절대가 높은 지역에 투자할 때 잔금대비 하는법 (잔금대비 마인드맵 공유) [쟈부쟈]

서울수도권 투자하는데 전세가 안빠진다면?

참고할 수 있는 잔금 프로세스를 정리해 두었습니다.

안녕하세요.

멈추지 않는 그린라이트, 쟈부쟈입니다. ^^

서울 수도권 투자를 노리는 많은 분들이

절대가격이 큰 단지에 투자할 때,

전세가 맞춰지지 않을 경우의 리스크에

어떻게 대비해야할지 궁금해 하시는 분들이 많은데요.

이 글이 작은 도움이 될 수 있을 것 같아 작성해 봅니다.

1. 잔금이 가능한 경우

 

만일 투자한 물건이 전세가 나가지 않았을 경우

우리가 대비해야 할 잔금은 소위 '영끌' 이라고 부르는

주택담보대출, 신용대출(마이너스통장), 예적금 주식 등을 모두 합해야 합니다.

주택담보대출을 받아 잔금을 진행할 시,

아파트 KB시세에 대출가능비율(LTV)을 곱한 후 한도를 산정하며

DTI, DSR에 따라 대출한도가 또 달라집니다.

[시중은행 일반 주택담보대출 LTV(25년 2월 기준)]

(규제지역)

- 무주택자 규제지역의 경우 LTV 50%

- 1주택자 규제지역의 경우 LTV 50% (2년 내 기존주택 처분조건)

(비규제지역)

- 무주택자 비규제지역의 경우 LTV 60%

- 1주택자 비규제지역의 경우 LTV 60% (2년 내 기존주택 처분조건)

2. 잔금대출이 불가할 경우

 

잔금이 불가할 경우

투자로 주택을 매수하는 세 가지 방법이 있습니다.

1. 전세입자가 살고 있는 집 매수

2. 주인전세가 가능한 집 매수

3. 매매전세 동시계약

실제로 저의 경우 잔금이 불가능한 집에 3번의 경우로 투자했습니다.

여기서 궁금증이 또 오시죠?

만약 전세 만기가 되었는데 역전세가 일어나는 상황이오면 어떡하나요?

단지의 선호도 별로 차이는 있겠습니다만,

서울 수도권에 수요는 계속해서 있기 때문에

역전세가 발생하더라도 전세 금액을 최저가로 낮추면 나갈 확률이 높습니다.

즉, 대비할 수 있는 영역입니다.

현재의 서울수도권 전세 상황을 잠깐 볼까요?

<아파트실거래가 - 서울, 경기 전세가격지수>

물가와 전세가가 함께 인플레이션에 반영되므로,

서울수도권의 전세가가 장기적으로 우상향한다는 데에 동의하시나요?

서울 수도권의 전세가 수준은

전세가가 최고 수준이었던 21년-22년에 비해 하락한, 2020-2021년 수준 입니다.

즉, 현재 전세가의 수준이 비싼 상태는 아니기 때문에

이 이후 역전세 리스크가 2021-2022년의 투자에 비해

상대적으로 덜한 상태라고 볼 수 있습니다.

투자로 노리고 있는 개별 지역 및 단지별로

전세가의 수준을 파악해 보세요

1. 전세가 수준이 이전 전세 최고가에 비해 낮은 경우

대량 입주로 인해 전세가 수준이

비슷한 지역의 전세가격에 비해 상대적으로 낮은 지역과 단지들이 있습니다.

이때 전세를 현 시점 전세 호가에 맞추며 투자하게 된다면,

원래 낮은 상태이기 때문에 역전세가 크게 일어나지 않을 거라고

어느 정도 예상하고 들어갈 수 있습니다.

다만 투자금이 많이 들어갈 수 있는 점,
입주장이거나 공급이 많다면
매매 전세를 동시 진행하려고 해도
전세대기자가 나올 확률이
적을 수 있다는 특징이 있습니다.

2. 전세가 수준이 이전 전세 최고가와 비슷하거나 높은 경우

현재 전세 금액이 이전 전세가 대비 비슷하거나 더 높은 수준 이라면

마이너스통장, 신용대출의 한도를 알아두고

전세가의 하락에 대비하겠습니다.

또한 공급상황에 유의하며 살펴두겠습니다.

최악의 경우 전세가가 어느정도 떨어질지 대비하고 싶어요



전세가가 얼마나 떨어질지 우리는 예측하지 못합니다.

다만 직전 전세 최저가 만큼의 금액 대비가 가능한지 살펴볼 수는 있습니다.

저라면 보수적으로

현 전세가 - 직전(대부분 23년 전후) 전세최저가 만큼의 금액에

마이너스통장, 보유현금 등을 총동원해 대비가 가능한지 확인해볼 것 같습니다.



이제는 서울수도권에

절대가 높은 금액으로 투자할 때도

망설이지 않고 리스크를 대면해보시고
해결할 수 있는 방법을

생각해보시면 좋겠다는 마음으로
이 글을 썼습니다.

앞서 말씀드린 것처럼

지역과 단지 및 공급상황에 따라

단지별로 유동적일 수 있으니
방법론적인 부분만 참고해주시고,

꼭 개별 단지별로 지역의 공급 상황, 지역 및 단지 전세금액 수준을 검토하신 다음

신중하게 투자하시기를 바랍니다^^

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.