[열중 43기 행복한 1은 매1 독서이조 살구조아] 결국엔 오르는 집값의 비밀

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 결국엔 오르는 집값의 비밀

2. 저자 및 출판사: 김준영 / 한국경제신문

3. 읽은 날짜: 25.2.15.

4. 총점 (10점 만점): 7.5점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

주택시장에서 매매가격을 결정하는 가장 중요한 요인은 전세가격이다. 전세 가격의 변화가 매매가격의 변화를 만들며, 전세가격은 현시점의 자산 가치를 평가하는 기준이 된다. 전세가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 긴 시간을 놓고 보면 결국 수요는 공급량과 거래량 안에 있으며, 이를 기준으로 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있다. 공급은 시장에 큰 영향을 미치지만, 도시의 규모가 다르기 때문에 그 영향이 서울 수도권과 지방이 다르다. 공간의 크기 차이 때문에 지방은 3년 누적 공급량으로, 서울 수도권은 장기 누적 공급량으로 살펴봐야 한다. 공급이 시장에 영향을 미치는 차이에서 오는 가격 변화를 가장 잘 보여주는 것이 수도권에서는 전세가율이고, 지방에서는 전세수급지수이다. 

인구감소, 즉 수요감소는 반드시 공급감소를 동반한다. 시장은 스스로 균형을 찾아가므로 일시적인 가격 하락은 일어나도 지속적으로 가격이 하락하기는 어렵다. 시장이 성숙하면 매매가격 상승률이 낮아지고 시세차익이 나지 않는 상품으로 바뀌므로 월세화는 필연적인 현상이다. 통계의 해석에서 가장 조심해야 할 점은 동행지수와 후행지수를 마치 선행지수처럼 분석하는 것이다. 통계는 보조지표 정도로 활용해야 하며 결국은 스스로 판단을 내려야 한다. 전세가격 성장이 이루어지면 해당 도시의 매매시장도 지속적으로 성장하게 된다. 도시의 경쟁력이 타 도시보다 약한 곳이라면 선택의 폭을 좁혀 위치가 좋거나 상품에 경쟁력이 있어 해당 도시의 평균 가격 상승률보다 높아질 곳을 선택해야 한다. 미래를 정확하게 예측할 수는 없지만 도시의 특성에서 만들어진 수요를 기반으로 하는 유일한 선행지표가 입주 물량이다. 

STEP3. 책에서 깨달은 것

전세가의 의미의 중요성을 다시금 생각하게 하는 책인 것 같다. 전세가격이 현시점의 자산 가치를 평가하는 기준이라면, 비교 평가시 가치 대비 매매가의 비교에 더불어 전세가를 비교하는 것도 하나의 방법이라는 생각이 든다. 공급량과 거래량이 해당 지역의 수요를 간접적으로 파악할 수 있다는 점을 개별단지에도 적용시 최종 비교평가 부분에서 개별 단지의 거래량을 비교하는 것도 의미가 있지 않을 까 하는 생각이 들었다. 수도권 투자시 공급의 영향에 따른 가격 변화를 보자고 할 때 전세가율을 좀 더 유의깊게 지켜봐야겠다. 

월세화는 필연적인 현상이라는 부분에서 전세 레버리지를 통한 시세차익형 투자를 하는 투자자 입장에서 이를 어떻게 대비해야할 지 의문이 생긴다. 통계를 보조지표로 활용해야 할 뿐 결국 스스로 판단해야하는 부분에서 투자자로서 아파트의 가치를 알아보는 눈= 실력을 키우는 것이 중요하다는 생각이 들었다. 

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 부동산 지인 - 전세가율 추이 살펴보기
2. 재독하면서 책 내용 이해하기 

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

24. 임대료의 상승률이 그 지역의 주택가치로 이어진다. 

29. 자산가치의 상승과 하락은 공급에 의한 임대료 변화에서 생겨나는 짧은 변동성에 가깝다 할 수 있고, 금리의 하락은 돈의 사용가치 하락에서 오는 자산 상승에 가깝다. 

38. 결국 시간이 지나면 임대료가 상승하고 금리로 훼손된 수익률이 회복되면서 자산 가치가 상승하는 환경으로 진입할 가능성이 있다. 

38. 전세가격의 변동성을 가장 크게 일으키는 것이 신규공급과 금리의 변화이다. 

65. 30년간의 평균 공급량을 수요와 공급의 균형점이라고 보고 3년 누적 공급량을 살펴보면 공급과 매매가격과의 상관관계는 매우 높게 나오는 것을 볼 수 있다. 

73. 수요가 많은 곳은 인구수 대비 매매 거래가 많은 지역, 개별 아파트의 경우 세대수 대비 매매 거래 건수와 매매 회전율이 높은 곳이다. 

83. 공간의 크기 차이는 수요 측면에서는 공급의 부족과 과잉을 느끼는 시간의 차이이며, 수익률의 측면에서는 공급이 채워지는 시간의 차이에서 비롯되는 상승과 하락의 환경을 만드는 차이다. 이로 인해 수도권과 지방은 크게 다르며, 공급의 해석도 달라져야 하고 상승과 하락의 시점도 서로 다른 것이다. 

102. 지방은 3년 누적 공급량이 선행해서 시장에 영향을 미치고, 서울 수도권은 입주가 된 이후에 지속적으로 재고주택이 누적되어 시장환경을 만든 다음 상승 혹은 하락하게 되는 것이다. 이런 이유로 지방은 공급이 선행하는 시장, 서울 수도권은 공급이 후행하는 시장이라고 한다. 

126. 수도권에서는 공급이 만드는 전세가율과 전세수급이 중요하고 지방 중소도시는 공급에 의한 단기 전세수급의 변화가 더 중요하다. 

181. 성장에 한계가 있는 상품들이 전세가율이 높아지고 공급부족과 공급과잉이 반복될 때 마다 역전세 문제에 구조적으로 노출된다. 

184. 시장이 오랜 시간에 걸쳐 만들어놓은 상승환경과 하락환경은 정부의 정책으로 단기간에 변화하지 않는다.