[열중 43기 독강임투 4개 5래하고 성공하조 파랑파랑] ‘결국엔 오르는 집값의 비밀(전자책)’ 독서 후기

[열중 43기 독강임투 4개 5래하고 성공하조 파랑파랑] ‘결국엔 오르는 집값의 비밀(전자책)’ 독서 후기

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 2025.2.12

4. 총점 (10점 만점): 7점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[1장. 집값은 이렇게 만들어진다_전세의 이해]

[P 30] 사용가치인 전세가격의 상승과 하락, 월세가격의 상승과 하락이 주택의 현재 가치와 가격으로 연결되는 것입니다.

[P 34] 인구감소나 저성장이 화두가 되는 소도시로 갈수록 임대료 상승률이 낮아지는 것을 통계로 확인할 수 있습니다. 결국 이러한 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어지는 것입니다.

[P 37~39] 전세 상승율이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어집니다. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다.

…

전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어집니다. 전세가율은 또한 수익률과 리스크 측면에서도 확연하게 반영되어 평균 전세가율이라는 가격 구조를 만들게 됩니다.

[P 44] 금리의 변화만으로도 전세가격과 매매가격이 변동합니다. 첫 번째로 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다고 할 수 있고, 두 번째로 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝습니다.

[P 48] 전세가격은 사용가치로서 우리 주택시장의 근간이고 주택의 가치를 평가하는 근본입니다.

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전세가격의 변화는 수급 문제에서 비롯되는 경우가 가장 크며, 금리의 상승과 하락 때문에 일어나기도 합니다. 또한 전세가격에 큰 변화가 생겨나게 된 것이 전세자금대출의 시행입니다.

[P 51] 전세가격은 부동산시장을 둘러싼 환경, 즉 수급 환경, 지역의 특성, 상품의 특징, 금리 등 가격에 영향을 주는 여러 요인이 반영된 결과입니다.

[2장. 부동산시장의 변동성과 자산가치의 변화를 구분하라]

[P 61] 소득을 가지고 주택시장을 단기로 전망할 수는 없습니다. 주택을 매수하는 수요의 가계소득이 어느 정도 축적이 되어 자산이 되었을 때 구매력으로 자리를 잡기 때문입니다.

[P 64] 수요 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적으로 천천히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적으로 영향을 끼칩니다. 현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.

[P 77] 수요의 가장 하단에 있는 전세수요까지 흡수할 수 있는 신규공급량으로 인해 매매가격이 하락하게 되고 전세수요를 흡수하지 못할 정도로 공급 부족일 때 매매가격이 상승하는 것을 알 수 있습니다.

[3장. 움직이는 수요, 어떻게 파악할까]

[P 84] 신규공급과 신규수요가 자가 주거를 찾아가는 과정은 오랜 시간이 필요하며, 균형을 찾는 과정이 반복되는 것이 주택시장입니다. 즉 신규공급이 없으면 재고주택의 거래량이 늘어나고, 신규공급이 늘어나면 재고주택의 거래가 줄어들게 됩니다.

[P 95] 인구증가에 더해 교육, 관광산업과 같은 환경에 의해서 수요들이 이동하며 만든 것이 거래량입니다. 외적·내적 환경이 모두 반영된 지역의 수요가 거래량을 만들고 이러한 거래량에 걸맞게 신규공급이 조절되면서 시장은 스스로 균형을 찾아가게 됩니다.

[P 100] 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳입니다.

[4장. 공급을 알아도 전망이 쉽지 않은 이유]

[P 113] 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이입니다

[P 115] 서울·수도권은 가격이 선행하고 공급이 후행하여 다시 시장환경을 만들어가는 전형적인 공급 후행 시장입니다.

[P 117] 전세가율이 떨어진다는 것은 매매가격과 전세가격의 갭이 점차 벌어진다는 뜻입니다. 이로 인해 투자자들의 참여는 줄어들고, 또한 오랜 상승장에서는 실수요자들이 실거주 목적으로 주택을 매수했을 가능성이 높습니다.

[P 120] 서울·수도권은 오랜 시간에 걸친 통계를 보고 분석해야 보다 정확한 해석이 가능해집니다.

[P 126] 3년간 누적된 공급량이 얼마인가가 중요합니다. 서울·수도권과 달리 지방은 3년의 공급량만 이해해도 반은 성공한 것입니다.

[P 130] 변수를 제외한다면 3년 누적 공급량은 시장의 상승과 하락 환경을 만드는 강력한 힘을 가지고 있습니다.

[P 132] 지방에서는 3년간 예정된 물량, 즉 3년 누적 공급량이 가장 큰 영향을 미치지요. 공급이 선행하는 시장입니다. 반면 서울·수도권의 경우는 입주를 한 뒤 공급물량이 계속 재고주택으로 남아서 시장에 영향을 줍니다. 즉 공급이 후행하는 시장입니다

[P 144] 지방의 경우 신규 입주물량은 현시점에서 바로 영향을 주는 것이고, 서울·수도권에서는 신규 입주물량이 점차 매도물량이 되어가면서 영향을 준다고 할 수 있습니다.

[5장. 수도권과 지방의 차이를 알면 투자가 보인다]

[P 162~3] 서울·수도권의 경우 낮은 전세가율에서 높은 전세가율로 변화하는 것은 긴 시간에 걸쳐 만들어놓은 공급 현상입니다. 그리고 전세가율의 변화는 수익률 환경의 변화로, 투자자들의 유입에 결정적인 역할을 하게 됩니다.

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지방은 전세수급지수와 전세가율이 동반해서 움직이며 매매가격에 바로 영향을 미칩니다.

[P 174] 새로운 택지가 없어서 신규공급을 할 수 없는 좋은 지역들은 높은 기대수익률에 의해서 투자자가 신규공급 역할을 대신하고 있는 것입니다. 그래서 자가 보유율이 낮으며 반대로 외부 투자자가 적은 도시는 성장이 잘 안 되는 곳이며 자가 보유율이 높은 경향을 보입니다.

[P 200] 매수자가 없는 공급은 지속될 수 없기에 결국 공급이 감소하게 됩니다. 이처럼 수요 없는 공급은 지속될 수 없습니다. 그래서 일시적인 하락은 일어나도 지속적인 하락은 힘든 것입니다.

[6장. 월세 시대, 무엇이 달라질까]

[P 213~214] 전세가격 상승률을 지속적으로 유지하기 위해서는 인구의 성장과 소득의 성장이 함께 이루어져야 합니다.

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임대시장이 월세화된다는 것은 주택시장에서 매매가격 상승이 어느 정도 성숙하는 단계에 들어섰음을 뜻한다고 할 수 있습니다.

[P 225] 이처럼 시세차익과 월세를 통한 기대수익의 차이에 의해서 공급량이 달라지게 될 가능성이 매우 높습니다. 만약 월세화가 빠르게 진행된다며 그 속도에 맞게 공급도 필연적으로 감소할 것으로 생각합니다.

[7장. 부동산 정책, 얼마나 효과 있을까]

[P 231] 우리나라에서는 전세가격의 상승이 매매가격의 상승으로 연결되는 구조가 만들어져 있기 때문입니다. 이러한 구조에서 전세수급에 가장 크게 영향을 미치는 것이 신규공급입니다. 여기에 더해 2년 후 전세 만기 물건들이 시장에 나오며 전세가격에 영향을 주게 됩니다.

[P 245] 다주택자를 임대공급자로 보는지 아니면 투기꾼으로서 규제의 대상으로 보는지에 따라 정책의 방향이 달라집니다.

[8장. 통계를 과신하면 안 되는 이유]

[P 256] 대출은 주택시장 방향성의 키가 아닌 동행일 가능성이 큰 것입니다.

[P 272] 우리가 보고 있는 거의 모든 통계는 선행해서 시장을 미리 말하는 것이 아니라 현재의 상황을 말하고 있거나 그 결과인 것입니다.

[9장. 어디에 투자해야 할까]

[P 284] 끊임없이 수요가 들어오고 그 수요에 의해서 기대수익이 올라가는 환경에서 투자자가 지속적으로 들어오며 만든 것이 낮은 자가 보유율입니다.

[P 303~304] 통계는 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출합니다. 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다.

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전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다

[10장. 지역별 부동산 분석]

[P 316] 지방의 도시와 서울·수도권의 가장 중요한 차이는, 지방은 공급이 영향을 미치는 시간에 의해 짧은 사이클을 만든다는 것입니다.

✅ 수도권 : 당분간은 상승과 하락이 혼재된 시장이며, 내부에서는 전세수급지수와 전세가율이 올라가며 상승환경을 만들어가고 있는 시점이라고 할 수 있음

✅ 부산 : 부산은 짧게는 1~2년 안에 긍정적인 시장환경으로 진입하여 매매가격이 상승으로 돌아설 가능성이 높은 곳

✅ 대구 : 광역시 중에서도 수요와 공급이 가장 잘 맞는 도시. 외부와 단절된 형태로 도시가 형성되어 있기에 지역 내에서 주거지를 해결해야 되는 특성이 있음

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2024년 하반기부터 줄어드는 공급량에 의해서 특별한 변수가 없는 한 매매 거래가 살아날 것으로 기대해 볼 수 있습니다. 2024년은 힘든 시기이지만 하반기부터 급격히 줄어드는 공급량으로 2025년과 2026년 그리고 2027년은 전혀 다른 환경으로 갈 가능성이 매우 높다고 판단해 볼 수 있습니다.

✅ 광주 : 지역 내의 수요 집중도가 가장 높은 도시. 비슷한 인구를 가진 대전광역시보다 수요가 많으며 인구수 대비 거래량 또한 타 도시보다 많은 편. 인구수 대비 재고주택수가 가장 많고 공급 물량의 변동폭이 크지 않아서 가격의 변동성이 낮은 곳.

전세수급지수와 전세가율이 반등하고 있으며 다가오는 2025년과 2026년의 입주물량 감소로 점차 분위기가 좋아질 것으로 예상합니다. 전체적인 환경은 광주광역시도 2025년 이후에는 좋아질 것으로 보입니다.

✅ 대전 : 2012년 세종시 입주가 시작되면서 수요에 변화가 생기기 시작. 안정된 일자리를 기반으로 꽤 높은 연봉이 오랫동안 지속되었던 곳. 전세수급지수는 광역시 중에서 가장 빠른 반등을 하고 있는 지역. 다만, 확정되어 있지 않으나, 재건축/재개발을 통해 분양 예정된 물량이 꽤 있으며 이 공급량으로 인해서 추세적인 반등의 시간이 지연될 가능성이 있음

✅ 울산 : 산업도시로서 기업의 활동과 산업의 경기에 따른 수요 변화가 타도시에 비해 심한 곳. 수요 예측이 어려움. 부산보다 후행해서 움직이거나 혹은 심리적인 영향을 받는 곳.

2020년부터 부족했던 공급이 2026년까지 지속되고 있어 절대적으로 공급량이 부족해 보입니다. 수요 측면에서도 타 도시에 비해 빠르게 매수에 참여할 가능성이 높고, 그래서 지방에서는 울산이 가장 먼저 상승할 가능성이 있어 보입니다.

✅ 중소도시

[P 352] 지방 중소도시들 또한 분석하고 전망하고 예측하는 방법이 조금 다릅니다. 작은 도시들은 외부의 변수에 영향을 많이 받기 때문에 더욱 쉽지 않습니다.

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도 전체의 수요를 파악하고 해당 중소도시 내의 수요를 파악해서 공급량이 최저로 겹치는 시점을 파악하는 것입니다.

[에필로그. 시장에 영향을 미치는 건 금리보다 공급이다]

[P 372~3] 사람들은 주거해결과 자산가치의 상승을 기대하면서 실수요자 혹은 투자자로 참여하게 됩니다. 전세수급과 전세가율이라는 두 가지 핵심 요인에서 키를 쥐고 있는 것이 바로 공급입니다. 금리는 수익률에 큰 영향을 미치지만 주거를 해결하지는 못합니다.

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공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 주거부족(전세수급)과 수익률(전세가율)도 변하며 사람들이 움직이게 됩니다

STEP3. 책에서 깨달은 것

🌟 [P 37~39] 전세 상승율이 낮은 도시와 높은 도시는 미래의 기대수익 차이에 의해서 전세가율이 다르게 만들어집니다. 서울은 평균 전세가율이 가장 낮은 지역입니다.

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전세가율은 도시의 성장과 미래의 기대수익이 반영된 매매가격에 의해 만들어집니다. 전세가율은 또한 수익률과 리스크 측면에서도 확연하게 반영되어 평균 전세가율이라는 가격 구조를 만들게 됩니다.

[P 113] 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이입니다

➡ 수도권과 지방의 차이를 여러 면에서 알 수 있었다. 전세가율이 다르고, 공급의 영향도 다르며 (지방은 공급이 선행하는 시장, 서울/수도권은 공급이 후행하는 시장), 공간의 크기에 따라 수요/공급의 차이 (수도권은 큰 물통, 지방은 작은 물통)가 발생한다는 것을 말이다. 다시 한번 책을 읽으면서 두 시장의 차이를 이해할 수 있게 되었고, 수도권과 지방의 흐름이 다르다는 것을 알고 시장을 읽을 줄 아는 능력, 그리고 시장에 맞춰서 투자 대상을 변동시킬 수 있는 능력을 키워야겠다고 생각했다.

🌟[P 372~3] 사람들은 주거해결과 자산가치의 상승을 기대하면서 실수요자 혹은 투자자로 참여하게 됩니다. 전세수급과 전세가율이라는 두 가지 핵심 요인에서 키를 쥐고 있는 것이 바로 공급입니다. 금리는 수익률에 큰 영향을 미치지만 주거를 해결하지는 못합니다.

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공급부족과 공급과잉이 반복되는 과정에서 주거부족(전세수급)과 수익률(전세가율)도 변하며 사람들이 움직이게 됩니다

➡ 레버리지 투자를 하는 우리에서 전세가와 전세가율, 실수요자도 왜 중요한지 알 수 있는 부분이었다. 24년의 시장도 실수요자가 주로 이끌어왔던 모습이 떠오르기도 하고, 전세가율을 잘 보아야 기회를 잡을 수 있다는 의미도 다시 한번 알 수 있었다.

금리도 당연히 영향을 주겠지만, 가장 중요한 것은 공급! 열중반 1, 2강의 멘토/튜터님들께서 말씀주신 실전 투자사례에서도 공급 리스크가 가장 중요하게 작용했던 것이 떠오르며 공급을 잘 봐야겠다는 생각이 들었다.

STEP4. 책에서 적용할 점

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[P 303~304] 통계는 어떻게 해석하는가에 따라 전혀 다른 결론을 도출합니다. 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것입니다.

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전세가격의 성장은 인구의 증가, 가구수의 증가 그리고 그 도시가 가지고 있는 성장환경에서 비롯됩니다. 성장환경이란 일자리, 관광, 학군과 같은 요소로 새로운 수요가 생겨날 수 있는 도시의 경쟁력이기도 합니다

➡ 현재 시장에서 우선 순위가 아닐 뿐, 단순히 중소도시라고 투자 대상을 제외해서는 안 된다고 생각했다. 속초 등의 사례를 보며, 기존에 우리가 알고 있는 입지 요소인 직장 뿐만 아니라, 비록 일시적일지라도 관광 수요도 성장 환경 중에 하나로 볼 수 있다는 점도 흥미로웠다. 각 도시의 특징과 경쟁력을 이해할 수 있도록 앞마당을 만들고 봐야겠다.

또한, 가격 흐름을 예측하려고 하지말고, 통계 데이터는 동행 혹은 후행지수라는 것을 명심하고 오히려 살아있는 분위기를 바로바로 느낄 수 있는 현장 속에서 명민한 투자자가 되어야겠다.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

✅ 인구 수가 줄어든다고 부동산 하락이 무조건 되는 것은 아니라는 것을 알게 된 문장

[P 64] 수요 측면에서 인구감소가 주택시장에 장기적으로 천천히 영향을 미친다면, 늘어나는 가구수는 단기적인 주거수요에 직접적으로 영향을 끼칩니다. 현재의 주택수요에 직접적으로 영향을 주는 것은 새로 태어나는 인구가 줄어드는 것이 아니라 가구수가 늘어나는 것입니다.

✅ 전세 가격은 실사용가치이지만 여러 요인들에 의해 영향을 받는다는 것을 알 수 있는 문장

[P 51] 전세가격은 부동산시장을 둘러싼 환경, 즉 수급 환경, 지역의 특성, 상품의 특징, 금리 등 가격에 영향을 주는 여러 요인이 반영된 결과입니다.

✅ 수요와 공급이 시장 속에서 적절한 균형을 맞춘다는 것을 알 수 있었던 문장

[P 200] 매수자가 없는 공급은 지속될 수 없기에 결국 공급이 감소하게 됩니다. 이처럼 수요 없는 공급은 지속될 수 없습니다. 그래서 일시적인 하락은 일어나도 지속적인 하락은 힘든 것입니다.

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