열중반 2강(양파링) 후기_단생공! 공수포!

강의 정리

1. 25년 상반기 전세 시장 상황

   - 작년부터 시행된 대출 규제와 예상치 못한 정치적 불확실성이 더해져 매매 거래 급감 및 전세 갱신 물량 증가

   - 서울 : 입주물량이 있는 외곽 지역의 전세 하락 + 학군지 등 선호단지의 전세 상승 = 보합

   - 지방 : 26-27년 공급 절벽으로 전세가가 빠르게 회복

   ** 포인트 - 매수심리 위축과 전세가의 상승으로 전세레버리지 투자자에게는 기회

    

2. 현재 시장을 바탕으로 한 전세 셋팅 포인트

   (유형과 프로세스를 알아야 하는 이유 : 시간 확보 / 비용 계산)

   전세 셋팅 대표 유형 3가지

   ① 매매잔금을 전세잔금으로

   - 매매잔금일 전에 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 전세 잔금을 받는 경우 BEST

   - 임차인이 구해지지 않거나 전세잔금일이 매매 잔금일 이후일 경우 내 돈으로 내 잔금을 치뤄야 하는 불상사 발생

   ② 주인전세(점유개정)

   - 한날한시에 매매, 전세계약을 완료할 수 있음

   - 가계약부터 주인전세 내용을 확실히 협의하고 과정이 이루어져야 함(특약작성)

   ③ 세안고(지금 시장처럼 ‘조건부 전세대출 규제’가 있는 경우 리스크를 줄이기 위해 선택하기 좋음)

   - 매도자와 임차인의 전세 계약 내용 확인 후 가계약

   - 투자 검토 3단계 : 전세보증금액 / 임대만료일 / 갱신요구청구권 사용 여부

   *부동산 시장과 투자자의 개인 상황에 따라 유리한 전세셋팅은 달라짐. 이 집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택할 것

    

3. 1등 전세물건 만들기

   (1등 전세물건으로 만들면 돈과 시간을 절약할 수 있다)

   전세가격 설정 필수 체크 : 단생공

   ① 단지 - 내 단지의 상위, 하위 평형의 호가 확인 / 시세트래킹 통해 매물수의 증감도 보기

   ② 생활권 - 비슷한 흐름을 가져가는 같은 생활권 내 단지들을 함께 비교

   ③ 공급 - 가까운 지역의 공급물량도 함께 보기. 전세 시점의 앞뒤 3개월까지 체크.

                  대단지는 전세 물량 빠지는데 시간이 걸리기 때문에 대단지 입주 체크

    

   소액투자시 알아야 할 사항 : 전세보증보험

   - KB매매일반 / 90% / 승인시점(보험 신청 시점과 승인 시점의 보증한도가 달라질 수 있으므로 유의)

    

   리스크 줄이는 임대기간 설정 : 공수포

   (임대 만료일에 따라 감당 리스크가 달라짐 - 투자금 회수지연, 재투자 기회상실)

   ① 공급 - 만기 2년 후의 주변 공급물량 확인(만기일쯤 공급 있다면 재계약을 미리 앞당겨서 진행)

   ② 수요 - 학군지의 30평형대는 성수기와 비수기 있음. 만기가 성수기가 되도록 하면 다음 계약 때 고생 덜함

   ③ 포트폴리오 - 투자한 물건이 많아질 경우 물건 간 재계약이 몰리지 않도록 시기 분산

    

   임차인 구하기 어려울 때 활용할 수 있는 : 법인임차인

   장점 - 비교적 높은 전세가 / 임대차 3법 적용 X

   단점 - 전세권 설정 / 관리 문제 (특약으로 단점 대비 ex. 전세권 해지, 대출금지, 원상회북 의무 등)

    

   ** 포인트 : 예측할 수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어난다. 시장판단을 빠르게!

    

4. 좋은 투자를 위한 계약단계

   (계약이라는 법적 단계에서 실수를 주의하기)

   매수 단계 : 등기부등본 필수 확인 5가지

   소유자 - 계약서, 등기부등본, 신분증, 입금계좌의 소유자가 동일해야 함

   가압류 가처분 가등기 - 존재 자체로 위험함. 있으면 투자하지 말 것

   근저당권 - 있어도 큰 문제는 아니지만 매매잔금 때 말소한다는 특약 넣기

   열람일시 - 즉시 열람한 일시가 맞는지

   페이지 - 모든 페이지 확인. 밑장빼기 방지

    

   임대 단계

   보증금 반환 대상 확인 필수(전세자금대출 질권 설정 등)

   임차인의 요구가 있을 시, ‘내가 이것(에어컨, 정수기 등)이 없어도 살 수 있나?’ 역지사지의 마음으로 생각해보기

    

   ** 포인트 - 가계약금 보내기 전 등기부등본 통해 권리상 하자 꼼꼼 체크! 

                      우려되는 부분은 특약을 활용하여 리스크 줄이기

                      계약은 법률행위이기 때문에 과정 중에 신중히 진행. 투자에 대한 책임은 내 몫이다.

나에게 인상 깊었던 점

• 무의식적으로 매수까지만 생각을 하고 있었는데 전세에 대한 고려도 해야 함을 깨닫게 됨. 전세 수요와 공급에 따라 나의 투자 물건이 달라질 수 있다
• 계약 단계에서 뭘 어떻게 해야 하는지 몰라 막막했는데 이제는 계약도 마냥 두렵지 않다! 등기부등본을 어떻게 봐야 하는지 알게 되어 든든하고 기쁨
• 투자에 있어서 욕심은 곧 기회비용이 함께 따라온다. 전세에서 욕심을 부리다 시간과 재투자의 기회를 잃을 수 있음을 명심
• 투자 과정은 부자가 되기 위함도 있지만 내 부자그릇을 넓히는 과정이기도 하다. 마음을 넓게 가지고 임차인의 존중하며 꿈을 응원하는 마음을 갖기

꼭 적용해보고 싶은 점

• 내 앞마당의 예정 공급 물량 확인