단.생.공,공.수.포_투자완료!

2주차 열.중.반 강의 후기 

체계적인 강의와 전하는 메세지를 명확하게 정리하여 전달해주신 점이 인상 깊었다.

투자의 완료는 완벽한 전세빼기까지

전세가의 상승은 결국 매매가를 상승으로 만들기에 전세시장이 중요하다.

첫번째로 2025년 전세시장 분석으로 시작된 강의

1.

대출규제 거래량감소 관망세, 정치 경제적 불확실성으로 관망세 확대

대출규제이후 수도권,지방 모두 매매물량 증가,

대출규제 이후 수도권 전제매물은 증가했지만 입주진행 중인 지역을 제외하고 다시 감소세

지방의 경우 공급이 마무리되는 지역을 매물감소

지역별 차트를 통하여 상세한 설명

적정수요로 공급량을 과다 여부 확인 할 수 있는 차트 보기

서울전세시장 보합:공급으로 인한 전세 하락지역과 상승지역 상쇄

전세가 상승:강남,서초,용산 양천,광진 노원,종로,구로

전세가 하락:강북,노원,은평,강동,송파,동대문,성북,금천,관악

지역별 분위기 1.

이문동 래미안라그란데(3069)입주물량이 동대문뿐만 아니라 성북구에도 영향

3월 장위자이레디언트(2804)입주까지 앞두고 전세호가가 낮아지고 있음

6월 휘경자이디센시아(1806)11월 이문아이파크자이(4311)입주예정으로

동대문 전세값 약세는 당분간 계속될 예정

지역별 분위기 2.

공급물량이 적은 울산의 전세가 상승이 두드러짐

23년 각 구대단지 입주로 인한 공급과다+하락장으로 어려웠던 울산이 공급부족으로 돌아서며

지방도시 중 전세가 상승이 가장큼

(선대와의 독서모임의 호히헤님 경험담으로 확인했던…)

울산 신축 전세가가 빠르게 상승하며 구축 전세가의 다른 가격대를 형성하자

구축까지 전세가 상승확대

전세매물이 많지 않아 거주 선호도 있는 구축도 꾸준히 거래

적정수요로 돌아온 부산은 신축 중심으로 전세가 빠르게 회복

대장급 신축 제외 대부분 단지들이 여전히 저점 수준에 머무름

선호하는 신축 투자금 2억이상, 입지좋은 구축 및 덜 선호하는 신축/준신축 투자금 1억원대 다수 포진

매매가 회복 속도보다 전세가 회복이 빠른 주요 단지의 연식 좋은 단지가 

매매-전세 차이를 먼저 좁힐 수 있어 지속적인 모니터링이 필요

지방투자를 계획하고 있는 나에게

어떻게 시장을 바라보고 추적하여 실제 투자를 하는데 큰 도움이 되었다!

대출규제로 시작된 관망 흐름이 정치적 불확실성으로 더 강해져 이사 수요가 급감, 전세 갱신 물량 증가

대치,목동,중계등 학군지 전세상승세(대치>목동, 중계)

서울수도권에서 입주가 진행되고 있는지역(이문,장위,광명,평촌등)은 

전세수요가 신축드로 몰리면서 기축아파트 전세거래가 정체

지방의 경우 공급이 줄어든 지역 중심 빠르게 전세가 회복

신축이 많이 오르면, 구축까지 온기가 퍼짐

아직 전세회복에 비해 매매 회복이 더딘 지방도 미리 모니터링 할 것

2.

시간확보+비용계산

내 투자물건의 전세셋팅 프로세를 알고 있으면

매매잔금에 대한 협의와 전세가 조정으로 인하여 비용 준비가 되기에

집을 사기전부터 “매수 후 어떤 그림이 펼쳐질지”알고 대비할수 있는 것이다!

매매잔금일=전세잔금일 BEST

매매잔금일 후 전세 잔금일인 경우 금융비용 계산

매매잔금때까지 전세빼지 못했을 경우

투자는 집을 사서 전세를 놓는것 까지

어떤집을 고르냐에 따라 전세를 맞추는 방법이 달라진다.

부동산시장과 투자하는 개인상황에 따라 유리한 전세셋팅 방법 적용

이집을 사고 나면 어떤 과정이 펼쳐질지를 미리 알고 대응할 수 있는 물건을 선택하는것 중요

2-1.

지금 시장에서 알아야할 전세 셋팅

가격은 저렴한데 공급이 있어 무섭다면?

임대리스크 줄일수 있는 물건 선택 싸게 살 수 있는 기회 잡기

가격이 저렴한데 공급까지 없는 상황이라면?

훨씬 사게 살수 있고 빠를게 투자금 회수까지 가능한 물건은 전세를 올려 받으며 투자금 회수해 나가기

세낀물건(임대인 지위 그대로 승계)-조건 다양 (비교분석)

매매계약시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인

*가계약전:사진찍어서 전송부탁(확인후 가계약금 입금)

*계약일:사본교부받아확인

*잔금일:원본교부받아보관

투자검토 3단계:전세보증금액(비교)→임대만료일(공급물량)→갱신요구청구권사용여부(신규계약여부판단)

전세보증금을  묶어놓을 만큼 매력적인 투자처인지?

좋은걸 싸게 살수 있는가?리스크를 줄일수 있는가?

전세만료즈음 공급량을 보고 (전 후 3개월 정도 )

임차인이 연락 없어도 내가 연락해서 확인(문자 보내기)

주인전세(매도자=임차인)

주인전세는 가계약전 매매특약과 전세특약 모두 사전 합의(집보여주기특약)

현재시장

대출규제는 상승하던 집값을 붙잡고 투자할 수 있는 시간을 벌어준것

소유권 이전하는 집에 대해 신규전세대출을 중단하던 금융권이 

25년들어서며 규제를 완화→현재 시장에서 어려움X

전세가 사승하는 시장에서는 매매가가 저렴한 전세낀 물건을 매수

전세금을 회수하며 투자금을 줄이는 투자를 할 수 있음

전세낀 물건과 주인전세 물건은 공급이 많은 지역

잔금리스크가 있는 투자자, 서울수도권등 절대가가 있는 시장에서 

조금더 좋은 물건을 가질 수 있는 방법이기도 함

3.

내물건 1등 만들기

적정전세가 :단.생.공

단지→단지내  전세가 비교 

생활권 →생활권내 전세가 비교

공급→영향권내 공급량을 통한 최종 검검(이미 입주기간이 끝난 단지라도 대단지일경우 물량이 남았는지 확인 필요)

*소액 투자시 반드시 알아야할 사항

전세보증보험 가입 가능한 전세가 인지?

KB/매매/일반

90%

승인시점

시장분위기에 따라 신청시점과 승인시점의 보증한도가 달라질수 있음 유의

전세보증금이 전세금반환보증보험 가입금액을 초과할 시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로한다.

적정전세가를 알면 감당할수 있는 투자를 선택하고

매수후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할 수 있음

적정전세가 설정3단계:단지→생활권→공급

매수이후 전세 셋팅에 따라 총투자금이 달라짐

투자금은 수익률과 다음 투자시기를 결정

리스크를 줄이는 임대기간 설정법

공급→수요→포트폴리오

공급-임대만료일에 따라 감당해야하는 리스크가 달라짐

물량규모,시기,상세위치등으로 영향력가늠(도시규모에 따른 차이),

지역특징에 따른 물건선택 더싼물건VS리스크가적은물건

재계약시기 입주물량체크,임대만기시점 앞뒤3개월

수요-본인이 투자하는 지역,단지,평형의 특징을 아는것이 중요

포트폴리오-주택수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기분산

임대만료일을 투자자 본인이 조절할수 있는영역

한순간의 선택이 몇 년치의 리스크를 좌우하게 됨

특이사항 : 법인 임차인

임차인을 고를수 있을때 없을때 투자자은 시장판단이 빨라야 함

법인이라 안되는게아닌 어떤특량으로 보완할 지 정리하여 대비

4.

계약단계별 챙겨야할 전세셋팅

단계별 주의사항

매수결정-권리상하자체크  등기부등본(5가지 반드시 확인)

소유자(=계약자)-갑구

가압류,가처분,가등기(권리침해가 있는가?)-갑구

근저당(집담보로 돈 빌려쓴지?)-을구

(담보/열람일시(권리관계변동여부)-각페이지 하단

페이지(=전부인지)-각페이지 하단

매매계약-온전한 소유권 매매계약서

부동산의표시,계약내용(돈,돈외),특약사항,인적사항,계약일

임대계약 -원상회복반환 임대차계약서

부동산의표시,계약내용(돈,돈외),특약사항,인적사항,계약일

법률고민:대한법률구조공단,법률상담 플랫폼 이용 

매수결정전 등기부등본을 통해 권리상 하자를 체크 매매/임대계약서 작성전까지 꼼꼼한 확인필요

특약에 불리한 내용은 없는지,서로 동의한 내용인지 확인

임대계약 조건에 따라 보증금 반환의대상이 달라지는 경우 유의(전세자금대출 질권설정등)

투자에 대한 책임은 스스로의 몫

부동산과의 관계를 어려워하며 지체되는 시간은 비용이 될 수 있음

1등 전세물건을 만들어도 실제 거래가 성립하는것은 계약이라는 법률행위를 통해서임

임장을 통해 앞마당을 늘리고 가지고 있는 앞마당에서 투자물건을 정하고 비교분석하여

가치가 있는 물건을 싸게사서 무르익은 후 수익 실현

저.환.수.원.리

단.생.공,공.수.포 !!