얼마나 좋아질까?”
“민자역사가 활성화되면 얼마나 가치가 올라갈까?”
“개발이 완료되면 사람들이 많이 오지 않을까?”
지금 생각하면 이상합니다.
투자를 검토하면서 제가 던졌어야 하는 질문은 따로 있었습니다.
“만약 생각대로 되지 않으면 어떻게 하지?”
이 질문을 거의 하지 않았습니다.
상권 활성화가 예상보다 늦어지면 어떻게 되는지,
실제 임차수요는 충분한지,
5평 남짓한 공간에서 현실적으로 어떤 업종이 영업할 수 있는지,
임대료가 기대보다 낮으면 수익률은 어떻게 되는지,
내가 팔고 싶을 때 누가 이 가격에 사줄 것인지.
무엇보다 사업이 계획대로 진행되지 않았을 때
내가 감당해야 하는 최대 손실이 얼마인지를
제대로 계산하지 않았습니다.
좋은 투자라면 상승 가능성을 계산하기 전에 먼저
틀렸을 때 얼마나 잃을 수 있는지
를 확인했어야 했습니다.
저는 반대로 했습니다.
좋아질 가능성을 먼저 믿고,
그 믿음을 뒷받침해 줄 이유를 찾았습니다.
2. ‘가격’보다 ‘스토리’를 믿었습니다
상가 분양 현장에는 많은 이야기가 존재합니다.
역세권, 개발호재, 유동인구,
미래가치, 상권 활성화, 예상 임대수익….
그 당시에는 이런 이야기 하나하나가
굉장히 설득력 있게 들렸습니다.
하지만 투자 공부를 다시 하면서 깨달았습니다.
스토리가 가격을 증명해 주지는 않습니다.
아무리 좋은 개발계획이 있어도
내가 비싸게 샀다면 좋은 투자가 아닐 수 있습니다.
반대로 화려한 이야기가 없어도 충분히
싸게 산 자산이라면 투자 기회가 될 수 있습니다.
그런데 당시의 저는
“여기가 앞으로 좋아질 것이다.”
라는 판단은 열심히 했지만,
“그래서 이 물건의 적정가치는 얼마인가?”
라는 질문에는 제대로 답하지 못했습니다.
비교할 수 있는 충분한 거래사례도,
임대료를 기반으로 한 보수적인 수익가치 계산도,
다른 투자대안과의 비교도 부족했습니다.
결국 저는 가격을 보고 투자한 것이 아니라
미래의 이야기를 보고 투자했습니다.
3. 가장 중요했던 ‘환금성’을 놓쳤습니다
아파트 투자를 공부하면서
가장 크게 깨달은 것 중 하나가 있습니다.
자산은 사는 것보다 파는 것이 더 중요할 수 있다는 것입니다.
아파트는 실거주라는 강력한 수요가 있고,
동일 단지 내 비교 가능한 거래가 존재하며,
매매와 전세 시장이 비교적 투명합니다.
하지만 구분상가는 전혀 달랐습니다.
특히 특수한 형태의 상업시설은 매수자가 제한적입니다.
당시 저는
“임대가 잘될까?”는 생각했지만,
“내가 이 물건을 팔고 싶을 때 누가 사줄까?”
라는 질문을 깊이 하지 않았습니다.
투자하던 당시
계속 가져가지 않으셔도
나중에 전매하시면 된다는 말만 믿었습니다.
하지만 이 물건은 그 누구에게도 매력적인 물건이 아니구나를
깨닫는 순간 팔수 없구나를 알았습니다.
지금은 투자할 때 반드시 생각합니다.
내가 오늘 이 물건을 산다면,
나중에 이 물건을 사줄 다음 사람은 누구인가?
그 사람이 명확하지 않은 자산은
가격이 아무리 매력적으로 보여도 훨씬 더 조심해야 합니다.
4. 레버리지가 위험한 것이 아니라,
통제할 수 없는 레버리지가 위험했습니다
이번 투자에는
중도금 대출이 포함돼 있었습니다.
당시에는 대출이 투자를 가능하게 해주는 수단처럼 느껴졌습니다.
하지만 상황이 예상과 달라지자
대출의 의미도 완전히 달라졌습니다.
잔금을 치르지 않는다고
모든 것이 끝나는 것도 아니었습니다.
계약금, 중도금 대출, 이자, 금융기관과의 관계,
계약상 의무, 법적 대응까지 서로 얽혀 있었습니다.
여기서 또 하나를 배웠습니다.
레버리지는 수익을 확대하는 도구인 동시에,
잘못된 판단을 되돌리기 어렵게 만드는 장치가 될 수도 있다는 것.
따라서 투자 전에는
“대출이 얼마나 나오지?”보다 먼저
“최악의 상황에서도 내가 이 대출을 감당할 수 있는가?”
를 물어야 했습니다.
저는 그 질문 역시 충분히 하지 않았습니다.
그리고 문제가 현실이 되었습니다
결국 제가 기대했던 것과
현실 사이에 여러 문제가 발생하기 시작했습니다.
사업과 상가 운영을 둘러싼 여러 쟁점이 생겼고,
금융 문제까지 겹치면서 단순히
“수익률이 조금 낮은 투자”의 문제가 아니게 됐습니다.
현재는 변호인단을 통해
법적 대응을 진행하고 있으며,
같은 문제를 겪고 있는 1000명 중
300명 이상의 수분양자들과 함께 대응하고 있습니다.
소송의 결과가 어떻게 될지는 아직 알 수 없습니다.
그래서 지금 제가 할 수 있는 것은 결과를 예측하는 것이 아니라
내가 통제할 수 있는 것을 하나씩 하는 것
이라고 생각합니다.
관련 자료와 계약 내용을 다시 확인하고,
변호인단과 쟁점을 정리하고,
금융기관의 중도금 문제를 확인하고,
다른 수분양자들과 정보를 공유하고 있습니다.
예전의 저는 문제가 생기지 않을 이유를 찾았다면,
지금의 저는
문제가 생겼을 때 내가 할 수 있는 일을 찾고 있습니다.
이 차이가 이번 경험을 통해 얻은 가장 큰 변화 중 하나입니다.
실패한 투자에서 도망가지 않기로 했습니다
사실 이런 이야기를 공개하는 것은 편하지 않습니다.
투자에 실패했다는 사실을 이야기하는 것도 그렇고,
적지 않은 금액이 걸려 있는 문제를 꺼내는 것도 그렇습니다.
처음에는 후회도 많이 했습니다.
“왜 그때 계약했을까?”
“조금만 더 알아봤다면 달랐을 텐데.”
하지만 계속 후회한다고 결과가 바뀌지는 않았습니다.
그래서 저는 이 경험을 그냥 ‘실패’로 남겨두지 않기로 했습니다.
오히려 제가 왜 이런 의사결정을 했는지를 계속 복기하고 있습니다.
그리고 월부에서 다시 투자 공부를 하면서 제가 놓쳤던 것들이 하나씩 보이기 시작했습니다.
입지와 가격을 비교하는 것.
비교평가를 통해 상대적인 가치를 판단하는 것.
좋은 것과 좋은 투자를 구분하는 것.
투자금과 감당 가능한 리스크를 계산하는 것.
무엇보다 원금을 잃지 않는 것을 먼저 생각하는 것.
예전에는 이런 것들이 투자 공부의 ‘이론’처럼 느껴졌습니다.
지금은 아닙니다.
저에게는 모두 실제 돈과 연결되어 있는 원칙이 되었습니다.
지금의 나는 무엇을 하고 있는가
저는 현재 창동민자역사 문제를 해결하는 동시에
다시 투자 공부를 하고 있습니다.
임장을 다니고, 임장보고서를 작성하고,
지역을 비교하고, 아파트 가격을 하나씩 비교해 보고 있습니다.
예전처럼 누군가가
“여기 좋아질 겁니다”라고
이야기하는 것을 듣고 판단하는 것이 아니라,
내가 직접 확인하고, 비교하고,
숫자로 판단하는 연습을 하고 있습니다.
그리고 앞으로의 투자에서는 한 가지를 반드시 지키려고 합니다.
확신이 생겨서 투자하는 것이 아니라,
검증이 끝났을 때 투자하자.
확신은 틀릴 수 있습니다.
하지만 충분한 비교와 검증을 거친 의사결정은
적어도 내가 무엇을 보고 투자했는지를 설명할 수 있습니다.
저는 이제 그런 투자를 하고 싶습니다.
이 경험을 통해 투자자분들께 꼭 말씀드리고 싶은 것
창동민자역사 투자를 경험한 사람으로서
이제 막 투자를 시작하는 분들께 꼭 말씀드리고 싶은 것이 있습니다.
첫째, 개발호재만 보고 투자하지 않았으면 합니다.
호재가 현실이 되는 시간과 내가 버틸 수 있는 시간은 다를 수 있습니다.
둘째, 분양 관계자의 설명을 투자 근거로 삼지 않았으면 합니다.
설명은 참고자료일 뿐입니다.
계약서, 공적 자료, 실제 거래가격과 임대수요를 직접 확인해야 합니다.
셋째, 수익률보다 먼저 최악의 상황을 계산했으면 합니다.
임대가 안 되면? 가격이 떨어지면?
팔리지 않으면? 대출을 직접 상환해야 한다면?
이 질문에 답하지 못한다면 계약을 미루는 것이 맞다고 생각합니다.
넷째, 환금성을 반드시 확인했으면 합니다.
살 때 좋은 물건이 아니라, 필요할 때 팔 수 있는 물건이어야 합니다.
다섯째, 이해하지 못한 계약에는 큰돈을 넣지 않았으면 합니다.
구조가 복잡할수록 문제가 생겼을 때 책임관계도 복잡해집니다.
계약금 몇 천만 원을 보내기 전에 몇십만 원을 들여
전문가에게 검토받는 것이 훨씬 저렴할 수 있습니다.
그리고 마지막으로,
투자에서 ‘모르는 것’보다 더 위험한 것은
‘안다고 생각하는 것’이라고 생각합니다.
2021년 당시 부동산 공부를 전혀 하지않은 시절이지만
저 역시 그때에는 충분히 알아봤다고 생각했습니다.
하지만 지금 돌아보면 저는 제가 확인하고 싶은 것만 확인했습니다.
이번 일로 저는 상당히 비싼 수업료를 치르고 있습니다.
아직 그 수업료가 최종적으로 얼마가 될지도 모릅니다.
그렇지만 한 가지는 분명합니다.
같은 실수를 두 번 하지 않는다면,
이 경험이 제 투자 인생에서 가장 비싼 실패인 동시에
가장 값진 공부가 될 수도 있다고 생각합니다.
앞으로 저는 좋은 투자를 찾기 전에
하지 말아야 할 투자를 걸러낼 수 있는 투자자
가 되고 싶습니다.
빨리 부자가 되는 것보다 오래 시장에 살아남는 것.
많이 버는 것보다 먼저 잃지 않는 것.
그리고 남의 확신이 아니라
내가 직접 확인한 사실과 기준으로 투자하는 것.
창동민자역사 투자는 아직 끝나지 않았습니다.
하지만 이 일을 겪기 전의 저와
지금의 저는 분명히 다릅니다.
그래서 언젠가 이 경험을 다시 돌아봤을 때
이렇게 말할 수 있었으면 좋겠습니다.
“그때의 실패가 내 투자를 멈추게 한 것이 아니라,
비로소 제대로 된 투자자가 되게 만들었다.”
그렇게 만들기 위해 저는
오늘도 다시 공부하고, 임장하고, 비교하고 있습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
현재 실전반을 함께하면서 용기를 내게 만들어주신
워렌부핏 튜터님과
같이 내일처럼 걱정해주신 다른 모든 실전반 동료분들
그리고 저와 함께 월부생활을 했던 모든 동료분들께
이글을 바칩니다.
