내집마련 중급반 1주차 강의 후기

1. 최고의 내집마련 로드맵

□ 서울의 인구밀도는 타지역에 비해 압도적으로 높으므로, 서울 지역의 아파트는 장기적으로 우상향하지만 서울 외 대부분의 지역에서 입지가 우수하지 못한 구축 아파트는 상승하기 어려울 것

 - 부산 사례

 - 물가 상승 이론에 따라 신축 아파트 가격이 상승하면 주변이 구축도 상승하게 됨

□ 서울은 상승장 시기에 급격하게 오른 아파트가 위험하지만, 지방은 반대로 상승폭이 크지 않은 아파트가 위험

 - 전고점 : 2021. 1. ~ 2022. 12. 중 가장 높은 가격

 - 현재 전고점 대비 상승한 서울 아파트는 저가평가 되었다고 볼 수 없기 때문에 현재 기준으로 추천 X

□ ‘단 한 채의 범위’

 - 서울/경기 상급지(평촌, 수지, 광명, 구리, 하남, 성남 이상) : 신축, 환경양호 구축

 - 광역시(인천, 부산, 대구, 대전, 광주, 울산) : 신축, 최상급지 구축

 - 젊은 중소도시(창원, 천안, 청주, 전주, 포항, 김해, 구미, 세종) : 신축

□ 내 집 마련을 잘한다는 것은 

 - 집을 구매하기에 나쁘지 않은 시기에 

 - 전고점 대비 15~20% 하락한 가격으로 

 - 사람들이 몰리는 지역 내 선호도가 높은 것을 사는 것

 - 현재 시기는 과거 2012~2016년도 흐름과 비슷

 - 하나의 단지에 집착하지 말고 여러 차선책을 만들어놓고 1순위가 안 되면 2순위로 넘어가서 기계적으로 투자

 - 전세가율이 60% 이상 되는 아파트는 하락할 가능성이 낮다고 판단

 - 대출가능금액 : 저축액*(120~150) (단위:만 원)

□ 무주택+예산 불충분 = 소득을 높이거나 거주-보유 분리 전략

2. 거주와 투자를 분리하는 법

□ 종잣돈이 적지만 소득이 높은 경우라면, 거주-보유 분리 전략이 아닌 실거주가 더 효과적일 수 있음

□ 종잣돈이 적다면 애매하게 입지 떨어진 것을 사느니 거주와 보유를 분리하는 것이 더 나을 수 있음

 - 매매가-전세가로 판단하기 보다는 전세가는 조정할 수 있으므로 ‘매매가’가 낮은 것을 사는걸 추천

□ 거주와 보유의 분리 실전

 ① 현재 종잣돈 파악 : 보유 현금+전세금-임차보증금

 ② 후보 단지 물색

 ③ 매수 여부 결정 : 매수 가능 단지 임장, 실거주 후보 단지와 비교하여 최종 선정

 ④ 매수 및 임대 

 ⑤ 거주지역 임차

 ⑥ 보유 혹은 입주

□ 2025년이 지나면 서울 및 수도권의 공급은 줄어들 것(∴전세가 하락 걱정 안 해도 됨)

 - 2년 뒤 전세가격이 하락할 요인이 적음

□ (변동폭) 매매가>전세가>물가

□ 전세가에 영향을 주는 요소 : 공급(입주물량), 금리(전세대출), 가격

□ 2020년까지는 공급이 전세가의 제 1변수. 2021년부터 최근까지는 금리가 전세가의 제 1변수

□ 현재 공급과 금리 상황

 - 공급 : 현재 착공물량 등을 감안하면 향후 4년 가량 적음

 - 금리 : 급격한 변화는 당분간 어려움 → 지금부터는 공급이 전세가에 가장 큰 영향을 줄 것

□ 향후 매전차가 벌어지는 경우 현재 구매할 수 있었던 지역을 매수할 수 없는 상황이 되므로 우선은 매수

 - 매전차가 줄어들더라도 또 사거나 입주하면 되기 때문에 매수가 좋은 선택

3. 자산 불리는 갈아타기

□ 갈아타기의 종류

 - (전진) 하급지 → 상급지, 동일지역 신축, (수요가 있는 지역에서) 평수 넓히기

 - (후진) 상급지 → 하급지, 동일지역 구축, (수요가 없는 지역에서) 평수 넓히기

 - 서울은 연식보다 땅의 가치가 더 클 수 있음

□ 전제

 - 제대로 설정된 범위 내에서

 - 상급지 이동 설계해두고

 - 무리 없이 적은 비용으로 옮길 수 있을 때

□ 중심지에 가까운 단지들의 위치와 시세를 알고 있어야 함

□ 갈아타기 좋은 시기 : 구축의 가격이 신축 가격의 80% 이상일 때

□ 갈아타기 매수가격 기준은 기본 원칙을 준수하되 

 - 전고점 대비 90% 이상 회복 단지 → RR(로얄동 로얄층)기준 이전 실거래가 대비 낮은 가격

 - 전고점 대비 90% 이상 회복 못한 단지 → -15% 전후가격

4. 현장에서 좋은 단지 찾는 법

□ 주변 환경의 중요성 

 - 천호태영vs.고덕아남 사례

□ “이 단지에 더 살고 싶어”라는 느낌을 주는 단지를 선택

□ 사전 준비를 하고 현장에 가면 지역을 파악하러 가는 것 아닌 확인하러 가는 것이 됨

 - 땅의 용도를 미리 확인하여 지역의 모습 상상

□ 지역임장 : 지역의 분위기를 파악하는 것

 - 상업지역과 지하철역을 지나도록 구상

□ 아파트 임장 : 아파트를 둘러보고 선호도를 파악하는 것

 - 아파트 단지별 특징과 선호도

 - 주차/정돈된 상태/ 느낌

본 강의의 가장 좋았던 점은 내 집 마련하는 방법을 ‘단계’별로 알려주는 것이다.

어떻게 싼 가격을 확인하는지, 어떤 방식으로 물건을 평가해야하는지 등의 방법을 배웠던 것이 가장 좋았고

또 ‘하기만 하면 된다’, ‘할 수 있다’는 생각을 하게 했다.

어떻게 해야하는지를 모를 때에는 막막하고 회피하고 싶었지만,

어떻게 해야하는지를 알게 되니 오히려 하고 싶다는 생각이 더 드는 것 같다.

또한, 부동산 시장도 피상적으로 이해하고 있었는데 쉬운 설명으로 조금 더 본질(?)을 알게 된 것 같다.

직접 실전으로 들어가게 되면 다시 막막해질 수도 있지만, 우선은 배운 게 있으니 만족..!