[지기 15기 5늘의 수고가 경제적 자유 불러5조 라원] 3주차 망구님 강의후기

이번 3주차 강의에는 망구님이 크게 두부분으로 나눠 1. 중소도시 투자에 관해서 2. 공급량이 많은 곳에 투자할때 어떻게 해야하는지에 대해서 중소도시인 D,E 지역을 예로 들어 강의해 주셨습니다.

■'인구,직장이 줄어 들고 있는데 중소도시에 투자해도 될까?'

이런 의구심에 대해 중소도시는 적은 투자금을 들여 높은 수익율을 낼 수 있는 기회를 주는 곳이라고 설명해 주셨습니다.

D,E지역 모두 인구수가 감소하고 있지만 지역민들이 선호하는 단지는 가격상승을 보이고 있어 인구수 감소가 바로 집값의 하락으로 연결되는지는 않는다는 것입니다. 단,중소도시에 투자할때는 1강에서 자모님이 강조하셨던 것처럼 지역마다의 '싸이클'을 파악하고 있어야하며,선호도가 있는 단지를 잘 골라 투자해야 한다는 것을 망구님 또한 투자포인트로 짚어 주셨습니다.

또 선호도 있는 단지를 확인하는 방법으로 말씀해 주신 상승장에서의 고점과 전고점을 그래프로 확인해보는 방법은 앞으로 선호도 있는 단지를 골라내는 한 방법으로 유용하게 사용할것 같습니다.

< D,E지역 입지분석 가격분석,투자포인트 >

일단 중소도시 D,E 지역은 랜드마크의 가격도 오르지 못하고 있는 절대적 저평가의 구간에 있어 좋은 단지를 싼 가격에 살 수 있는 매력적인 투자처입니다.

인구수 규모나 지역의 탄탄한 일자리로 소득이 높다는것 등 여러가지로 도시의 성격이 비슷한 D.E지역.

이 두지역의 랜드마크단지가 전고점을 찍고 현재는 가격이 하락해 D지역의 랜드마크 가격이 4억중반대 E지역의 랜드마크가격이 3억후반대로 절대적으로 싼가격을 보이고 있고 D,E지역보다 인구수가 적은 지역의 랜드마크 아파트와 비교해봤을 때도 D.E지역의 랜드마크 가격과 같거나 더 비싼 상황이니 다음 임장지로 D,E 지역을 선택해 당장 달려가고 싶게 만드네요.

연령별 인구수 그래프를 임보 작성용으로만 사용하는것이 아니라 지도위에 표시해 그 도시를 파악하고 친해지는 용도로 사용해보라고 얘기해주신 것, 그래프상의 수치로 나온 결과를 무조건 믿을 것이 아니라 현장에서 확인해 봐야한다는 것도 앞으로 계속 적용해봐야 겠습니다.

1강 자모님의 강의에서 중소도시에서는 학군과 환경(신축택지)이 선호도를 결정짓는 주요 요인이라고 하셨는데, 뚜렸한 1등학군이 있는 D지역의 ㅈㄱ생활권은 그 예로 충분했습니다. 학군을 제외하고 선호도를 결정짓는 요인이 신축택지라는 것도 D,E 지역 모두 해당된다는 것 또한 망구님의 강의를 통해 다시 한번 확인했구요.

이외에도 광역시와 비교해 중소도시에서 유의해야 할 점이 1. 학원가의 규모와 학군지는 불일치 할 수 있다는 것 2. 편의시설이 가까운 것 보다 '신축택지'의 느낌이나 '안전함'을 더 중요하게 생각한다는 것도 있네요!

- D지역 생활권 특징 및 투자 우선순위 : 학군 >=환경 > 남구보다 북구선호도 높음

남구쪽의 ㅈㄱ,ㅎㅈ원도심 생활권은 학군지로 선호. 북구의 ㄷㅎ,ㅊㅍ/ㅇㄷ생활권은 원도심 생활권보다 선호도면에서는 밀리지만 신축택지 환경이라 그다음 순위. KTX역 주변 미니신도시 ㅊㄱ,ㅇㅇ생활권,공단주변의 ㅇㄷ생활권은 D지역에서 선호도가 가장 떨어지는 곳.

-E지역 생활권 특징및 투자 우선순위 : 원도심,선호 신축택지

강서쪽의 ㅇㅍ,ㅅㅈ원도심 생활권 ㄷㄹ이 전통적 선호지. 강서의 ㅁㅅ이 신축택지라는 점과 강동의 ㅎㅈ과 ㅇㄱ생활권은 신축택지 환경,학원가,깔끔한상권 형성되어 있어 선호. ㅅㅁ/ㅅㄱ생활권은 선호도가 떨어지는 곳 D지역과 마찬가지로 공단주변의 ㄱㄷ/ㄱㅍ(유흥가밀집)생활권 또한 선호도가 떨어지는 지역.

D,E지역 모두 원도심 생활권의 선호가 있고 중소도시의 특징에서 벗어나지 않는 원도심 주변의 신축택지를 비롯해서 D지역의 북구 신축택지 E지역의 강동 신축택지를 선호.

뚜렷한 학군지가 있는 D지역은 학군,신축환경이 투자우선 순위이며 이에비해 뚜렷한 학군지가 없는 E지역은 신축환경이 투자우선순위.

이렇게 D,E 지역의 생활권의 선호와 투자우선 순위에 대해 정리해 볼 수 있을것 같습니다.

초보 투자자인 저에겐 공급물량이 굉장히 신경쓰이고 두렵기까지(?)한 요소인데요. 평소 공급물량이 많은 지역은 어떻게 투자해야 할까?라는 궁금증을 가지고 있었고 많은 공급이 예정된 곳은 살펴볼 곳 순위에서 제쳐두고 있었습니다. 그런 이유로 D,E 두 지역 모두 24년에 적정이상,심지어 D지역은 공급폭탄이 기다리고 있어 D,E지역이 절대적으로 싼 구간에 있다고 하더라도 투자 진입하기에 내심 꺼리낌이 있었던게 사실이었습니다.

이에대해 망구님의

입주물량이 많은 시기는 그 시장에 가격이 어떻게 되고 전세 물량이 어떻게 소진되는지 그리고 분위기가 어떻게 바뀌어 가는지 투자금을 투입하기 전에 공부할 수 있는 좋은 기회

라는 설명을듣고 두려움에 떨고 있을 것이 아니리 관점을 바꿔 공부할 수 있는 좋은 기회로 삼으면 된다는 해답을 얻었네요.

그리고, 전세 물량의 개수 파악, 개수 변화 추이,현재 형성되어 있는 전세 가격의 물량이 어떻게 소진되고 있는지,분양 추이를 트래킹해야 한다는 구체적인 방법까지 얘기해주셔서 앞으로 꾸준히 적용해 봐야겠다고 생각했습니다.

또 '거래량' 분석과 '가장 새 아파트'인 '미분양' 물건의 소진을 통한 분석보다 개별아파트 선호도와 가격변화를 세세하게 파악해 시장의 분위기를 읽고 투자의사 결정을 해야하는 것도요.

공급물량이 많은 지역의 투자 의사결정 방법

- 리스크가 높으면 기대수익이 높은 투자를 해야한다. 즉 싸고 좋은 것, 더 큰 수익을 줄 수 있는 단지를 선정해서 투자.

항상 종자돈의 규모,앞으로 저축할 수 있는 금액,투자성향,투자경험 등 개별 상황하에 리스크대비 기대수익을 살펴보고 투자 진행.

공급물량이 많은 지역의 투자 의사 결정방법에 대해,

1. 기대수익이 높은 투자를 해야하기 때문에 봐야하는 단지가 조금 더 높아져야 하고

2.기대되는 수익이 리스크 대비 충분히 많은지

3.최악의 상황이 됐을 때 나를 망하게 하는 투자는 아닌지 나의 상황에 맞게 생각해 보고

4.리스크가 확실히 클때는 기다리면서 매매가와 전세가 흐름 지켜보기

를 해야 한다고 현재 공급리스크가 큰 D,E지역을 예를 들어 설명해 주셨습니다.

늘 나에게 있어 투자를 위축하게 했던, 공급이 많은 지역.

그런곳의 투자의사결정에 대한, 망구님의 설명을 툴로 삼아 막연한 두려움에서 상황을 냉정하게 바라보고 내 상황에 맞는 리스크와 기대수익을 살펴본 후에 투자를 해나가도록 하겠습니다.

그리고 매달 내가 만든 앞마당 시세트래킹 하는것도요.