[열반스쿨중급반43기 9조 부소년] 전세 A to Z (잊지 말자 단.생.공.공.수.포)

안녕하세요 부소년입니다~

2강은 양파링님께서 전세A to Z라는

제목을 가지고 시장 상황에 따라 전세를 완벽하게 놓는 법에 대해서

강의를 해주셨는데요

제가 가야할 길을 먼저 앞서가신 양파링님의 생생한 강의 내용을 

BM위주로 작성해보겠습니다

#25년 상반기 현재 전세 시장 상황

본격적인 강의를 시작하기에 앞서 현재 시장 분위기에 대해서

말씀해주셨는데요.

3개월 전 대출규제로 전세투자가 끝난 거 아니냐는 

말들이 많았는데 지금의 시장만 대출규제가 있었던 것이 아니고

과거 시장에도 존재를 했었고 규제가 있으면 반드시 완화가 있기 때문에 

우리는 대응하는 법을 알면 된다고 말씀해주셨습니다. 

현재 지역별로 매물증감추이와 전세가율 증감추이를 

보여주시며 전세가율이 많이 회복을 하고 

기타 지방 지역의 공급물량 감소로 인한 

전세가율 상승을 가격그래프를 보며 

디테일하게 설명해주셨고

결론적으로 정치적 이슈, 대출규제로 시작된 관망흐름 

등으로 인해 전세레버지지 투자자에게 

기회의 시장이며 네이버부동산에 올라와 있는

가격보다 더 싼 가격에 살 수 있는 좋은 시장이라는 

말씀을 해주셨습니다. 

BM 

매수자 우위시장인 지금 

부산, 울산 등 전세가증가추이를 모니터링하며

기회를 내 것으로 만들기  

#지금 시장 전세 세팅을 위해 알아야 할 것

전세 세팅 유형과 프로세스

지금 시장에서 알아야 할 전세 세팅에 대해서

초보자도 들으면 이해가 될 수 있게

정말 디테일하게 설명해주셨는데요

전세 세팅 프로세스를 알면 시간확보, 비용계산으로 

조금 더 저에게 유리한 투자 방법을

알려주셨습니다. 

특히 실제 투자를 한다고 가정을 하면서

매매잔금일=전세잔금일, 매매잔금일<전세잔금일

전세를 못 맞춘 경우, 세낀 물건, 주인전세등으로 이렇게 

사례를 통해서 각각 유형별로 대응 방법에 대해

알려주시니 투자는 ‘집을 사는 행위'가 아닌

‘집을 사서 전세를 놓는 것까지’라는 

말이 더 저에게 와닿았습니다. 

전세 세팅에 대해서 이렇게 유형별로 

자세하게 강의를 들어본 적이 

없었는데 사례를 통해 하 나씩 설명을 

해주시니 실제 투자에 자료를 

참고하면 양파링님만큼은 

아니겠지만

적어도 손해를 크게 보지 않는

투자를 할 수 있겠구나 하는

자신감이 생겼습니다. 

BM

투자 진행 전에 투자 시 과정에 대한 그림 그리기

리스크 대비 및 비용과 편익 계산

#  내 물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

적정 전세가 설정하는 법(얼마가 적당한거지?)

리스크 줄이는 임대기간 설정법

알면 두렵지 않은 법인 임차인

이렇게 3가지 파트로 

설명을 해주셨는데요.

1등 물건을 왜 만들어야 

하는지에 대해서 설명해주시고 

1등 물건을 만들어야 돈과 시간을 절약하고

그리고 마음고생을 덜 할 수 있다고 

말씀해주셨습니다. 

3번째 파트의 핵심은 단.생.공

단  

같은 단지라면 상위 평형과 하위평형의 

호가와 실거래가를 비교하고 

높은 평형보다는 싸게 

낮은 평형과는 비슷한 가격으로

전세가를 설정해야

경쟁력있는 물건이 될 수 있다고 하셨습니다. 

생

같은 생활권 내 단지와 비교하면서

투자 물건과 경쟁되는 물건을 

비교하고 가격별 우선순위를 세워야 하는 

이유에 대해서 말씀해주셨어요.

나라면?똑같은 돈으로 어디를 

더 선호할 지에 대한 

생각을 해야하는 게 생활권 

우선순위의 핵심이었습니다. 

공

지금 시점의 공급물량과

앞뒤 3개월

공급물량의 위치를 체크해야한다고

말씀해주셨는데요.

공급이 들어온다고 해서 

다같은 경쟁물건이 아니라

선호도가 더 좋은 아파트 공급이라면 

내 물건을 더 싸게 하고

선호도가 덜 좋은 아파트 공급이라면

굳이 더 싸게 할 필요는 없다고

말씀해주셔서 

임장 시 가치분석을 꼼꼼하게 해야하는 이유와

제가 몰랐던 입주물량에 대한 

가격 대응에 대해 알게되었습니다. 

BM

단지 내 비교하기

가격 흐름을 같이 하는 단지비교

공급물량확인(위치, 규모, 시기)

공급이라고 무조건 쫄지 말고

그 상황에 대응하자

#계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

part.4를 하기에 앞서

실제 거래가 성립하는 것은 계약이라는 법률행위를 통해서

라고 말씀해주셨는데요.

강의에서 배운대로 

열심히 임장하고, 임보쓰고, 비교평가까지

잘해서 투자를 했는데 

계약이라는 법적 단계에서 실수를 한다면

나의 노력이 물거품이 될 수도 

있겠다는 생각이 들었습니다. 

등기부등본 권리분석에 대해

아파트 상황에 맞게 설명을 해주시고

꼼꼼하게 확인해야 하는 

계약내용과 특약사항, 계약일과

임대계약 시 주의사항

질권이 설정된 임차인에게 돈을

잘못보내면 배달사고가 일어날 수 있다는

말씀까지 해주시면서

초보투자자가 실전투자에서 

꼭 기억해야할 것들을 설명해주셨습니다. 

매수 결정 전에 권리분석을 통해 하자를 체크해서

불리한 내용과 약속한 내용을 확인하고

임대계약 조건에 따라 보증금 

반환 대상이 달라질 수 있는 부분

결론적으로 1등 물건을 세팅해도

법률행위인 계약서 상 하자가 

생기지 않게 

안전한 투자를 할 수 있는 방법을 

알려주셨습니다. 

BM

모든 행위는 계약 전에!

등기부등본 권리분석

임대계약 시 보증금 반환 대상 명확하게

#임대 리스크 줄이는 법 실전투자사례

양파림님께서 실제하셨던

부천,평촌 투자의 사례를 보여주시면서

시기에 적합한 물건을 왜 선택해야하는지에 대해

보여주셨는데요.

매수할 때 공급물량 체크에 대한 중요성과

무리한 전세가 욕심 부리지 않기

그리고 초보투자자들의

시기별, 지역별 분산투자로 

역전세 리스크 방어에 

대해 설명해주셔서

임대 리스크를 줄이는 방법에 대해

이해할 수 있었습니다. 

이 파트에서 가장 기억이 남는 것은 

전세가를 올려받는 게 아니라

가치 있는 물건을 싸게 

사야한다는 점

그리고 스스로 선택한 과정에

확신이 있어야 역전세 등

시장상황에 

흔들지지 않고 물건을 지켜낼 수 

있다는 점을 

다시 한번 복기할 수 있었습니다. 

BM

임대물량을 고려 해 시기에 적적한 물건 선택하는 안목기르기

좋은 지역만 골라가지 않기

쌀 때 살 수 있는 나의 상황 만들기(투자실력)

열기, 실준, 지금강의까지 들으면서

제일 인상깊은 내용이 많았던

강의였던 거 같습니다. 

강의의 좋은 내용과 적용할 점이

너무나도 많지만 짧게나마

후기를 적어봅니다..ㅎ

긴 시간 좋은 강의를 해주시고 

해봐야겠다는 결심을 하게 해주신

양파링님

진심으로 감사드립니다!★