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9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사 : 너나위/알에이치코리아
3. 읽은 날짜 : 25.02
4. 총점 (10점 만점): 10점/10점
5. 책을 읽는 목적 : 저자에 마인드와 투자 방식을 배우고 지금 나에 방향과 전략을 점검하자.
STEP2. 책에서 본 것
[1장. WHY 왜 투자를 해야하는가]
본격 투자를 시작하면서 세운 1차 목표는 부자가 되는 것이 아니었다.
나는 그저 나의 노후를 준비하기 위해 투자를 시작했다. 부자는 그다음에 따라온 결과였을 뿐이다.
만약 당신이 나처럼 평범한 가정에서 태어나 맨손으로 시작한 사람이라면,
지금 행동하지 않으면 미래의 위기를 피할 수 없다고 보는 것이 현실적이다.
돈을 벌고 굴려서 부자가 되기 위해서가 아니라, 이대로 살면 나와 내 가족에게
경제적 위협이 닥칠 수도 있기에 투자해야 한다.
나는 이런 생각으로 투자에 임했고, 그래서 때론 어려운 일이 있었음에도
좌절하거나 포기하지 않고 꾸준히 투자를 이어올 수 있었다.
[2장. DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향]
우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서
자본화한 후, 그 자본으로 생산자산을 사는데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고
투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.
[3장. WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
01. 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다:의왕시 25평 아파트
한두번 운 좋은 성과를 거둔 초보 투자자일 경우 자신이 잘해서 성과가 난 거라 착각하는 순간
언젠가 그 자만심이 큰 화로 되돌아올 수 있다. 그 자만심이 투자 대상을 객과적으로 보는 시각에
왜곡을 가져오고, 자심의 감만 믿고 실행한 섣부른 투자가 자신을 위협하는 부메랑으로 돌아올 수 있다.
02. 저평가 아파트에서 얻은 1억2천만원:분당 21평 아파트
나는 지금도 투자 물건의 저평가 여부를 따질 때, 이와 같은 방법을 사용한다.
비교하고 또 비교해서 가치를 따져보고 현재의 가격이 그 가치에 어울리는 수준인지 판단한다.
가치에 비해 가격이 싸다면 저평가 되었다고 결론 내린다.
집을 보고 중개소 사무실로 돌아오묜서 나는 소장님에게 여러가지 질문을 했다.
보통 매도자와 가격을 협상하기 전에는 그집을 팔려고 하는 이유를 묻는다.
물론 이때 소장님이 매도자와 더 사이가 끈끈하다면 유용한 대답을 듣디 어려울 수도 있다.
하지만 거래에 대한 신뢰가 쌓이면 어느정도 구체적인 이야기를 들을 수 있다.
사람들은 통상 본인이 원하는 것만 주장한다. 그러나 협상의 기본은 주는 것에 있다.
내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하냐가 결정된다.
03. 수익률 440% 아는 지역을 늘린 대가:수지 32평 아파트
이처럼 임장 후 모니터링은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써
투자에 대한 안목을 쌓는데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.
아파트의 전세가도 비교해 볼 필요가 있다. 이를 통해 전세가 수준을 판단할 수 있는 건 물론이요,
지금 투자할 경우 2년뒤 전세금 상승분을 취할 수 있는지, 반대로 전세가가 떨어진다면
그 폭이 대략 얼마나 될지를 가늠할 수 있기 때문이다. 아파트의 매매가와 전세가 모두 저렴한
상황이라면 보다 큰 시세차익을 얻을 확률도 높아진다.
04. 3천만원으로 구한 역세권 대단지 초품아:평촌 21평 아파트
전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다.
결국 나는 임차인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고
결심했다. 그래서 잔금을 치를 수 있는지 자금 상황을 체크한 후 투자를 실행했다.
명심하길 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다 먼저 자신이 세운 투자 기준에
충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자.
[4장. CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식]
책을 읽고 있는 당신이 정말 투자를 통해 돈으로 인한 어려움을 극복하고 싶다면
먼저 해야할 것이 있다. 그동안 갖고 있던 경제적으로 여유롭고 폼나는 투자자의 이미지를 머릿속에서
지우는 것이다. 오히려 주변사람으로부터 왜 저렇게까지 할까? 라는 소리를 들을 각오도 해야한다.
당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열 통계 같은
것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.
사실 부동산 시장에 대한 정부의 규제 완화 혹은 강화 정책은 대한민국 경제사에서
늘 반복되던 일이며, 일종의 패턴도 있다. 투자 수요를 억제하기 위한 규제책으로 대출 조건을 손보는
내용 역시 빠지지 않는 단골 메뉴다.
[5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
초보 투자자라면 지역 선정에 특별한 방법이 있어 투자처를 바로 척척 짚어낼 수 있으리란 환상을 버려라.
나 역시 이와 같은 방법으로 임장지역을 선정한 후에는 묵묵히 현장에 나갔다.
한마디로 그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것이라고 할 수 있다.
나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가
되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.
무슨 일이든, 그일에 임하는 사람의 태도가 중요하다. 태도가 결과와 큰 상관없어 보여도
나는 그것들 하나하나가 모여 나중에 중요한 차이를 만든다고 믿는다.
[6장. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]
내 힘으로 바꿀 수 있는 것이라면 더 노력해서 원하는 방향으로 이끌면 되지만
내 힘이 미치지 않는 영역의 일이라면 내 생각을 바꾸야 한다.
불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야한다는 말이다.
함께 공부했던 수많은 사람 중 상당수는 원래 있던 자리로 돌아 갔다.
그들과 나의 차이가 지식이나 재능에서 비롯된 것 같지는 않다.
이유는 단 하나다. 나는 행했다.
일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만
그럼에도 뚜벅뚜벅 걷고 매일 해야할 일들을 묵묵히 해나갔다.
투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게 내가 가장 먼저 말하는 건
조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다.
준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면
지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.
꾸준함이라는 걸 오직 개인의 의지력 문제로만 치부할 순 없다고 생각한다.
의지력만 너무 강조하다 보면 오히려 더 빨리 지치게 될 수도 있다.
나는 단기 에너지인 의지력을 장기 에너지인 꾸준함으로 바꾸려면 본인의 의지뿐 아니라
타인의 힘도 정말 중요하다는 걸 경험으로 알게 되었다.
당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.
STEP3. 책에서 깨달은 것
[1장. WHY 왜 투자를 해야하는가]
처음 경제적 자유를 생각하고 재테크를 시작했지만, 주변에서 가족들 병원비로 인해 걱정하는 모습을 보며
책에 나온 문구가 와 닿는다. 나 또한 할머니가 연세가 많으신데 병원비를 걱정하는
가족들을 보며, 앞으로 가족에게 경제적 위협이 닥칠수도 있기에 꾸준히 투자하고 실력을 늘려야겠다는
다짐을 했다. 1장을 읽고 지금 내 상황에서 투자는 선택이 아닌 필수라는 생각을 하였다.
[2장. DIRECTION 당신과 돈이 가야 할 방향]
시간을 투입하지 않아도 돈이 들어오는 구조(시스템)를 만드는 방법은
일해서 번 돈을 생산자산으로 바꾸는 것이다.
아파트라는 생산자산으로 시스템을 만들겠다고 목표를 세운만큼 꾸준히 인풋을 넣어
가치있는 물건을 찾을 수 있는 안목을 길러야겠다.
[3장. WHAT 평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과]
매도자(거주자), 부동산사장님에게 매도하는 이유, 이사가는 이유를 형식상 질문만 한건 아닌지
반성하게 되었다. 매도사유, 이사사유가 가격을 더 싸게 살수 있는 키가 되는 만큼 더 적극적으로
이유를 물어야겠다. 비록 지금은 질문이 어려울 수 있지만 어려운 걸 계속해야 성장한다는 사실을
잊지 말자!
'여름에 물건을 매입한 후 잔금 납부 시기를 가을로 맞추는 것, 이것이 비수기 투자에 정석이다.'
1호기 매입할때 전혀 생각하지 않고 전세를 맞췄다. 다음 투자에서 전세를 맞출때에는
전세 만기 시점까지 고려해 잔금 납부 시기를 맞출수 있도록 해야겠다.
시세트래킹은 좋은 기회를 찾는 방법임과 동시에 투자에 대한 안목을 쌓는데 도움을 주는 좋은 공부법이라는
사실을 알게 되었다. 평소 매매가와 전세가율에만 집중했는데 아파트 전세가를 비교해 보며
인사이트를 얻어낼 수 있도록 해야겠다.
저평가된 상태이고 리스크를 감당할 수 있다면 투자를 해야한다는 교훈을 얻었다.
지금 공급이 많은 동대문구, 광명, 평촌 등은 공급과 전세 리스크는 있지만
그로인해 저평가된 상태라면 리스크 감당 가능 범위안에서 투자를 생각해보고
시세트래킹을 꾸준히 해야겠다.
[4장. CONCEPT 성공 투자를 위한 필수 지식]
투자를 하기 위해서는 종잣돈이 필요한데 직장인 투자자는 급여가 수익에 전부이므로
수익을 늘릴 방법이 없다면 지출을 줄이는 수밖에 없다. 하지만 지출을 줄이는 것이 가장 어려운 것 같다.
이번 챕터를 읽으며 불필요한 지출을 줄이고 주변사람으로부터 왜 저렇게까지 할까?라는 소리를
들을 수 있도록 소비지출을 줄여야겠다.
작년 하반기 서울 시장이 과열되며 대출규제가 있었는데 대출 규제와 완화는 반복되던 일이라는 말이
와닿았다. 대출규제 등 부동산에 대한 정부정책은 앞으로도 계속 나오겠지만 규제에도 흔들리지 않는
투자자가 되어야겠다고 생각했다.
[5장. HOW 누구나 따라 할 수 있는 투자 매뉴얼]
임장하고 지역 분석함에 있어 어떤 마음으로 임해야하는지 알 수 있었다.
그 지역을 네비 보지 않고도 갈 수 있을 정도로 파악해야한다는 것을 잊지 말고
임장을 열심히 다녀야겠다.
[6장. MIND 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면]
조급함을 버리고 꾸준히 실행하는 것에 중요함을 깨달을 수 있었다.
투자 공부를 하다보면 언제 부자가 될지 이렇게 하면 앞으로 더 좋아질지 의문이 들때가
있었던 것 같다. 그땐 나보다 투자를 먼저하고 목표를 이룬 투자 선배님들에 글을 읽으며
조급함을 버리고 꾸준히 실행해야 겠다는 다짐을 하였다.
STEP4. 책에서 적용할 점
- 대출에 대한 막연한 두려움 깨기. 대출 알아보고 은행가서 직접 경험해 보기
- 지역 별 시세 현황표 만들기(참고해 임장 지역 선정하기)
시세(평단가, 전세가율), 투자금 규모, 공급, 미분양률 고려
- 임장 후 백지도 그리기/임장 끝나고 돌아오는 길 리마인드(임장지 정리)
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
p.140 처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다.
그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험 쌓기'였다.
p.157 대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 아는 지역을 늘려두면 저평가된 투자처를
발굴할 때뿐 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
p.205 사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고,
막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는 건 투기다.
p.215 당신의 두 다리가 튼튼하고 굳은 의지와 열정만 있다면, 차트나 엑셀, 시계열 통계 같은
것을 몰라도 큰 문제가 되지 않는다. 부동산 투자는 결국 발로 하는 것이니 말이다.
p.346 아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과
함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것.
p.368 난 좋아하는 게 없어라고 말하는 이들은 필요한 것을 잘하기 위해 열심히 노력하는 과정에서
자신도 모르게 그것을 좋아하게 된 경험을 해보지 못했을 가능성이 크다.
나는 그래서 당신에게 말하고 싶다. 좋아하는 것을 찾기 이전에 필요한 것을 좋아하는 일로
바꿀 수 있을 만큼 매진해 보라고 말이다.
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