수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 1500만원으로 시작하는 소액 부동산 투자법
주우이, 너바나, 자음과모음
안녕하세요,
용두용미! 결과를 만들어내는 투자자, 용미27입니다.
지난 2주간 임장지를 돌며,
조모임을 하며 조원분들이 이런 질문을 하셨습니다.
"용미님, 이정도 매전차이면
분양권도 생각해봐도 좋을것 같아요."
"용미님, 지금 대구 분양권은 어떻게 생각하세요.?"
넵, 저는 지금 대구를 임장하고 있구요,
모든사람이 알고있다시피
대구는 지금 공사중입니다. ^^
그렇다보니 미분양도 많고... 마피도 많고..
분양권 공부를 피할 수 없는 절대적인 이유!!!
지난 3주차 과제 시세를 따다보니...
최고가 거래 TOP10 중 6개가 분양권입니다 ㅠ
이정도면...
분양권 공부 안하면...
넌 달서구 모르는거다 ㅠ
싶은 생각이 들어서
분양권 공부를 해봅니다 ㅠ
/
분양권 정리를 임보에 해보고 싶은데
제가 능력이 부족하여 ㅠ
꽤 여러분들의 임보를 찾아봤는데
분양권을 정리한 분의 임보는 안보이더라구요 ㅠ
그래서 제 나름의 방법으로 셀프 공부한 내용을
나누어보겠습니다!!!
1. 세팅하기!
여러 부동산 사이트를 찾아봤는데,
호갱노노의 분양권 지도가
가시성이 좋고 눈에 잘 들어와서
호갱노노를 기준으로 정리했습니다. ^^
잘 따라와주세요~^^
1. 거래방식 - 매매
2. 유형 - 분양아파트
3. 세대수 - 300세대 이상 (아파트 환금성 기준과 동일)
우리가 늘 검색하는 아파트에서
유형만 "분양아파트"로 변경해줍니다 ^^
그리고 하나 더!
아이콘 표시를 입주시기로 변경해줍니다.
그러면 지도 위에 분양권 물건이
이렇게 보입니다.
분양권 거래가 되는 물건들은 분양가격으로,
입주시기가 표현되고,
분양예정인 단지는 "예정분양"이라고 뜨네요 ^^
이렇게 세팅완료!
2. ZOOM OUT /시기준
전체 대구지도로 ZOOM OUT 하면,
짜잔~ 이렇게 대구 전체에 분양단지들을 한판에 봅니다!
먼저 ZOOM OUT 해서 지역을 보는 이유는
인구이동과 연관이 있습니다.
대구는 지역외 이동보다 구에서 구로
지역 내 이동의 양이 많았기에
어느 구에 분양단지가 많고,
가격수준이 어떤지 가늠해보기 위해서입니다.
대구 전체를 한판으로 보면서
선호도를 염두해보고 가격수준을 넓게 봅니다.
그리고 생각을 적어봅니다.
3. ZOOM IN /구기준
서울투자기초반 2기 강의 수강떄
권유디튜터님께서 말씀해주신
분양권 가격 가늠해보는 방법을 차용해봤습니다.
"분양권 가격이 싼지 비싼지는
주변 신축가격과 비교해보세요."
-권유디튜터님_서울투자기초반 2강-
그래서,
시시지도위에,
분양권 가격을 올려보았습니다.
분양권 가격을 시세지도 위에 올리고,
22년도 입주한 단지들의 가격과 비교해봅니다.
22년입주한 빌리브스카이 호가가 8억인데
용산자이는 6.4억이네요?
용산자이가 싼것 같습니다.
힐스테이트 감삼이 5.8억, 동화아이위시가 5.3억이고
그 주변 주복들의 거래가는 6억대네요
적정해보입니다.
이렇게 주변 신축들과 비교하면서
분양가의 적정성을 1차적으로 평가합니다
아, 그리고 서투기 2강에서 유디튜터님께서
지역 전체가 저평가되거나 고평가 되어있을 수 있으니
꼭 비슷한 입지의 다른 지역 신축가격과도
비교해보라고 하셨습니다.
그 과정은 ZOOM OUT/시기준 에서 한것으로 갈음 ^^
4. 단지평가
분양단지 하나하나를 평가해보겠습니다.
평가 항목은
1. 분양가
2. 분양시기와 경쟁률
3. 현재 거래가격(프리미엄)
입니다.
호갱노노에서 분양단지 하나하나 클릭해보면
단지정보가 나옵니다.
해당내용에 분양가와 경쟁률이 나옵니다.
그리고
1번이라고 표시한 용산자이를 보면
지도에는 6.4억이라고 써있는데
클릭해서 들어가니 분양가가 6.6639억이네요?
분양가에서 2000만원 가량 낮은 가격으로
거래되고 있습니다.
그래서 단지정보에
P-2000이라고 적었습니다.
단지마다 프리미엄을 정리해주고
분양가, 경쟁률, 프리미엄에 대한
생각을 간단하게 적어놓고보니
지역구 분양권의 큰 흐름이 보입니다.
분양권 가격과 경쟁률에 대한 분석을 써주고 나면
끝~~~~!!
/
번외!
여기서만약에
정말 분양권 투자공부까지 들어간다면
다음 장표에는
매수고려하는 단지의
계약금 / 중도금 / 잔금 조건 및
현재 중도금 납부가어디까지 됐는지,
중도금 이자 유무와 금리 확인까지 하면서
투자금이 얼마나 드는지
고려해보고,
최근 입주한 단지들의
전세가율과 전세가를 가늠해보며
입주장 리스크를 검토해볼 것 같습니다만...
저는 감당가능하지 않을듯하여....
거기까지 검토하지는 않았습니다. ^^
부족하지만 공부해본 내용과 방법을
나누어봅니다.
읽어주셔서 감사합니다 ^^
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