[열중43기 1조 4권 완독하고 3십억 달성할 1조 네비게이터]2강 까도 까도 새로운 양파링님의 전세디테일을 전수받다!!

10년차 투자자, 70회 이상의 거래를 통한 경험 부자인 양파링님의 강의를 듣고 왔습니다. 

오늘 가져가야할 것은 다음과 같다는 명확한 가이드라인을 주시고 강의가 시작되었습니다!

적정 전세가를 설정하는 3단계

임대기간 설정시 고려해야할 3가지!

현재 시장은 전세투자자에게 기회

 

 8월 22일부터 대출규제가 있고 한참 2군지에 매물임장을  시작하던때였습니다. 

“투자자가 물건을 샀는데 잔금을 치는 동시에 전세대출을 일으켜야하는데 투자자물건이라고 대출이 안된대!!”

규제 즈음에는 부동산사장님이 통화하는 이야기를 듣습니다. 

그러면서 이제는 전세대출규제로 투자자를 못받게 되었다고 하더라구요. 

그날 볼 투자 물건들을 보지 못하고 오게됩니다. 

1얼마가지나 또 연락을 받게 됩니다. 

“전세낀 물건으로 투자가능한 방법이외에 투자자들이 접근할 다른 방법도 있고,  전세대출이 가능한 은행을 찾았으니 아직도 투자생각이 있다면 와~"

25년 2월 현재 매물임장을 하면서 

전세대출을 이야기하면 

“아 그거 이제 다시 완화되었어 전세대출 해주는 은행많으니, 걱정하지 말고 와요!”

부사님의 여유로운 말씀입니다. 

여전히 투자자들이 집을 갭으로 사는 투자는 규제대상이지만 현재 절반정도는 조건부 전세대출 완화되었다고 합니다. 

대출규제 및 정치권의 불확실함이 해소되지 않아  거래량 감소되었고 

관망세가 많았던 분위기가 아직까지 지속되고 있습니다. 

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전세 세팅유형과 프로세스 정리

신규 전세대출이 필요없는 물건검토(세낀 물건, 주전, 현금전세)

가능한 금융기관에서 대출, 매도인 전세계약 후 승계

 임대인 변경 조건부, 근저당 말소나 감액조건부 전세대출가능한 금융기관 활용

매수하고 임대까지가 투자다!

‘전세 아직 너무 먼 이야기 같아요’

1등 뽑는 물건이 전세를 어떻게 뽑느냐에 따라 전세를 놓는 유형이 달라질 수 있다고 이야기 하십니다. 

보통 매물임장전 전화임장을 하면서 물건의 상태에대해 물어보는 절차가 이런데요. 

1. 전세보증금이 얼마예요?
2. 만기는요?
3. 갱신권 사용하셨나요?

왜 이절차를 꼭 이행해야하는지에 대한 자세한 설명덕에 전화임장의 중요성을 알게 되었는데요.

전 이 과정중에 가장 인상깊었던 부분이 만기일을 확인하는 이유가 전세세팅을 언제해야할까의 실질적인 의사결정을 위함이었는데요. 좀더 디테일하게는 

“재계약 시기의 공급물량을 체크하는 용도”로서 디테일하게 확인하는 방법을 알았는데요. 

임대 만료일 공급여부에따라 리스크가 달라지고 

전세금이 낮아도 공급 영향을 받게되면 전세상승분을 기대하기 어렵고 재투자는 커녕 역전세의 위험에 그대로 노출될 수 있기에 꼭 체크해보고 넘어가야할 부분이라는걸 알게되었습니다. !

BM>

전세 세팅유형과 프로세스 정리

전세는 자연적으로 빠지지 않는다.

어떤 집을 고르냐에 따라 전세 맞추는 방법이 달라진다.

이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지 알아야 어떻게 대응해나가야하는지 알고 행동해나갈 수 있다. 

매수 후 전세세팅에 관하여

적정한 전세가를 알면 투자에 들어갈 비용을 현실에 맞게 계산할 수 있는데요. 

전세가격을 설정할때는 단지 생활권 공급을 통해 전세가격을 설정하고, 

임대 기간 설정시에는 공급 수요 포트폴리오를 보면 된다고 말씀해주셨는데요.

다음과 같은 예시로 설명해주셨습니다. 

임대 기간 설정: 무엇을 봐야할까요?(공수표)

시나리오: 25년 2월 공급이 과다한 지역 ,투자로 괜찮을까요??

1. 공급

지금 그리고 2년뒤에 벌어질 일

(현재 지역에 공급이 없다. 상반기 공급이 내년 1월달)

재계약할 시점에 무슨일이 벌어질까?

재계약때 입주물량: 입주물량이 많은데, 

2년이라는 시간에 그대로 임대 계약하면 문제없나를 생각해보기

1. 먼저 도시규모, 물량, 규모, 시기, 상세위치 등으로 영향력을 가늠해봅니다.

2. 서울 광역시의 공급과 중소도시 소도시의 2000세대의 영향력은 다릅니다.

도시규모가 작으면 작아질수록 공급물량이 주는 영향은 다르므로 위치 규모 시기가 중요합니다. 

싼물건을 사는게 낫나? 리스크를 줄이는게 맞는지를 고민해보는 것이 중요하다는 말씀을 하셨는데요. 

학군지의 30평대: 전세를 놨을 때 재계약할 때 내가 전세잘나가는 시기에 맞추면 되며, 투자하는 지역 단지 평형의 특징을 알고, 성수기가 분명한 지역이라면 지역의 특징에 맞춰서 임대 기간을 설정하는게 중요하다는 꿀팁을 마구 마구 전달해주셨습니다.

한순간의 선택이 몇 년치의 리스크를 좌우하게 된다는 말씀을 통하여함께 시나리오를 써가면서 공부해나가니 마치 매수해서 전세세팅할 전 과정을 알 수 있었습니다!!

양파링님, 긴시간 멋진

강의해주셔서 감사합니다:)