[열중 43기 91조 알뜰숲] 25년 부동산 투자자 김준영이 말하는 결국엔 오르는 집값의 비밀 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영/한국경제신문

3. 읽은 날짜: 25.02.12

4. 총점 (10점 만점): 9점

STEP2. 책에서 본 것

[전세로부터 시작된다]

#전세 #주택의 가치

부동산의 가치는 실수요인 전세와 월세의 가격으로 평가할 수 있습니다. 현재 주택의 가치인 전세가격의 변동으로 매매가격이 변동되는 것입니다. 따라서 전세가율(투자수익률)과 전세수급지수(주거부족)를 눈여겨 봐야 합니다.   

[성숙한 부동산 시장의 방향]

#저성장률 #시세차익 둔감 #월세시장 강화 

시세차익형 투자는 전세가격 성장이 선반영되어야 합니다. 소득이 전세가격을 따라가지 못할 때는 월세가 늘어나게 됩니다. 따라서 전세가격의 성장둔화는 매매가격의 성장둔화로 이어지며 시세차익의 상품은 임대수익률 상품으로 변화하게 될 것입니다. 

[시장에 가장 큰 영향을 주는 것은 공급이다.]

#공급에 따른 시장 변화

저자가 말하는 시장의 흐름은 다음과 같습니다. 신규 공급량이 적어지면 전세매물이 줄어들고 이후 전세수급지수가 올라가면서 전세가격이 상승합니다. 이후 전세가율이 높아지고 이는 매매가격을 밀어올리며 그 결과 매매 거래량이 늘어나고 가격이 상승합니다. 이러한 흐름이 지속적으로 유지되는 것도 결국 공급량이 만든 결과입니다. 특히, 다가올 3년 입주물량이 가장 중요한 통계입니다.

(그러나 도시의 특성마다 분석방법이 다르고 3년 누적 공급량이 유효하지 않는 도시도 있습니다.)

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 임대료는 금리의 영향을 받는다. 내가 임차인일 때를 생각하여 나가는 전세가격 설정 시 주변 가격과 함께 금리도 참고 해야한다.
2. 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 가구수가 늘어나는 것입니다. 임보쓸 때 가구수가 많은 곳을 더 주의깊게 봐야하는 이유임을 다시 한번 깨달았습니다.
3. 시장은 스스로 균형(평균회귀법칙)을 찾아갑니다. 단기적은 변동폭보다는 항상 부동산 가치를 중점에 둬야 합니다.
4. 전세가율은 도시의 성장성과 연관이 깊습니다. 그래서 성장이 낮은 도시일수록 높은 전세가율 안에서 움직입니다.
5. 지방과 수도권의 사이클이 다른 이유는 공급의 영향을 미치는 시간차가 있기 때문입니다.
6. 거래량은 최소한 1년 정도로 봐야 의미가 있습니다.

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 임보에서 공급장표할 때 지역별 3년 누적 공급량 그래프 적용해보기

    

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

(P. 282) 어느정도 시간이 지나면 부동산은 자신의 원래 가치를 찾아갑니다.

#월급쟁이부자들 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책