[토마토8] 내집마련 중급반 1주차 수강후기

이번달은 강의를 패스하고 하려고 했는데 그러면 너무 쳐질 수도 있단 말을 듣고 뒤늦게 조모임 모집이 끝나고 나서 시작.

왠만하면 조모임을 하는게 좋구나 느낌,,  강의를 이제서야 다 들었음.

조모임 할때엔 조 안에서 강의부터 들으라고 하니 아무래도 먼저 듣게 되는데 

자꾸 다른걸 먼저 하는 바람에,,   

내마중 1강 권유디님 강의 기대(?)와 달리 너무 좋았음. 

투자 생각하고 있는데 내마중 강의가 도움이 될려나 하는 생각이 있어서 처음에 집중을 잘 못했는데 저 처럼 생각하는 사람들을 위해 여러가지로 설명해주셔서 너무 감사했어요~ ( 제대로 못 들은 부분 다시 들어야겠다는 생각까지) 

(근데 항상 강의들을때마다 강의가 너무 좋아서 다시 들어야겠다 생각하고,  과제하고 바빠서 못 듣는 ㅋㅋ ㅜㅜ )  

간단히 정리!!!!  

서울 입지의 위상  

서울 아파트는 막말로 아무거나 사도 된다.  

금천구 시흥 벽산아파트 같은데도 오른다. 

• 서울은 조심해야 하고 덜 오른걸 사야함
  서울1시간 이내 접근 가능한 신축, 환경양호 구축   

• 지방은 다 바닥이니 좋은거 사면 됨

- 광역시: 입지와 상품성 모두 뛰어난 신축, 최상급 구축

- 지방중소도시: 도시가 젊으며 입지와 상품성 모두 뛰어난 선호 신축, 차선호 신축  

지금 현재 시장 

1. 무리를 해서라도 좋은 곳으로 갔음 좋겟다 - 지금은 이런 시기다 . 

    ( 원래 무리하라는 말 안 하신다고- 지금 시장이 어떤 시장인지를 격렬하게 표현하신거라 생각 )  

    

2. 더 좋은 것을 못 샀더라고 지금 뭐라도 하나 하는게 좋은 시장이다.  아무것도 안하는게 젤 안 좋은 선택  

내가 하려고 하는 단지가 날아갔으면 그 옆에 단지 볼 것 (하나 놓치면 옆에꺼!!  하나만 보지말아라) 

  (권유디님은 단지 하나에만 꽂혀서 그 집만 보다 날아가니 당시엔 주위를 둘러볼 생각을 못 하셨다고 함  )

힐스테이트 신촌  11.4/7

인왕산아이파크 (종로) 

이편한세상서울대입구  

이거 왜 적어놨는지 기억이,,,,,  

월급 800정도,  종잣돈 1.5억  

원리금 400만원 → 6-7억 대출 가능 *

8.5억 /5-6억 

-→  소득이 좀 되고는 투자보다는 (투자금 1.5억으로 경기도 2000년식 이상 구축 정도가 가능( 산본, 부천 같은 곳))  실거주 가능  

-→ 하지만 원리금 갚을 생각하고 하면 서울 8.5억 정도 아파트 가능하다.  

==> 소득이 높은 경우엔 실거주가 가능한 시장  

* 대출가능액 대략 계산 꿀팁    

=  월저축액 *  120   

내집마련 전략 

실거주집 마련   /  거주 보유 분리  

전고점 확인 방법 

전고점이 오버슈팅인지 그때의 진짜 가격인지 판단할 것 (실제 거래가 두세건은 더 있엇는지 볼 것 )  

전저점도 1층은 적지말고 대략적으로 적어도 됨.  (2-3천 차이 정도는 괜찮다고 생각할 것)    

전세가에 영향을 주는 요소들 

1. 공급(입주물량)  

   2. 금리(전세대출)

    

•         물가가 안정되면 금리는 인하  → 금리가 인하되면 전세가는 상승  

              2024년 10월 기준 물가상승률 1프로대  (물가가 안정됐다는 이야기 )

            → 금리 인하를 시사하는거임    → 전세가는 상승  

3. 가격(낮으면 올라가고, 높으면 내려간다) 

     적정전세가인지를 알 수 있는 방법 

           *  PIR :  소득대비가격 =   월급을 한푼도 쓰지 않고 10년간 모은 가격 

           *  J-PIR :  전세 소득대비가격    = 15년 평균이 6.9  , 현재는 5.4   (전세값이 저렴한 편임)  

                -→ 현재는 공급, 금리, 가격 수준을 생각할때 내려갈 확률은 없음  

=> 앞으로는 금리는 낮아질 예정이고 공급물량은 없고, 현재 전세가격은 저렴한 수준이므로 앞으로 전세가는 오를 확률이 높다. 

   유디님 판단 방법 배우기   

1.  베스트를 하려는 것보다 워스트를 피하는 선택    

→  욕심이 생기기 마련,  베스트를 하려면 끝없이 고민을 하게되는 듯 한데 

워스트를 피하자고 생각을 바꾸면 행동하기 쉬워질 듯 !!!     

2.  선택  비용 < 편익    

→ 비용에만 매몰되면 결정 ,행동하기 어렵다. 

비용이 들더라도 편익이 생긴다면 댓가를 치루기 

   꿀팁들    

매도가 설정:  A단지  로얄층이면   중간층정도의 가격에 팔기 (약간 후순위 가격으로 팔기)   

• 나보다 상태가 조금 안 좋은 그 가격에 파는 것 

이 신축이 비싼지 싼지 판단하는 법 

• 같은 동네에서 신축 가격(10억) 대비 구축(8억) 가격 80프로면 신축 싼거로 판단할수 있다.  

서울 무조건 입지인가?  

• 강동구에서는 입지로만 보면 가장 안 좋은 위치이지만 입지를 뛰어넘는 환경이면 (상일동 같은 곳)  중심부를 압도하는 힘이 있을 수 있다. 

→ 서울에서는 무조건 입지인 것 같아도 또 그렇지 않은 경우도 있음 

임장지파악하는 법 (지역임장)  

1. 지도확인
2. 지적편집도 확인(용도별 지구)
3. 지하철역  <상업지역 + 지하철역 은 루트 그릴때 포함시키기  

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