[열기 78기_라원] 울산 남구 야음동 울산번영로두산위브 아파트 수익률 보고서

아파트 명 : 울산번영로두산위브 (17연식, 761세대)

위치(지도)

입지 평가

1.직장 (등급: B)

종사자 수(양) : (울산 남구) 179,439명

500인 이상 사업체 수(질) : 15개

2.교통 (등급: S)

3.학군

야음중 학업성취도율 81.1%(특목고 진학수 과학고1/외고5)

4.환경 (등급 : B이상)

반경 1km내 대형마트 1개, 스타벅스 2개, 병원2개

반경 1.4km내 대형마트 2개, 백화점 2개, 아울렛1개 ,병원 다수

5.공급 (등급 : S)

적정공급량 = 울산 남구 인구 305,346명 * 0.005 = 1,527세대

향후 3년간(24y~27y) 울산 남구 공급량 평균 = 2,469 /3 = 823세대

현장 사진

수익률 분석(5년내 투자 타이밍)

울산번영로두산위브 (연식/세대수/평형)
	저점(5년내)	고점(5년내)	현재
시기	2019년 06월	2020년 11월	2024년 6월
매매가	39,000	88,200	67,300
전세가	30,000	50,000	42,000
투자금	(전세가율)	9000	(77%)	38200	(57%)	25300	(62%)
저점에 매수 시 수익률 합계	314%
저점 매수시 순수익	28,300
고점에 매수 시 수익률	-55%
고점 매수 시 순수익	-20,900
투자결론
-저평가 : 현재 가격은 전고점 대비 -24%인 가격
-환금성 : 충족 (761세대, 주변에 아파트 단지들이 모여 있는 균질성 있는 500세대 이상 대단지 아파트)
-수익성 : 저점에서 9000만원의 투자금으로 매수해서 현재 매도 했다면 28,300만원 수익,수익률 314%, 고점에서 38200만원의 투자금으로 매수 해서 현재 매도 했다면 수익은 -20,900만원, 수익율은 -55%이다.
-원금보전 : 전세가율이 62%로 지방투자 진입 전세가율 80%에 못 미침으로 원금 보전 충족하지 않음.
-리스크 : 향후 3년 간 공급 물량이 823세대로 적정 공급 물량인 1,527세대의 절반 정도이므로 역전세 리스크로 부터 안전한 편.