수도권에서 내집마련 제일 잘할 수 있는 법

우선 새벽보기님 위트있고 좋은 강의 감사합니다.

1. 현재 수도권 매매/전세 시장진단

지금 시장은 2011년과 닮아있다.

하락장의 깊이와 길이는 다를 수 있어도

부동산의 사이클을 믿는다면

현 경제 여건과 많이 올라버린 가격만 보면

분명히 2011년과 유사(약하락이나 약보합)할 것이라는

월부 멘토님과 다른 전문가들이

모두 공통된 주된 의견이다.

2023년은 급하락과 급상승이 반복되는

아주 드문 장이었고

이에 잘 대응한 사람들은

정말 준비된자만이 가능했다.

다주택자로써 물건 재배치를 하는 나로써는

그냥 어.. 어.. 하다 끝나버린..

전 하락장 사이클에서 난 어땠는지 잠시 상기해 보았다.

내 자본과 실거주 목적에 맞게

올랐다 싶으면 Stay

상대적으로 싸다 싶으면 갈아타기나 하나 더

그러다 운이좋게 본격 상승장이 오니

여러개가 동시에 드라마틱한

분명 좋은 결과가 있었던 것 같다.

시장 상황마다 전세가율을 다르게 생각하셔야 합니다.

특히 전세대출이 시행되면서 금리에 영향을 받기도 하고

다주택자 규제로 인한 전세 공급발 등

인플레가 적용받는 사용가치의 척도의 전세가는

변화도 심하고 예측하기 쉽지가 않다.

전세가율은 아파트의 가격 수준을 알아볼 수 있는 유효한 지표로써

특히 현재 시장이 어디까지 와 있나까지 알아야 한다고 한다.

현재 전세가율을 낮지만(하락장 초반, 상승장 후반)

아파트마다 다르므로 마이크로하게 볼 필요도 있다.

물건마다 내집마련할 수 있는 좋은 시기일 수 있으나

상급지나 선호단지 중심으로는 매매가가 반등하여 좋은 시기가 아닌 것이 아숩..

입주(개포)가 있는 강남은 가격 부침이 있으나

그럼에도 불구하고 서울의 전세는 개수는 감소세이다.

BM

- 11년 이후 보합장과 유사함을 인지하고 조급해하지 말고 신중하게 결정한다.

- 거주와 투자를 분리할 경우 전세가율은 "하락장 중반"이 적기임을 기억하자

2. 수도권 내집마련 유망한 지역 분석

군별로 여러 유망한 아파트들과

투자 금액등을 알아 보았다.

특히 1군은 동네 브랜드가 절대적으로 중요합니다.

내집마련은 내 예산에서 가장 좋은 군으로, 상급지로 가는 거다.

사실 내마중 시작전에는

서울에 적당한 2채 VS 똘똘한 1채에 고민이 컷다.

적당한 2채의 장점은

- 직주에 가까운 내집마련 가능

- 세금 구간이 낮아서 절세효과

- 전세금의 증가로 현금흐름 창출

- 이론적으로는 수익률 높음

똘똘한 1채의 장점

- 똘똘한 1채의 선호현상 가속화

- 향후 여유자금 생길 시 2채 추가 가능

- 2채보다는 보유세 적음

- 주택 관리 용이

오픈방에서 젊은우리 튜터님은

강남에 집을 마련할 수 있다면

그리 지체하지 않겠다고 하셨다.

다시 하락장이 시작되었다.

드디어 강남구도 지표상 하락으로 전환되었다.

이 시세의 변화에 따라

내 결론은 그에 맞춰야 할 것 같다.

BM

- 서울과 수도권 군별로 구분할 줄 알고 평균 시세를 대략적으로 감을 잡자

- 이번 하락장에서 1군지의 하락폭이 클지 아니면 잘 버텨주는지 잘 모니터링하고 판단하자

3. 종잣돈별 내집마련 선택방법

오랜동안 다주택포지션으로 많은 경험과 맘고생도 해봤는데

하락장을 맞이하여 똘똘한 한채로 갈아탈 시점이 된것 같다.

종잣돈이 커질 수록

격변하는 장에서 갈아타기와 매도에서 가장 중요한 것은

경험적으로 절세나 순서가 아닌 과감한 타이밍이다.

세금을 더 내더라도

수천 수백을 가격 낮춤이 필요하더라도

사전에 꼼꼼한 준비와 분석이 충분하다면

내 목표와 목적을 이루기 위해

과감한 결정이 더 큰 수익을 준다는 것을 명심하고

매도 기회를 실기하지 말자