'월급쟁이 부자로 은퇴하라' 읽고 싸게 사서 제 가치를 찾아갈 때 까지 기다릴 줄 아는 망고마루.

추천도서후기
25.02.11

* 독서후기 제목은 닉네임과 책 제목을 포함하여, 자유롭게 작성해주세요! :)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2. 저자 및 출판사: 너나위 / 알에이치코리아

3. 읽은 날짜: 2025.02.06~2025.02.11.

4. 총점 (10점 만점): / 10점

STEP2. 책에서 본 것

10만 부 돌파 기념 특별 서문

-다들 돈을 번 것 같지만 원칙 없는 투자로 말 못 할 상처를 입은 사람도 늘어난 시대. 저마다가 처한 상황에서 방향과 활로를 반드시 모색해야 하는 각자도생의 시대.

- '투자는 역량이며, 그 역량은 꾸준한 훈련을 통해 누구나 개발할 수 있다. 또한 이는 누구나 할 수 있다.' 그런데 아직도 많은 사람이 자신의 투자 역향을 쌓기 위해 노력하기보다는 지금 당장 돈이 될 것 같은 정보만을 찾아 헤맵니다.

-무엇보다 중요한 것은 '번 돈을 잃지 않고 잘 지키며 불려 나갈 수 있는 훈련'을 하는 것.

-투자는 실력의 영역에 속하며 역량이 쌓이는 순간, 돈은 자연스럽게 따라옵니다.

프롤로그_회사는 당신을 책임지지 않는다

p16

-자본주의와 돈에 대한 나의 무지를 깨부쉈고, 물질을 대하는 태도로 표현되는 '돈 그릇'이라는 것이 사람마다 있다는 것도 알게 되었다.

돈보다 더 중요한 것은 시간이며, 과거의 시간을 어떻게 보냈는지가 지금의 나를 결정한다는 사실도 깨달았다. 그렇게 나는 자극적인 즐길거리로 불안감을 뒤로 미뤄버리던 이전의 무책임한 삶에서 탈출했다.

| WHY | 1장_왜 투자를 해야 하는가

01 무관심 속에 썩어가는 당신의 돈

p31

-자본주의 핵심은 은행이다.

p38

-부동산도 아파트도 물건이라는 사실, 또 자본주의 경제체제에서 인플레이션은 필연이라는 걸 기억하라.

p40

-가장 위험한 것은, 아주 작은 리스크도 감당할 수 없다며 결과가 빤히 보이는 상황에서도 변하지 않으려는 태도다.

02 월급은 절대 오르지 않는다

p45

-처자식을 둔 현실주의자로서, 나는 결국 내가 어찌할 수 없는 것에는 신경을 끄고, 내 힘으로 바꿀 수 이쓴 부분에 집중하기로 했다. 회사가 얻은 수익을 내게 납득할 수 있을 만큼 합당하게 나누어 주기를 기다리기보다, 회사 밖에서라도 내 힘으로 얻을 수 있는 것을 찾아 나서기로 결심한 것이다.

-회사 밖으로 눈을 돌려보니 두 가지 방법이 있었다. 사업과 투자.

03 당신마저 관심 없는 당신의 노후

p50

-우리나라 역시 김대중 정부에서 시작된 국민연금 제도가 지금까지 운영되고 있으며, 이것으로 부족한 부분은 기업의 퇴직연금과 민영 개인연금 등으로 제도적 지원이 이뤄지고 있다. 자 , 그렇다면 이것으로 노후준비는 충분한 것일까?

p52

-우리나라의 65세 이상 고량자의 경제활동 참가율은 29.4%로 아이슬란드에 이어 세계 2위에 올랐다. 노인들이 가장 많이 일하는 나라 중 하나가 대한민국이라는 것이다.

p53

-우리나라의 경우 국가에서 제공하는 노후생활 지원은 필요수준에 턱없이 모자라므로 노년 노동이 불가피하다. 그런데 노인 근로자가 해야 하는 일은 젊은이들에게도 어렵고 힘든일이 대다수다. 절망스러운 것은 이렇게 나이 들어서까지 힘들게 일을 해야 하는데도 우리나라의 노인 빈곤율이 OECD국가 중 1위라는 사실이다.

-파지를 수거하는 노인들을 보라. 그들의 현재 삶이 그들이 젊은 시절 아무 대책도 없이 게으르게 산 결과라고 단정할 수 있는가? 젊은 시절 누구보다 열심히 그리고 성실히 살아왔음에도 이런 상황에 내몰릴 수 있다.

p55

-당신이 지금 대한 민국에서 살아가는 사람이라면, 노후는 스스로 준비해야 한다.

04 직장생활 N년 차, 당신의 현주소

p61

-'지피지기 백전불태'라고 했다. 상황을 알고 자신을 알면 위태로울 것이 없고, 무엇을 준비하면 되는지 알 수 있다.

p64

-나는 부자가 되기 위해, 흔히들 말하는 경제적 자유를 얻기 위해 투자하는 것은 투자의 첫 번째 목표가 아니라고 생각한다. 내가 생각하는 투자의 첫 번째 목적은 바로 '노후준비'다.

이러한 이유로, 나는 투자라는 수단을 통해 달성하고자 하는 목표를 설정할 때, 크게 2단계로 나누어 생각할 것을 제안한다. 1단계는 바로 나와 내 가족에 관한 경제적 위험요인을 제거하는 것. 즉, 노후준비다. 많은이가 막연히 머릿속에 그리고 있는 경제적 자유나 풍요로운 부자의 삶은, 1단계 목표를 달성한 후 도전해도 늦지 않은 2단계 목표라는 걸 기억하자. 이것이 현실적인 목표 설정이며, 이 같은 목표를 세워야만 투자에 대한 시각이 '한 방에 인생역전'과 같은 잘못된 인식에서 '차근차근 미래를 준비하는 것'으로 바뀔 수 있다. 그렇게 바뀐 시각이야 말로 앞으로 예기치 않은 어려움을 만나도 쉽게 포기하지 않고 꾸준히 앞으로 나아갈 수 있게 만드는 원동력이 될 것이다.

p65

-피해야 할 것은, 노후 준비와 투자의 필요성을 알고 있으면서도 행동 대신 불평만 늘어놓는 태도다.

p66

-노동이 아닌 방법으로 거둔 소득이 정말 잘못된 것이라면, 도대체 당신은 언제까지 일을 할 것인가?

-자본주의 사회에서도 덮어놓고 문제점만 비난하는 사람보다는 현실을 직시하고 배워가며 노력하고 문제를 해결하려는 사람에게 더 많은 기회가 생긴다.

| DIRECTION | 2장_당신과 돈이 가야 할 방향

01 직장인의 투자 전략

p71

-나의 경우 돈을 버는 방식을 구분할 때는 시간의 직접 투입 여부를, 돈을 쓰는 방식을 구분할 때는 나중에 더 가격이 오를 수 있는 것을 사는지 아닌지를 기준으로 삼는다.

p82

-직장에 다니면서 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비자산이 아닌 생산 자산을 사는데 써야한다.

p83

-당신이 투자를 시작하기 전의 나처럼 노후에 대한 막연한 불안감과 부자에 대한 열망을 가지고 있는 평범한 직장인이라면,

당장1번(자산가/경제적자유인)으로 옮겨갈 생각을 하기보다 우선 3번(직장인투자자/예비경제적자유인)으로 이동해야겠다는 방향성을 가지기 바란다.

p84

-투자를 시작하고 나니, 투자란 것이 무엇보다 끈기가 필요한 장기전이라는 사실을 절절히 깨닫는다. 그 과정에서 포기하지 않고 앞으로 나아가려면 내가 지금 무엇을 하고 있으며 투자의 길에서 어디쯤에 있는지 중간중간 체크해야 한다.

02 돈을 쓰면서 결국 돈을 버는 법

p89

-시간을 투자해 소득을 만들고, 그중 생활에 필요한 기본적인 비용을 제한 나머지를 모아서 자본화한 후, 그 자본으로 생산 자산을 사는데 쓰는 것, 바로 이것이 자본주의의 원리를 깨닫고 투자라는 수단으로 부를 쌓은 사람들이 사용했던 방법이다.

03 내가 부동산을 택한 이유

p93

-투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.

p94

-펀드처럼 증권사가 이미 가공한 금융상품일 경우 '운용보수'라는 것이 존재한다. 증권사의 전문가 집단이 나를 대신해 펀드를 운용해 주는 서비스를 제공하는 것이기에, 그에 대한 값을 치르는 것이다. 하지만 앞서 말한 보험과 같은 이유로, 이것저것 떼고 시작하는 소위'잃고 시작하는 투자'이므로 바람직하지 않다.

-다만 주식에 직접투자하는 방식은 다르다. 펀드와 달리 운용을 내가 직접 하는 것이기에 운용보수가 없고, 무엇보다 내가 투자의 모든 과정에 결정권을 갖고 있다는 장점이 있다.

p95

-그런데도 내가 소득을 아껴 매입할 생산 자산으로 주식이 아닌 부동산을 택한 이유는 '정보 대칭'과 '레버리지' 때문이다. 정보대칭이란 거래에 참여하는 매도자와 매수자가 그 거래와 관련한 정보를 거의 대등하게 가질 수 있는 것을 말한다.

p98

-환금성이 좋다는 장점은 자신만의 투자 철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다.

p103

-중요한 것은 각각의 투자 수단, 즉 본인이 사게 될 생산자산의 특징을 공부해서 그 특징을 제대로 아는 것이다. 각 투자 수단의 특징을 고부하고 배워 자신에게 맞는 것이 무엇인지 찾아야 한다. 그래야만 그저 한두 번의 수익이나 손실로 끝나는 것이 아닌, 노후 준비와 경제적 자유라는 더 큰 목표를 향해 꾸준하면서도 흔들림 없이 나아갈 수 있다.

| WHAT | 3장_평범한 직장인도 얻을 수 있는 성과

01 전세금 레버리지로 7배 수익을 거두다

: 의왕시 25평 아파트

p112

-이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다. 그저 허허벌판에 위치한 새 아파트가 아니라는 말이다. 지금은 시장이 뜨거운 상황이기에 신축아파트라고 하면 무조건 많은 사람이 찾게 될 거라고 생각할 수 있지만, 아파트의 진짜 가치는 결국 입지로 결정된다. 투자를 고려할 땐 입지를 우선순위로 보고, 그 다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.

p118

-이제 갓 시장에 진입하고자 하는 투자자라면 전세가 잘 나가지 않는 상황을 대비해 자금을 철저히 준비해야 한다.

p122

-내가 E아파트를 매입할 당시 이 지역은 전반적으로 저평가되어 있었다. 앞으로도 언급하겠지만, 내가 투자를 결정할 때 첫 번째 기준으로 삼는 것은 '해당 물건이 현재 저평가된 상태냐 아니나'하는 것이다. 이것이 '잃지 않는 투자'의 선결 조건 이다. 해당 부동산의 가치가 가격에 충분히 반영되지 않은 상황이라는 판단이 서면, 그것만으로 투자 결정 신호등이 빨간색에서 주황색 그리고 녹색으로 바뀐다.

그렇다면 호재는? 나는 부동산 호재를 투자 결정의 조건이 아닌 보너스 개념으로 생각한다. 이미 가치 대비 저렴한 물건을 샀다면 이후 발생하는 호재는 상승세를 더욱 강하게 만드는 역할을 하기 때문이다.

-투자자는 투자 대상으로 고려하고 이쓴 부동산이 현재 저평가되어 있는지 아닌지를 가장 먼저 체크해야 한다. 물론 호재가 불에 기름을 붓는 역할을 하기에, 저평가된 부동산에 호재까지 있다면 더없이 좋다. 그러나 기름이 아무리 많아도 불꽃이 튀지 않는다면 불은 활활 타오르지 않는다는 걸 기억하라. 엄청난 호재가 있어도 그것이 부동산 가격에 이미 반영되어 저평가된 상태가 아니라면, 그 대상에 투자하지 않는 것이 좋다. 부동산 투자에서 잃지 않는 투자를 하고 싶다면, 이 말을 꼭 명심하길 바란다.

p123

투자교훈

레버리지는 리스크를 감수해야 하는 투자 수단이지만, 잘만 활용하면 수익률을 극대화 할 수 있다.
부동산 투자에 있어 주택이 신축이냐 구축이냐보다 중요한 것은 입지다.
부동산 거래가 내 생각대로 늘 순조롭게 진행되는 건 아니다. 따라서 나의 입장만 주장하지 말고 상대방의 입장도 고려하며 인내심을 가지고 임해야 한다.
부동산 거래는 나와 매도자 둘 사이의 거래일 뿐 아니라, 기존 인맥과 중개인, 임차인 등 많은 사람이 함께 인연을 맺는 일이다. 좋은 결과를 얻기 위해서는 좋은 관계가 우선되어야 한다는 걸 잊지 말아야 한다.
호재보다 저평가 여부가 잃지 않는 투자를 위해선 더 중요하다. 호재의 불확실성을 염두에 두라.

02 저평가 아파트에서 얻은 1억 2,000만 원

: 분당 21평 아파트

p125

-투자를 해본 사람은 안다. 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수능시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말 까지의 겨울비수기가 그 시기다.

p130

-저평가란 가티 대비 가격이 저렴한 것을 뜻한다. 가치와 가격, 두 가지 요소로 판단할 수 있기 때문에 어떤 불건의 저평가 여부를 알려면 그 가치와 가격을 동시에 볼 줄 아는 안목이 있어야 한다.

p139

-나는 당시 대출에 대한 막연한 두려움을 가지고 있었다. 물론 여러 재테크서를 읽은 뒤엔 대출도 잘만 활용하면 레버리지 효과로 빠른 시일에 훨씬 유리한 결과를 얻을 수 있는 방법이라는 것을 알게 되지만, 막상 경험이 없으니 그 두려움을 완전히 떨칠 수가 없었다. 이 기회에 오랜 기간 내 마음속에 자리 잡고 있던 두려움을 극복해 보고 싶었다.

p140

-처음 투자를 시작하고 부동산 10채를 마련하기까지는 최대한의 경험을 해보려고 애썼다. 그때 내게 가장 중요한 화두는 '잃지 않는 선에서 경험쌀기'였다.

-가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수밖에 없다.

p141

-힘들고 어려운 일도 많았지만, 그동안의 경험이 안겨준 지혜가 내 안에 쌓인 것이다. 잃지 않는 투자인 동시에 큰 수익이 돌아오는 투자를 할 수 있게 된 비결이다.

p142

-구미동은 분당 내에서 가장 외곽에 위치하기에, 분당 중심부의 가격이 움직인 후 후행하는 경향이 있으나 그럼에도 결국 그 흐름에 영향을 받는다. 이처럼 입지가 우수한 지역일 경우 실수요 자체도 풍부하지만, 부동산 상승장에서 전체적으로 강한 상승기류가 형성될 때 투자수요 또한 빠르고 강하게 유입된다.

p144

-과거의 수도권 부동산 시장의 움직임을 추적해 보면, 고가 주택이나 가격이 많이 오른 주택일수록 하락장에서의 하락폭이 컸다는 것을 알 수 있다. 받아줄 수요층이 그만큼 얕기 때문이다.

-좋은 입지에 위치한 비싼 집은 상승장에서 가격이 많이 오른다. 하지만 그만큼 변동성도 크게 마련이다. 그러니 당신이 초보 투자자라면, 충분한 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격자체가 비싼 집은 투자처로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라.

p145

투자교훈

해당 부동산이 가진 입지 가치에 비해 가격이 저렴한 것을 찾아 투자하는 것이 중요하다.
실전 투자자로서 중요한 것은 다양한 경험을 쌓는 것이다.
전장에 나가는 군인이 자신이 가진 총알 개수를 알아야 하듯, 투자자는 대출 가능액 등을 점검하여 자신이 유용할 수 있는 자금 동원력을 확인해 둬야 한다.
초보 투자자라면 보다 안전한 투자를 위해 가격이 지나치게 높지 않은 물건에 투자하면서 경험을 쌓는 것이 좋다.

p 147

-나는 보통 어느지역에 임장을 다녀온 뒤에는 그곳의 대장 격인 아파트 단지와 실제 투자를 검토했던 단지 위주로 꾸준히 시세를 모니터링한다.

-'임장 후 모니터링'은 각 지역의 부동산 시세 흐름과 변화를 찾아내고 그 원인을 공부함으로써 투자에 대한 안목을 쌓는 데 도움이 되는 아주 좋은 공부법이다.

p150

-나는 비교적 안정적인 현금 흐름을 가진 데다 맞벌이를 하는 직장인이기에, 투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주물량보다는 해당물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가지 대비 저렴한지, 그렇다면 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면, 저평가된 상태라도 투자 대상에서 제외한다.

투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고, 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까. 다만 투자 대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입 된다고 해도 매입하는 경우가 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다. 단 여기서 주의할 것이 있다. 이런 지역일 경우네는 같은 시기에 여러채에 투자해서는 안된다.

p154

-자산시장에서 투자자가 꿰어야 할 첫 단추는 '싸게 사는 것'이므로 나는 가격을 최우선으로 삼고 협상을 시작했다.

어떤 현상에서든 중요한 것 중 하나는 서두르지 않는 것이다.

p157

-대안이 있는 사람은 급할 것이 없다.

p158

-결국 가장 중요한 것은 가치대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

p161

-결과론적이긴 하지만, 공급 물량의 문제보다 가치 대비 저렴한 가격으로 물건을 매입하는 '가치투자의 본질'에 집중한 것이 좋은 결과를 가져왔다. 모든 사람에게 위협적이기만 한 상황은 없다. 최악의 경우를 인지하고 준비해 대응할 수 만 있다면, 오히려 좋은 성과로 이어질 수 있다.

-잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화 하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.

-나는 시장을 예측하거나 예단하지 않는다. 대신, 언제가 될지는 모르지만, 가치 대비 싼 가격의 물건을 사서 그것이 스스로 제 가치를 찾아가는 시기까지 즐겁게 생활하며 기다리는 투자를 한다. 많은 사람이 투자자라면 소위 미래 기대가치를 내다볼 줄 알아야 한다고 말하지만, 나는 그 부분은 인간이 접근할 수 있는 영역이 아니기에 깔끔하게 포기한다.

또 투자를 할지 말지 판단하는 과정에서 '앞으로 이렇게 저렇게 되면 이곳이 정말 좋아질 거야'와 같은 기대는 애초에 하지 않는다. 그저 철저히, 현재 가치를 볼 때 가격이 저렴한 편인지 아닌지에 집중한다.

이유는 간단하다. 미래 기대가치의 실현 여부는 내가 통제할 수 있는 영역이 아니지만, 현재 기준으로 저평가 된 것을 매수하면 그것만으로도 수익을 낼 수 있기 때문이다.

p162~164

-서울 아파트의 평균 평당 매매가가 2,200만 원에 육박하던 2017년 말, 나는 용인시 수지 정도의 입지를 갖춘 지역의 32평 ㅇ파트가 서울의 절반 가격인 3억 7,000만원(평당 1,160만 원)에 불과하다는 것이 의아했다. 이 아파트가 저평가된 상태라 판단한 이유다. 어떻게 이러한 판단을 내리고 남보다 한발 앞서 좋은 투자타이밍을 잡을 수 있었던 걸까? 투자의 이유에서 밝혔듯, 이미 수지 지역을 속속들이 알고 있는 한편, 그 지역과 비교해 볼 수 있는 수도권의 다른 지역들 또한 많이 알고 있었기 때문이다. 그리고 이는 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실핼할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다.

-나는 주변의 투자자들에게 항상 이렇게 말한다. '준비된 자에게 기회가 온다'라는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신있게 실행할 수 있다'라는 의미라고.

시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.

-때로는 매매 계약 후 새로 임차인을 구하지 않아도 되는 물건에 투자하는 것도 좋다.

p 168~169

-나는 교통이나 학군 등 다른 입지 조건이 비슷할 경우에는 유흥업소 같은 유해시설은 적고 병원이나 학원, 근린시설 위주의 업종으로 구성된 상권을 선호한다.

p170

-나는 보통 부동산 시장 분위기가 좋지 않거나 계절적 비수기일때 매입을 진행하는데, 그건 그 시기가 매수자 우위시장, 즉 매수자에게 유리한 시장이기 때문이다. 이럴 때는 현장 분위기에 따라 같은 단지의 아파트라고 해도 불과 몇 주, 심지어 며칠 사이에도 1,000만~2,000만원의 매매가 차이가 생길 수 있다. 같은 이유로 나는 매도자 우위 시장에서는 웬만해서는 투자하지 않는다. 실제로 투자 초기 시절, 매조다 우위인 시장에서 투자를 진행했다가 좋지 않은 가격에 아파트를 매입한 경험이 있기도 해서다.

p171

-나는 보통 매물을 확인할 때, 집을 보고 나오면서 현재 거주하는 사람에게 언제쯤 이사할 계획인지 질문한다. 이 질문으로 대화의 문을 열어 이런저런 이야기 속에서 거주자의 사정을 파악하려는 의도다. 대화하다 보면 실제 이사 날짜가 정해졌는지 아닌지도 알 수 있고, 집을 매도하고 싶은 마음이 어느 정도인지, 또 상대가 타인에게 친절하고 호의적인 성격인

지 아닌지도 짐작할 수 있다.

p176~179

-내가 평촌 s아파트에 투자한 이유는 일시적 공급으로 인한 '눌림목 현상'과 그에 따른 저평가, 거기에 높은 전세가율로 소액투자가 가능했기 때문이다.

-만약 당신이 투자에 적합한 물건을 여럿 알고 있는데 그중 어디에 투자해야 할지 행복한 고민을 하고 있다면, 입지 선호도와 지역의 위상이 높아 가수요든 실수요든 먼저 몰려드는 지역의 물건에 우선 투자하는게 좋다. 가수요 유입의 특징은 실수요에만 의존하는 시세상승에 비해 더욱 상승 기간이 짧고 폭은 더 큰 경우가 많다는 것이다.

-명심하길 바란다. 무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보단, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.

투자 교훈

괜찮은 입지 임에도 부동상 상승장이 진행되는 동안 다른 지역에 비해 상승세가 주춤한다면, 예의주시 해야 한다.
매도자의 매도 사유를 대화와 협상 과정에서 파악해야 한다. 등기부 등본 열람은 필수다.
경험이 쌓여 투자 가능한 곳이 여러 군데로 늘어날 경우 입지와 위상을 고려하라.

-전세투자란 전세 보증금을 레버리지로 하여 무이자로 돈을 빌려 자산을 사는 방식의 투자다.

-투자자는 부동산의 매매 과정은 물론 임대하는 과정에도 신경 써야 한다.

-전세투자 성공의 핵심은 저평가된 아파트를 찾는 것이다.

-경험이 쌓일수록 점점 더 좋은 투자를 할 수 있다. 경험이 실력으로 전환되기 때문이다.

p187~188

-나는 이러한 작은 변화가 과거와 다른 삶을 만드는 씨악이 된다고 생각한다. 돈을 대하는 자세를 바꾼 후 희생이 따르는 절약과 끊임없는 노력으로 시간을 보낸 사람이, 그저 기분 내키는 대로 돈을 써온 사람과 같은 내일을 맞이한다면, 그거야 말로 불공평 하지 않겠는가?

p192

-내가 이사를 통해 자본을 재배치 하는 방법으로 투자금을 마련한 건, 투자를 준비한 지 9개월쯤 지난 시점이었다. 깔고 앉아있던 돈을 빼서 투자하는 방식의 효용과 위험을 알고 있었기에, 나는 절대 잃지 않는 투자를 하기 위해 최소한의 실력과 상황을 만들고자 무척 애를 썼다. 첫 투자에 나서기 전 경제 및 투자관련 도서를 100권 이상 읽었고, 10여 개의 강의를 수강해 부동산 투자의 이론과 지식을 쌓아 나갔다.

p193

-자본 재배치를 통해 무조건 돈부터 만들 게 아니라, 잃지 않는 투자를 할 수 있는 실력을 갖추는 것이 우선되어야 한다. 실력이 뒷받침된 후에야 비로소 돈을 만들 자격이 생긴다는 걸 기억하라.

p205~206

-사는 순간 돈을 버는 것이 투자이고, 막연하게 오를 것으로 생각하는 것에 돈을 투입하는건 투기다.

-좋은 투자란 사는 순간 버는 것이어야 한다. 이는 현재 가치 대비 싼 것을 산다면 가능하다. 물건을 매입한 이후 시장이 나의 바람과 달리 하락장으로 접어든다고 해도, 가치보다 싸게 샀기에 안전 마진까지 확보한 상태라 잃지 않는 것이다.

-저평가란 물건의 가치 대비 가격이 싼 상태를 의미하는데, 부동산의 가치는 입지로 결정되기에, 입지보다 가격이 싼지 적정한지 비싼지에 따라 저평가 여부를 판단할 수 있다.

p221~222

용돈 벌이가 아닌 인생을 바꾸는 투자의 과정

노후 준비를 목표로, 돈이 얼마나 필요한지 구체적으로 계산한다.
현재 현금 흐름을 파악하고 저축이나 자본 재배치를 통해 투자를 위한 종잣돈을 마련한다.
보유 자산의 크기를 키워 나간다.
매입한 부동산을 장기 보유한다.
원하는 은퇴 시점을 전후로, 축적된 자산을 현금 흐름화하거나 매도해 시세차익을 얻는다.

-자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 방식의 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다.

-두 번째 장점은 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다.

-장기 보유의 세 번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.

중개수수료, 취·등록세, 양도세등

-따라서 자산을 일단 매입했다면 목표로 정한 수익을 달성하기까지는 불필요한 거래를 줄이는 것이 좋다.

p225~226

-아무리 레버리지를 활용한다고 하더라도, 단기간에 큰 돈을 벌 것으로 기대해선 안 된다. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하단ㄴ 것 말이다.

-'조급함을 버리고 10년 이상을 봐라.'

p232

시스템 구축 계획

단계: 원하는 은퇴 시기와 기대수명을 감안해, 근로소득 없이 살아야 하는 기간을 계산한다.
단계: 1단계의 기간을 토대로 노후에 필요한 금애 얼마인지 계산한다.
단계: 채당 목표 수익을 1억 원으로 가정하고, 2단계의 필요금액을 달성하기 위해 마련해야 할 주택 수를 계산한다.
단계: 종잣돈이 모이거나 생길 때마다 투자하여, 3단계의 필요 주택수까지 성을 쌓아 올린다.

p241

-투자한 자산의 가격이 상승하는 것도 결국 내가 그 자산의 소유권을 방어할 수 있을 때나 의미가 있다. 향후 지속적으로 보유할 만한 가치가 있는 물건임에도 당장의 역전세에 대응할 수 있는 현금이 없다면, 결국 매도할 수밖에 없다. 최악의 경우 그 마저도 쉽지 않아 법적 분쟁에 휘말리게 될 수도 있다.

p245~248

처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 전세거주자는 실수요로 보는데, 이들은 입지가 좋은 곳에 몰린다. 수도권의 경우 부동산의 입지를 좌우하는 여러 요소 중에서도 직장과 교통이 특히 중요하다. 지하철 역세권처럼 교통이 편리한 곳은 시장 상황과 관계 없이 많은 실수요자가 선호하는 곳이기에 여러조건이 비슷한 투자 대상을 놓고 고민중이라면, 직장 수요나 교통편의 측면에서 더 우수한 물건에 투자하는 것이 좋다.
신규 주택 입주 물량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 기존 주택의 전세가 변동에 가장 큰 영향을 미치는 것은 신규 주택의 공급이다. 따라서 이 같은 계획이 예정된 곳이라면 최악의 리스크를 감당할 수 있는지 체크해 봐야 한다. 특히 현금 유동성이 확보되지 않은 상태에서 내가 투자하려는 물건의 주변 지역에 3~4년 이상의 장기간, 해당 지역 인구의 1% 이상의 규모로 주택이 공급될 예정이라면 투자하지 않는 것이 좋다. 다만 나의 경우 투자하려는 주택이 저평가 된 것이 확실하고 투자금도 적게 드는 물건인데다 주변의 입주가 장기적으로 지속되는 상황이 아닐 때는 현재의 포트폴리오를 고려해 매입하기도 한다. 물론 일시적 전세가 하락에 대한 준비를 갖추어야 한다.
마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. (마이너스 통장이나 신용대출로 투자를 하진 마란소리)
세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두개 정도는 남겨둔다. 이는 앞의 세 가지 방법으로도 도저히 감당할 수 없는 비상 상황에 대비해야 하기 때문이다. 유동성 리스크가 닥쳤을 때, 가장 중요한건 나의 시스템을 구성하고 있는 아파트가 줄줄이 무너지지 않게 막는 것이다. 다주택자라면, 시세차익이 발생한 물건 중 매도할 물건의 순서를 미리 정해두어야 한다.
짧게는 2년, 보수적으로 봐서 길게는 4년가량 전세가가 약보합할 가능성에 대비하면 된다.

-다시한번 말하지만, 전세가는 물가와 같다. 장기적인 관점에서 보면 점진적으로 상승한다. 그렇다고 모든 지역, 모든 아파트의 전세가가 매년 오르기만 할 거라는 건 아니다. 지역과 대상에 따라 온도차가 존재한다는 것을 알고 대응 전략을 마련하자.

-명심하라. 인생은 길고, 투자 시장은 상승과 하락을 반복하며, 리스크는 반드시 존재한다는 것을. 리스크에 대한 대응책이 없다면 나와 내 가족이 기대고 있는 성마저 한순간에 무너져내릴 수 있다.

p256~257

-대부분의 투자 실패는 시세(가격)를 제대로 파악하지 못했을 때 발생하는데, 적어도 아파트는 다른 투자 대상에 비해 가격을 파악하기 쉬운 편이다.

-너나위의 투자 기준

저평가된 상태인가?
투자금이 적게 드는가?
리스크가 감당할 수 있는 수준인가?

-여러번 번복하지만, 저평가 여부를 잘 알아보려면 먼저 당신이 입지와 가격을 두루 아는 지역을 늘려야 한다.

-경험이 부족할 때는 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서라도 투자금을 줄일 필요가 있다.

또 건당 투자금이 적어야 한 번이라도 더 많은 투자를 경험해 볼 수 있다는 것도 기억하자.

-'리스크가 감당할 수 있는 수준인가?'라는 기준은, 혹시 일어날지 모르는 위기를 감당할 수 있는지 따져보라는 것이다.

예상되는 위기란 크게 두 가지다. 첫째는, 매매한 아파트의 전세 임대를 잔금 기한 내에 맞추지 못해 온전히 내 자금으로 잔금을 치러야 하는 경우, 둘째는, 임대는 순조롭게 놓았으나 2년 뒤 전세가가 떨어져 하락한 만큼을 세입자에게 반환해야 하는 경우다.

p261

-결국 부동산은 입지와 위상 때문이다. 보통 부동산 상승장 초입, 바닥을 확인한 후 아파트읮 ㅓㄴ세가에 의해 매매가가 밀려 올라가는 시기에도 매수 심리는 좀처럼 빠르게 회복되지 않는다. 이전 침체기에서의 시세하락 공포가 쉽세 사라지지 않는 것이다. 하지만 상승장이 지속되면서 차츰 공포가 사라지면, 대중들 사이에 상승랠리에 동참해야 한다는 조바심이 번진다.

p263

-투자 흐름도

지역선정 > 사전조사 > 현장조사 > 실전투자

p267

-늘어난 수요를 충족시키기 위한 공급이 이뤄지는데 꽤 긴 시간이 소요된다는 게 아파트의 특징이다. 이처럼 수요와 공급 간 시차가 발생하다 보니, 수요와 공급이 균형을 이루지 못하는 기간 동안 냉각 (공급>수요)과 과열 (수요>공급)을 반복하게 되고, 정책도 이에 맞춰 시행된다.

p287

-강남역이나 역삼역, 삼성역 등 테헤란로(강남 업무지구)에 위치한 지하철역까지 얼마의 시간이 소요되는지 조사해 보면 된다. 지하철 기준으로 얼마의 시간이 소요되는지 조사해 보면 된다. 지하철 기준으로 그 시간이 짧을수록 교통이 좋다고 보면 된다. 지하철 이동 시간이 비슷하다면, 도보 이동이 짧은 곳, 환승이 적은 곳, 지하철 외 버스로도 접근이 수월한 곳이 더 좋다.

p299

-중요한 건, 똑같이 소액으로 투자할 수 있는 단지라면 그 동네에서 가장 선호도가 높은 물건부터 우선 확인해야 한다는 것이다. 같은 돈을 주고 살 수 있는 최고의 물건을 사는 게 핵심이다.

p308

-하지만 이 노하우와 기술보다 중요한 건 다름 아닌 '태도'라는 걸 기억하라. 몸이 힘들면 자연스럽게 마음도 약해진다. 이제 막 투자를 시작한 당신이 맞닥뜨린 낯선 현장에서, 처음 다잡았던 마음을 잃고 약해지지 않았으면 좋겟다.

-막연히 많은 돈을 벌고 싶다고 생각할 게 아니라, 열심히 배우고 경험을 쌓아 정말 투자를 잘하고 싶다는 마음을 가져야 한다.

나의 투자멘토는 말했다

"돈을 좇으면 오히려 돈이 도망한다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력하면 돈이 자연스럽게 따라온다."

p311~313

-동과 층에서 선호도가 낮은 것(ex. 저층, 탑층, 사이드, 길가에 위치한 동 등)이 아니면서, 가격이 저렴하고 임대가 수월하게 될 만한 물건을 우선 선택한다. 여기서 임대가 수월하게 될만한 물건이란, 기존에 수리가 아주 잘 되어 있거나 공실 상태라서 수리를 통해 그 가치를 올릴 수 있는 것을 말한다. 이미 공실인 물건이라면 더욱 좋다.

-정작 가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다.

-앞서 말했지만, 나는 매도자 우위인 시장에서는 웬만해서는 부동산을 매수하지 않는다.

-대표적으로 정부의 각종 부동산 규제나 금리인상 같은 소식은 일반인들에게는 부동산 시장의엄청난 악재처럼 비칠 것이다. 이렇게 매도자의 심리가 위죽되는 시기에 장마철이나 여름 휴가철, 연말 겨울철 같은 계절적 비수기까지 겹치면, 부동산 시장이 얼어붙을 수밖에 없다. 그런데 바로 이러한 시기가 매수자 입장에서는 가격 협상에 매우 유리한 상황이 된다는 걸 기억하라. 매수자 우위 시장으로 전환되는 것이다.

-그러나 초보 투자자는 이처럼 매수자에게 유리한 시장이 됐음에도 단지 어서 투자를 해보고 싶다는 조급함에 종종 일을 그르치곤 한다. 그렇다면 투자 실패의 주된 원인이 되는 조급함을 통제할 방법이 없을까? 내 경험상 가장 좋은 방법은 '거기 아니면, 여기에 하지 뭐'란 마음이 드는 상황을 만들어 주는 것이었다. 이는 곧2개 이상의 투자처를 확보해 준다는 의미다. 평소에 열심히 손품과 발품을 팔아서 아는 지역과 투자 가능한 지역을 늘려두면 가능하다.

-투자자는 언제 조급해 지는가? 내가 알고 있는 투자할 만한 지역과 아파트가 하나뿐일 때다. '지금 이 아파트를 사지 않으면, 가격이 훅 오를 것 같은데?' 하는 생각이 마음을 지배해 버리는 것이다. 그렇게 조급한 마음에 성급하게 투자했다가 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

p315~319

임대를 결정짓는 4가지 요인

첫째는 가격이다.
집의 상태다. 보통 아파트 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전제일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 전세 임차인은 그 집에 평생 거주할 목적이 아닌 기본적으로 2년간 거주할 요령으로 물건을 보기 때문이다.
입주 가능 시기다. 집을 구하는 임차인의 입주 희망 시기가 언제이든 당장에라도 입주할 수 있는 집이라면, 부동산 중개인도 손님들에게 더 많이 노출할 확률이 높다.
네번째 요인은 사람이다. 나는 부동산 중개인이 어떤 성향의 사람인지도 임대 과정에 큰 영향을 미친다고 생각한다.

p324

나에게 투자를 시작한 후 3년이란 세월은 매일 나태해지고 싶은 나 자신과 싸우는 날들의 연속이었다. 다행스럽게도 나는 꾸준함을 이어올 수 있었다. 매일 투자를 지속하는 게 가장 중요하다는 걸 알게 해준 사람들이 곁에 있었고, 이를 진지하게 받아들이고 '할 수 있다'고 독려한 나 자신이 있었기 때문이다.

p328

불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다는 말이다. 뭔가가 잘못되었다고 목소리만 높여서는 아무것도 해결되지 않는다. 정의의 문제가 아니라, 현실에 관한 문제다. 어떻게 보면, 이러한 인식 전환이 투자의 기술이나 노하우를 아는 것보다 중요하다고 할 수 있다. 인식의 전환이 변화의 가장 강력한 동기가 되기 때문이다. 내가 어찌할 수 없는 일이라면, 그것의 옳고 그름을 따지지 말고 그렇게 된 원인가 과정, 결과를 이해하고 이를 활용해야겠다고 마음먹길 바란다.

p330

상황은 그저 팩트다. 사실을 두고 옳고 그름을 따지지도, 가치 판단도 하지 않길 바란다. 무슨 요인들이 어떻게 서로 작용하여 현재의 상황을 만들었는지 객관적으로 보고, 과거의 역사를 있는 그대로 보라. 설령 그것이 당신이 생각하는 옳은 방향과 정반대일지라도 말이다. 그 다음으로 해야 할 것은 선택이다. 불평과 불만으로 허송세월할 것인가, 지금 상황에서 스스로 바꿀수 있는 범위를 설정하고 무엇을 할지 찾을 것인가.

p331

모든 변화의 시작은 인지하는 것에서 비롯된다. 내가 알지 못했던 무언가에 눈을 뜨는 것, 그것이 인지다. 그러나 애석하게도 '인지'가 '변화'로 이어지는 일은 거의 없다. 변한다는 건 이처럼 어려운 일이다. 왜 변화가 일어나지 않는 걸까? 알기만 하고 행하지 않아서다. 당신의 1년 전을 돌아보라. 당신이 그때에 비해 달라진 게 없다면, 1년이라는 짧지 않은 시간 동안 새롭게 알게 된 여러가지를 당신이 알기만 하고 실행하지 않았기 때문일 것이다.

p332

나는 행했다. 일이 잘 풀리지 않을 때는 칠흑같이 어두운 불확실함에 두렵기도 했지만, 그럼에도 뚜벅 뚜벅 걷고 매일 해야 할 일들을 묵묵히 해나갔다.

p334

투자의 필요성을 알게 되었는데 어떻게 시작해야 하느냐고 묻는 사람에게, 내가 가장 먼저 말하는 건 조급함을 누르라는 것이다. 지금 당장 투자하지 않아도 망하지 않는다. 준비하고 있으면 결국 기회가 당신을 찾아온다. 잘 준비하고 꾸준히 투자한다면 지금은 저만치 앞서가는 것처럼 보이는 이들도 결국 한 지점에서 만날 수 있다.
당신이 지금 '그래, 이거야!'를 외치며 의지와 열정으로 충만해진 상태라면, 이것이 조급함으로 둔갑하는 순간을 경계하라.

p335

투자 공부의 순서

경제와 투자 관련 서적 읽기
투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
실제로 투자 실행하기
1~3번까지를 반복하기

책을 읽을 때는 부동산 관련 책부터 잃을 것이 아니라, 자본주의 사회와 그 시스템을 기반으로 하는 경제 전반에 대해 다룬책을 먼저 읽길 추천한다.

p340~341

독서로 지식을 쌓고 강의를 들으며 사람들을 만나 강력한 동기부여를 받은 뒤, 지식 습득을 넘어 방향 설정까지 완료했다면? 이제 꾸준한 반복만 남았다.
투자의 감을 잡기 위해서는 적어도 6개월 이상의 기간 동안 하루도 거르지 않겠다는 의지로 해야 할 일을 꾸준히 하는 게 중요하다.
당신의 주변에 비슷한 생각과 목표를 가진 사람들을 두라.
같은 곳을 보는 사람들은 서로에게 연료가 된다. 장거리를 여행하는 철새는 혼자 나는 법이 없다.

p343~

빨리 가고 싶다는 바람이 아무리 간절하다 해도 경험이 부족하면 빨리 갈 수가 없다. 서두르다가 방향을 잘못 잡으면 다시 되돌아 오지 못할 수도 있다. 그래서 오랜 기간 성공적인 투자를 이어온 투자 선배들의 입에서 '성공'이란 단어보다 '생존'이라는 말이 더 자주 나오는 건지도 모르겠다. 그들은 말한다. 큰 성공을 바라기 보다 우선 살아남아야 한다고. 살아 남아 있기만 하면 늦더라도 멀리까지 갈 수 있고, 그렇다면 그것이 성공이라고.
아직은 부족한 것이 많고 누군가에게 도움을 줄 능력도 없는 내가 최고의 사람들과 함께할 수 있는 방법은 하나뿐이다. 내가 먼저 좋은 사람이 되는 것. 여기서 말하는 좋은 사람이란, 주변에 좋은 영향을 미치는 사람이란 뜻이다. 좋은 영향을 미치고 싶다면, 내가 가진 재능과 경험을 주변에 나누어야 한다.
처음엔 나도 다소 막막하게 느껴졌지만 말 그대로 '좋은 사람'이 되어야겠다고 마음먹으니 어려운 일도 아니었다. 그 과정에서 나는 나의 필요를 채워줄 수 있는 사람에게만 좋은 사람이 되려고 하지 않았다. 나를 필요로 하는 사람에게도 마찬가지로 좋은 사람이 되려고 애썼다. 좋은 사람이 되고자 표현하고 노력하다 보면, 머지 않아 그런 사람이 되어 있는 자신을 발견하게 될 것이다. 주변 사람들에게 좋은 말과 행동을 하면서 긍정적인 에너지로 가득 찬 당신을 말이다.

p351

주변과의 갈등을 최소화 하면서도 절대적인 시간을 확보하려면 어떻게 해야 할까? 단순히 개인의 의지와 열정으로 부딪치려고 하지 말고, 우선순위를 정한 후 이를 충실히 따르는 것이 현명하다.

p356

'문제의 원인은 내가 아닌 상대에게 있다' 라는 식의 아마추어 같은 사고를 '상황을 개선하기 위해 내가 무엇을 할 수 있을까?' 고민하는 프로의 태도로 바꾼다.

p360

성공적이고 무엇보다 꾸준한 투자를 하려면, 예상되는 갈등 상황을 반드시 해결해야 한다. 장애물이란 원래부터 못 할 사람에겐 핑곗거리가 되고, 반드시 해내고자 하는 사람에겐 에피소드가 된다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

너나위님은, 어떤 상황에서든 할 수 있는 것을 묵묵히 행하셨다는것.

STEP4. 책에서 적용할 점

적용해야 할 점은, 너무 많아 보이지만, 조급해하지 않고 묵묵히 지금 할 수 있는 것을 해나가는것.

경제와 투자 관련 서적 읽기
투자 관련 강의를 듣고, 오프라인 모임에 참석하여 투자 동료 만들기
실제로 투자 실행하기
1~3번까지를 반복하기

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

p158 결국 가장 중요한 것은 가치대비 싸게 사는 것이다. 다만 나는 내가 매입한 아파트의 가격이 언제 제대로 된 가치를 찾아갈지는 예단하지 않는다. 싸게 사고 장기 보유하면서 가치에 어울리는 가격이 될 때까지 기다릴 뿐이다. 투자자로서 나는 내가 할 수 있는 것만 한다. 신의 영역에 도전하지 않는 것이다.

일단 적고 싶은거 다 적어보고 정리를 좀 더 해보려고 했는데 못했어요 ㅠㅠ 다음엔 좀 더 짧게 정리좀 해보겠습니다..

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