[열중43기 8팔끓는 우리열정 0하 추위에도 독서하조 2주차 강의후기] - 시장상황에 따라 전세 완벽하게 놓는법 전세 A to Z

안녕하세요~^^

경제적 자유를 꿈꾸는 마이리치입니다.

열중반 강의에서 현 시장상황에서 전세 완벽하게 놓은 법이 꼭 필요한 이유는

 서울투자 전세 만기가 다가온 시점이라 새로운 세입자를 셋팅하는데  

 저에게 많은 도움이 될듯합니다.  

양파링님의 열반스쿨 중급반 2강강의에서 반드시 기억해야 할 것은

적정 전세가를 설정하는 단계

임대기간 설정시 고려해야 할 사항

투자는 집을 사서 전세를 놓은 것까지다

현재 전세시장 분위기는 

대출규제 거래량감소, 정치/경제적 불확실성으로 관망세 확대 분위기

대출규제이후 수도권 지방 모두 매매물량 증가세

대출규제이후 수도권 전세매물은 감소세

전세 셋팅 유형과 프로세스

전세 셋팅 유형과 프로세스를 안다는 것은 집을 사기 전부터 

“매수 후 어떤 그림이 펼쳐질지” 알고 대비할 수 있는 것

Best는 매매잔금일 전 전세계약이 되고 매매 잔금일에 맞춰 

전세 잔금을 받는 경우(임차인 전세금으로 내 매매잔금 마련)

매매계약후 매도자가 전세입자로 사는 경우 (주인전세,주전,점유개정)

조건부 전세대출 규제: 대출 실행일에 소유권이 이전되는 조건의 전세대출 중단

과 대출실행일에 선순위채권 말소 또는 감액조건이 붙는 전세대출 중단이 있음.

지금 시장에서 알아야 할 전세셋팅

①세낀물건-임차인이 살고있는 상태에서 집을 매수하여 임대인의 지위를 승계

확인사항:매매계약시 임대조건이 기록되어 있는 전세계약서 반드시 확인하기 

가계약전, 계약일, 잔금일에 3번확인 (원본은 잔금일 교부받기)

투자검토3단계:전세보증금액+임대만료일+갱신요구청구권사용여부 체크

②주인전세-매도자가 집을 팔고나서 전세입자로 거주(매도자에서 임차인으로 변경)

주전이유는 청약준비, 분양아파트입주대비, 세금대비

주의사항:만기시점 공급, 매매가 상승시 전세협조X, 하자체크

내물건 1등 만들어 전세 빨리 빼는 법

1등 전세물건 만들기가 투자에서 왜 중요할까? 

적정한 가격으로 1등 물건 만들어 전세를 빨리 뺀다 

돈절약, 시간절약

돈절약: 시간이 지체되면서 금융비용을 발생시키거나 공급물량을 만나 

가격을 내릴 리스크가 줄어듬

시간절약:투자를 진짜 마무리하게 된 것, 이제부터 마음 편하게 다음 투자를 위한 준비 가능

적정 전세가 설정3단계 : 단지+생활권+공급

투자로 생각하여 단계별 적정가격을 검토하여 전세가 설정, 리스크 대비하기

소액투자시 반드시 알아야 할 사항 

전세보증보험 가입 가능한 전세여부체크  KB/매매/일반 + 90% + 승인시점

시장 분위기에 따라 신청시점과 승인시점의 보증한도가 달라질수 있음에 유의

전세보증금이 전세금잔환조증보험 가입금액을 초과할 시에는 가입가능한 금액으로 전세계약서를 재작성하기로 한다는 특약 넣으면 좋음

리스크 줄이는 임대기간 설정법

임대만료일에 따라 감당해야 하는 리스크가 달라짐 (투자금 회수지연, 재투자 기회상실)

임대기간 설정시 체크해야 할 3가지 : 공급+수요+포트폴리오

법인임차인 특징

법인임차인 장점- 비교적 높은 전세가(개인과 비교시), 임대차3법 적용X (계약갱신청구권 사용불가, 임대료5% 상한 제한 없음 )

 법인임차인 단점- 전세권 설정(제3자에게 재임대 할 수 있는 전대차 계약가능, 전세권설정에 의한 권리로 대출가능), 관리의 문제가 발생

주의할점: 법인의 업종, 업태, 설립연도 확인 + 특약대비

법인임차인 계약서 특약기록 사항참고

전세권 설정과 관련한 비용(등기 설정 및 해지)은 임차인이 부담한다.

계약 만료시 전세금 반환과 동시 전세권 해지한다.

전세권 설정에 의한 권리로 담보대출, 근저당 설정 등 대출금지한다.

원상회복 반환의무(금연 등)

실제 거주할 개인을 특정한 정보(퇴거청구시 대비)를 요청할 수 있다 는 

특약을 계약서에 넣어두면 리스크에 대비할 수 있다.

단계별 주의사항 

①매수결정- 권리상 하자체크, 등기부등본

등기부등본 반드시 확인해야 할 5가지: 소유자, 가압류・가처분・가등기(갑구), 근저당권(을구), 열람일시, 페이지 

②매매계약-  온전한 소유권, 매매계약서

③임대계약-  원상회복 반환, 임대차 계약서

대한법률구조공단, 법률상담플랫폼(로톡 등) 자문을 의뢰할 수 있다.

임대리스크 줄이는법 

①입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소 면밀히 파악 

②임대최고가 고집할 필요없음. 투자에 있어 욕심과 기회비용은 함께 움직임

③시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

④안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다. 다 가봐야 안다. 스스로 선택한 과정에 확신이 있어야 역전세 등 시장상황에 흔들리지 않고 물건을 지켜낼수 있음

⑤무엇보다 살 때 싸게 사는 게 중요, 부동산 하락장에도 충분히 버틸 수 있는 투자체력

이번 양파링님의 강의를 통해 투자는 매매에서 임대 전세빼기까지라는 것을 명심하고 전세셋팅 완벽하게 하는 법을 다시한번 재 검검하는 계기가 되었네요 강의복습을 통해 다시한번 복기해 보려고 합니다.  

양파링님 진심을 다한 명강의 감사합니다. ~ ♡