[내마중 15기 넓은 6지에서 가치있는 매물 찾아 내집4조 성로이] 2주차 강의 후기

안녕하세요. 

'열심과 행복이 공존하는' 투자자 성로이입니다.

밥잘 멘토님과 함께 한 내마중 2강은 ‘서울/수도권 내집마련 잘하는 법’에 대해 

‘스스로 아파트를 고르는 법’에 대해 하나부터 열까지 이해하기 쉽게 설명해주셨습니다.

가치판단의 기준을 알고, 

감당가능한 가격을 정해 그 중에서 선택하고, 

필요에 따라서는 내집마련이 아닌 거주보유분리를 통해 

더 큰 자산가치를 얻는 방법에 대해 설명해주셨습니다.

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• 인사이트(전체)

  - 가치판단 기준 : 일자리와 일자리 접근성, 거주환경, 학교보내기 좋은 곳 

    → 서울 수도권 범위 = 서울 25개구, 과천, 분당판교, 구성남, 하남, 구리, 광명, 평촌, 수지

    → 수도권은 서울에 비해 급지별 조금 내려서 생각하고 해당급지 하위권과 해당-1급지 상위권과 비교해봐야 함

   - 입지가치, 지역별 선택기준을 알고 비교하는 것이 필요하다! 생활권과 단지 선호차이가 크지않다면 상급지 선택

   - 아직 실거래 안 올린 매물이 있을 수 있으니 부사님께 확인하며 시세 분위기 파악! 

   - 네고 how to? → 대장아파트의 가격흐름과 비교해서 호가가 빠지는지, 요즘 가격분위기와 물건의 컨디션을 설명하여 조율해보기

   - 선택 기준 : 현재가치 판단, 과거시장 가치판단, 미래가치 판단

   - 입지가 좋다는 건 선호도를 보고 사려는 n의 수 자체가 많다는 것

   - 얼죽서? 서울이 좋은건 맞지만 5급지는 수도권4급지와 제대로 비교 필요(교통, 환경, 연식 중요)

   - 전고로 해석이 어려울 때, 시작하는 시점의 기울기를 비교해보자. 먼저 일어나는게 더 가치있는 것

   - 연식이 좋으면 입지가 쳐져도 반응이 올 때 먼저온다. 사람들은 신축 너무 좋아함. 관리가 편하고 단기적으로는 신축이 좋지만 장기적으로는 구축이 더 좋은 가치.. 

   - 투자는 경기가 안좋을 때 세대수 많은 것이 환금성 측면에선 더 좋지만, 내집마련은 단순 급지 상위가 우선! 하지만 세대수가 몇 천 세대로 차이가 크다면 말이 다르다..세대수 작은건 가격반응이 천천히 올 것을 염두

• 방법(거주보유분리vs실거주) 

   - '실거주내집마련 vs  거주-보유분리 vs 투자'에 대한 비교 명확히. 투자와 거주보유 분리는 다른 개념! 

  거주보유분리 = 내 생활반경 내에서 세끼고 미리 사놓자. 나중에 대출받아 전세입자 보낼 예정. 거주의 관점이 들어가기에 최선은 아닐 수 있음. 내가 들어가 살 집!(실거주 관점) 전세입자 돈으로 함께 내가 살 집을 미리 사놓는 것
   - 대출보다 전세금이 높으면 거주보유 분리가 유리하다! 각 방법의 예산으로 살 수 있는 특정 단지를 비교해야함

• 내게 맞는 지역 선택 후 / 단지 고르고 / 비교평가 하고 선택하는 법

   - 지역 선택(24평 기준 예산 비교) → 교통입지 비교 → 시세 비교, 목록 추리기 → 단지임장

   - 선호단지 판단하려면.. :  거주민(어디로 출근, 왜 여기에 거주?), 선호요소(뭐가 중요?), 장단점 파악하여 구분!

• 급지별 설명(1~5급지) / 매전차에 따른 투자전략

   - 1급지는 교통, 직장이 기본이기 때문에, 환경(부자동네, 한강뷰, 쾌적 등)이 더 중요

   - 2급지부터는 내륙으로 들어갈수록 교통이 더 중요. 2급지는 1급지 대신 오는 곳이니 1급지와 가까워야 함

   - 3급지는 직장에 인접해있으니, 돈을 더 많이 버는 사람의 생활권이 어딘지 파악 중요. 환경, 학군이 더 우선이고 교통은 차선

• 지역 간 비교하여 선택하는 법

   - 같은 돈이라면 상위 군 아파트 , 더 좋은 구 우선

   - 연식보다 입지가 우선, 로케이션!

   - 2군이상 차이나면 평형보다 상위군 선택

   - 비교군의 생활권, 단지 선호도 차이가 크다면 하나씩 입지, 선호가치 분석

거주보유 분리와 투자의 차이에 대해서 다시 한 번 명확히 구분할 수 있었고,

서울 각 지역의 급지에 대한 구체적인 분석과 매전차액에 따른 거주보유 분리 전략에 대해 자세하게 설명해주셔서

더 이해가 가는 2강이었습니다!! 

절대적으로 필요한 1가지는 ‘그냥 한 번 해보는 것!!’ 

쭉 가봅시다..!!