2025년 수도권에 아파트를 샀습니다.(1호기 갈아타기 경험담 나눔)

안녕하세요

부동산공부하는경위입니다.

2022.10월 

실전준비반 31기를 수강하고

첫 투자한 1호기를 2년 후 매도하게 되었습니다.

원래는 임차인과 5%증액으로 갱신계약을 했었는데요.

https://cafe.naver.com/wecando7/11341245

앞마당을 넓혀가며 좀더 가치를 볼 수 있게 되면서 제 1호기는

1)잃지 않았고 2)더 가치있는 자산으로 갈아탈 수 있다면

매도해야 되는 물건이라 생각하고 있었습니다.

그래서 갱신계약 이전에 기존 임차인에게 매수의사가 있는지 물어봤었고 

자금마련이 쉽지 않으셨던 임차인분께선 결국 갱신계약이라는 차선책을 선택하게 되었습니다.

갱신계약서까지 작성했지만 뭔가 모를 아쉬움 

그리고 지금이라면 2년 전 투자보다 더 좋은 투자를 할 수 있을 것 같다는 생각이 

머릿 속을 맴돌아 뿌리치기 쉽지 않았습니다.

그래서 기존에 임차인에게 제시했던 매도금액에서

처음에는 1천만원을 낮춰서 제시했고

그마저도 마련하기가 쉽지 않다는 연락에

다시한번 1천만원을 낮춰서 제시한 끝에 

최종 2천만원을 낮춰 임차인에게 매도하게 되었습니다.

투자시 2천만원이면 급지를 하나 올릴 수도 있고

평수를 늘릴 수도 있는 큰 종잣돈이라는 걸 알지만

그럼에도 결단할 수 있었던건 내가 갈아끼울 물건을 그만큼 더 싸게 사면 된다는 생각이었고

더 가치있는 물건으로 바꿀 수 있는 시장이라고 확신했기 때문이었습니다.

결과적으로 1호기를 2년 보유 끝에 

시세차익 4천만원과 수익률 52%의 성적으로 임차인에게 매도하게 되었고(부대비용 제외시)

그럼에도 여전히 전고점 대비 -24%의 가격으로 싼구간에 있었기에(매수당시 -34%)

이를 통해 매수할 물건은 정말 가치대비 싸게 사야겠다는 다짐을 강하게 하였습니다.

수익실현+종잣돈으로 생긴 1억 중반의 투자금으로

어디 지역, 어떤 단지에 접근을 해야하는지

앞마당을 넓혀가면서 동시에 꾸준한 시세트레킹을 통해 이미 윤곽이 잡혀있었습니다. 

알지 못하는 곳은 어차피 지금 눈에 불을 키고 봐도 알지 못할게 뻔하기에 

아는 곳에서 내가 최선이자 최고의 선택을 한다는 마음가짐이었습니다.

그렇게 서울.수도권 4급지를 중심으로 

투자금 +1억까지 넓혀서 시세트레킹 파일을 필터링하고

단지가 속한 지역을 전수조사하며 전화임장을 통해 

각 구의 시장상황과 단지의 가격 분위기를 느끼고

우선순위대로 하나씩 매물임장을 하며 협상을 시도하기 시작했습니다.

같은 시기에 정말 다양한 상황과 가격이 혼재되어 있는 것을 느끼며

2022.10월에는 비교평가라는 개념도 모호할 때라 오히려 몇개 단지에 꽃혀서

시야가 굉장히 좁았었던 것에 반해 그동안 시간을 마냥 헛되게 보내진 않았는지

앞마당 내 여러 물건들에 협상을 던져놓고 기다릴 줄 아는 차분함이 생겼습니다.

무엇보다 1호기를 매도하게 된다면

나는 어느정도의 가치있는 물건으로 갈아끼울 수 있을지에 대해

작년에 있었던 멘토님들과의 식사와 아너스 코칭 이후로 늘 생각을 했고

https://cafe.naver.com/wecando7/11161459

https://cafe.naver.com/wecando7/11270487

꾸준히 앞마당을 늘리고 시세트레킹을 한 덕분에

막상 상황을 마주했을 때 오히려 가야할 길이 뚜렷하고 분명해짐을 느꼈습니다.

결국 내가 제일 잘 아는 지역, 내가 제일 잘 아는 단지에서 

투자를 할 수 밖에 없게 되는 것 같습니다.

그래야 '잃지 않는 투자'를 하게 되는 것 같구요.

다만, 현장에서 정말 2~3천만원이 부족해

좀 더 가치있는 단지를 사지 못한다는 것과 그때 드는 '욕심'이 당시 저를 굉장히 많이 흔들었던 것 같습니다.

2~3천이면 대출받아도 충분하지 않을까

2~3천이면 가족이나 지인한테 빌려도 되지 않을까 등

그럴수록 제가 어떤 투자를 하려고 했는지를 떠올리려고 애를 썼습니다.

한 번 이런 욕심을 합리화하고 원칙을 어기기 시작하면

앞으로 더 오랜시간 투자를 해나갈텐데 그럴수록 기초가 튼튼하지 못해 

바람이 불면 크게 무너질수 있을거라고 생각했습니다.

가치 있는 것 중

오를 것을 사는게 아니라

싼 것을 사서 기다린다

/

더 벌진 못하더라도

덜 위험한 곳에 투자해서

목표한 자산에 이를 때까지

이 시장에서 살아남는 것

그게 '잃지 않는 투자'

너나위님

제가 투자한 단지는 상대적으로 다른 수도권에 비해 공급이 있는 곳입니다.

그래서 현재 전세가가 입주장으로 인해 눌려있는 상황이었습니다.

또한 나와있는 전세 물건은 많이 없었지만 쉽게 거래는 되지 않는다는 

부사님들의 말씀도 공통적으로 들을 수 있었습니다.

반대로 그덕에 매매가도 같이 눌려있어서 

가치대비 싸게 산다는 관점에서는 '기회'라고 보여지는 곳이기도 했습니다.

관건은 전세가로 인한 투자금

공급으로 인한 리스크관리

신규 전세를 놓았을 땐 이러한 상황을 반전시킬 수 없음을 직시하고

주인전세 또는 세낀 물건들을 좀 더 중점적으로 털기 시작했습니다.

리스크관리도 같이 신경을 써야 되다보니 세낀 물건들 중에서도

갱신물건은 통보 후 3개월 내 전세금을 반환해야하는 점을 고려해

좀더 보수적으로 접근을 했고, 신규 계약일 경우 만기시점에 공급이 직격타인 물건들 또한 보수적으로 접근했습니다.

그렇게 털고 털어도

대부분 전세금이 시세대로 또는 낮게 맞춰져 있거나

간혹 전세금이 높아도 곧 만기라 시세대로 재계약 또는 나가기를 원해 임차인과의 협상이 필요한 물건들이 다수였습니다.

하지만 그렇게 체념하라고 배운 적도 없거니와

작년 2월 경 투자한 물건 또한 장부물건에 계약일 다음날 바로 임차인을 맞춘 경험을 떠올려

모든 부동산을 다 돌다보면 분명 1개는 만난다는 집념으로

해당 단지의 부동산들을 몇번이고 전화와 방문을 반복했습니다.

집념의 결과였을까요

아이러니하게도 그 동네에서 가장 적은 물건을 보유하고 계시던

부동산 사장님께서 4년 전에 매수해준 물건이 있는데

매도인이 팔까말까 고민하던 중이었다고 한번 물어보겠다며 연락을 하게 되었습니다.

(가격은 예시입니다)

매도인은 4년 전에 투자목적으로 매수를 했었고, 해당 물건은 임차인이 거주 중인 물건이었는데

전세가는 현재 형성하고 있는 시세보다 4천만원 낮게 맞춰져 있었고(3억)

당시 매도인이 매수한 금액대비 현재 형성하고 있는 시세가 5천만원 밖에 오르지 않은 것이(4.8억 > 5.3억)

제 입장에서는 여전히 싸다고 생각을 했기에 '이걸 굳이 지금 팔려고 할까?'라는 생각을 했습니다.

그런데 웬걸!

매도인은 딸 명의로 해당 물건을 사두었는데

딸이 동탄에 내집마련을 해야하는 이유가 생겨 내집마련에 들어가야 할 돈이 더 급하게 된 상황이었습니다.

그리고 해당단지는 투자자들로 인한 손바뀜이 많다는걸 집주인이 알고

전세가를 올려놓으면 매도시 좀 더 수월할거라는 판단하에

올해 4월이면 갱신계약권이 만료되는 현재 임차인에게 [화장실,싱크대 수리 + 부분 도배]를 조건으로 

기존 전세보증금보다 6천만원 높게(3억 > 3.6억 / 현재 형성하고 있는 전세시세보다 2천만원 높은 가격)

신규 임대차 계약을 해둔 상황이었습니다.

그로인해 기존에는 투자금이 2억이상 들던 물건이(5.3-3.0)

제 투자금 범위에 들어오는 상황이 만들어지게 되었고

27년까지 신규계약을 해둔 세낀물건이 된 덕분에 단기간의 공급으로 인한 리스크를 없앨 수 있게 되었습니다.

이제 관건은 매도인이 딸 내집마련을 해야하는 확실한 이유가 있다는 걸 알았으니

이걸 협상포인트로 매매가를 더 깎는 일만 남았습니다.

이미 형성하고 있는 시세가 전고점 대비 -25% 수준이다 보니

이 물건 외 다른 물건들을 털 당시 타 부동산들에선 1천만원 네고도 쉽지 않았는데요

그래도 지금의 시장분위기 그리고 공급이라는 이 지역만의 특수한 상황

무엇보다 매도해야만 하는 확실한 이유가 있으니 조급하거나 부사님에게 휘둘릴 필요는 없었습니다.

부사님은 사실 저 말고도 이 물건을 알고 있는 손님이 있는데, 설명절 전에 두차례 방문해서 보고 갔다며

이 손님은 1천만원 네고해주면 곧장 매수하겠다고 했는데 설연휴 동안 집주인이 생각해보겠다고 했습니다.

그리고 공교롭게도 부사님과 사무실에서 이야기 하던 중 워크인으로 부동산에 들어온 투자자가

부사님께 마치 좋은 물건이 있는걸 알고 있으니 꺼내달라는 느낌으로 부탁을 하시는 모습까지 마주하며

앞서 협상을 시도했었던 다른 지역 후보물건들의 

'지금은 그 가격에 어려울것 같아요'라는 사실상 협상불가 통보에 가까운 연락을 모두 받았었기에 

제 투자금을 초과한 단지의 물건을 매수할 수 있는 곳은 이 물건밖에 남지 않은 상황이었습니다.

당장 제 투자금으로 투자 가능하거나 그 이하의 투자금이 드는 단지들의 가치가 이 단지보다 높지 않다는 걸 알고 있었고

오히려 이 단지가 공급 등의 요인으로 인해 가치대비 싼 구간이라고 판단했기에

'내가 현재 할 수 있는 최선의 선택'이라는 확신을 하게 되었습니다.

다만, 아쉬웠던 부분은

매수 의사를 밝힌 다른 손님의 1천만원 네고 소식과 강한 매수의사에 흔들려 

1천 5백만원 밖에 네고를 시도하지 못했다는 점이었습니다.(좀더 과감하게 던져볼껄..)

그마저도 집주인분은 1천 2백 5십만원으로 역네고를 시도하셨는데 

갈아탈 물건에도 돈이 필요하실테니 중도금을 맞춰드리겠다는 협상을 던져 끝내 1천5백만원을 깎게 되었습니다.

기존에 매매가 5.3에 전세가 3.0/올해 4월 갱신만료/부분수리 물건이자 

현재 형성된 시세대로 가장 잘 받는다고 해도 올수리 기준 전세가 3.4가 최선이었던 물건이

최종적으로 매매가 5.15에 전세가 3.6/올해 4월부터 신규계약/올수리 물건으로 바뀌게 되며 

제가 할 수 있는 투자금에서 최선의 선택지로 바뀌게 되었습니다.

제 투자 원칙은 열반기초반에서 너바나님께 배운 '저/환/수/원/리' 입니다.

이와 일맥상통하는 제 투자 기준은 '싸냐 > 투자금이 적절하냐 > 감당가능하냐'입니다.

여전히 싼 1호기를 매도하고 갈아끼우는 단지인만큼

가치는 더 좋은데 매도하는 물건 이상으로 싼 물건에 투자하고 싶었던 마음이 컸습니다.

그래서 자체적으로 설정한 추가 투자기준을 아래와 같이 설정했습니다.

1)해당 단지가 위치한 곳이 앞으로 사람들의 선호도를 더 이끌만한 요소가 있는가

2)해당 단지의 평균 전세가율(호갱노노)보다 물건의 전세가율이 같거나 높을 것

3)매도한 단지의 전고대비 하락률보다 같거나 높을 것(-25%이상)

결과적으로,현재 네이버에 올라와 있는 저층(1~3층) 및 탑층의 가격 정도에 매수를 하게 되었고

원래는 2억 이상의 투자금이 들어가는 단지라 투자할 수 없었음에도 가능하게 되었습니다.

또한 단기적인 공급을 신규전세계약으로 인해 피하고 

그동안 종잣돈을 모아 혹여나 있을지 모를 역전세를 대비할 수 있는 시간까지 벌 수 있게 되었습니다.

생각보다 2년이라는 시간은 투자여정에서 짧다면 짧은 시간인 것 같습니다.

앞마당이라곤 3개 정도 밖에 없었던 2년 전의 제가 무모하다면 무모했고 용감하다면 용감했던

실전준비반을 듣고 난 뒤 이어진 실전투자가 시간이 흘러 더 가치있는 물건으로 바뀌는 모습을 보고있자면

앞으로의 2년, 4년, 6년 ... 후가 정말 기대됨과 동시에 겸손하고 조심스러워지기도 합니다.

2년 전의 투자도 

그로부터 2년 후 올해의 투자도

분명 미숙한게 많았고 여전히 '최고의 투자'에 다가가려면 한참 멀었지만

그 당시에도 이번에도 가장 잘한 건 두렵지만 결국 '행동'을 한 것이라고 생각합니다.

22년의 겨울이 있어 23년의 봄이 있었고(1호기)

23년의 겨울이 있어 24년의 봄이 있었고(2호기)

24년의 겨울을 거쳐 25년의 봄을 마주하고 있습니다.

참 춥고, 힘들고, 포기하고 싶고, 의심하고, 내려놓고 싶었던 겨울들이었는데

그래도 꾸역꾸역 시간을 쌓아오며 '행동'한 것은 정말 잘했다고 스스로 칭찬해주고 싶습니다.

이를 위해 많은 걸 포기하고 감내해야 하기도 했지만

그래도 참 다행인건 시간이 흘러도 제 곁에 가족들의 지지와 함께하는 동료들이 있는걸 보니

이것만큼은 결코 잃지 않으려고 노력하며 투자자의 길을 걸어왔구나 하는 생각을 하게 됩니다.

늘 믿어주고 더 나은 미래를 위해 함께 나아가주는 사랑하는 아내에게

순수한 행복이라는게 뭔지 알게 해주고 삶의 의미를 선사해준 어느덧 5살이 된 아이들에게

직장인투자자로 시간을 쌓아가며 스스로 의심하고, 지치고, 포기하고 싶을 때마다 확신과 용기를 불어 넣어주고

힘이 되어준 같은 직장동료이자 월부동료인 '팀리치폴'과

그동안 맺어왔던 기초반, 중급반, 실전반, 월부학교의 투자선배님들과 동료들 모두가 있었기에 

대나무가 높이 자라기 위해선 중간중간 매듭을 짓 듯

제 비전보드에 다가가기 위해 올해도 투자라는 매듭을 지을 수 있었습니다.

모두에게 진심으로 감사드리며

저마다의 봄을 기다리고 있을 모두의 2025년을 응원하겠습니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다:)