역전세를 걱정하시는 분들에게(1호기 재계약 경험담)

안녕하세요

사랑하는 사람들을 지키고 싶은

부동산공부하는경위입니다.

2024년 6월이면 전세계약이 만기되는

1호기의 첫 재계약을 하고 왔습니다.

(월부 듣기 전 투자했던 지방광역시 물건입니다 / 편의상 1호기라고 지칭)

첫 세입자의 첫 재계약이다 보니 

그동안 여러가지 신경도 많이 쓰고

애도 많이 탔던 날들도 있었지만

다행히 첫 단추를 잘 끼우고 왔습니다.

역전세가 걱정돼 1호기 투자를 망설이시는 분들이거나

이미 역전세로 인해 대비를 해야하는 우리 월부동료분들께

조금이나마 힘이 되었으면 하는 바람으로 

이번 1호기 재계약을 통한 느낀점을 남겨보겠습니다.

예측은 불안감만 키울 뿐

‘대비’의 영역

초심자의 패기라고 할까요.

‘나는 반드시 최고가에 전세를 맞출거야’ 라며

아실 <최고가> 타이틀을 향한 집념의 결과 

2022년 6월 실제 최고가로 세입자를 맞춘 저는

2년뒤 역전세를 대비해야 하는 상황에 놓이게 되었습니다.

2023년의 신축공급 폭탄은 이미 기정사실이었고

공급 대부분이 제1호기 생활권에 예정되었기 때문이죠.

언제까지, 얼마나 이 공급으로 인해

1호기에게 타격이 갈지 예측이 안되는 상황 속

‘23년에 물량소화가 되서, 오히려 24년에는 

전세가 귀해지지 않을까?’

희망회로를 돌려보기도 했지만

그건 그저 상상일 뿐이었다는걸 

가격을 통해 체감하기까지

그리 긴 시간이 필요하지 않았습니다.

이러한 상황이다보니

<최고가>를 맞춘 기쁨은 잠시 

더이상의 예측은 무의미하다는 판단하에

과거 제 1호기와 주변단지들이 

신축공급으로 인해 언제까지, 얼마나 

전세가가 떨어졌는지를 파악하고

마치 내일이라도 세입자가

‘지금 전세시세에 맞게 재계약 하고 싶습니다’

연락이 온다는 생각으로

저축량 40% > 50%(10%증가) 

명절휴가비 90%저축(10%는 아내)

성과금90%저축(10%는 아내)

상향조정과, 월부에서 늘 강조하던 

[신용대출, 마이너스통장]은 최후보류로 아껴두며

예상보다 좀더 많은 역전세가 일어났을 때 

저를 지켜줄 안전장치를 충분히 만들고자 했습니다.

실제 공급폭탄의 해인 2023년, 올해

주변단지들의 전세가가 3천만원 이상 떨어지기 시작해도

불안하거나, 조급하지 않고 오히려 

제 1호기의 가치와 가격에 대해 

좀더 객관적으로 볼 수 있는 평정심을 가질 수 있었습니다.

역전세는 예측이 필요한 영역이 아니라 

과거에 집착하지 않고

나에게 앞으로 어떤일이 발생할지를 대비하는 

‘선경지명’의 영역임을 깨닫게 됩니다.

부동산도 결국 사람이다 

‘관리’의 영역

제 다이어리에는

'24년 6월이면 1호기 첫 임대차 계약이 끝나니깐

6개월 전 미리 세입자와 소통해서 갱신여부 물어보자’ 

첫 단락에 적혀있습니다.

그만큼 잘 대비하고 싶었고

기왕이면 역전세를 최소화하고 싶은 바람이 컸습니다.

그래서일까요?

주방후드가 고장났다

싱크대 상부장이 벌어졌다

LED등이 나갔다는 임차인의 연락을 받았을 때

처음에는 누구의 과실과 책임 유무인지를 따져 

돈을 아끼고 싶다는 생각을 했지만

내가 세입자의 상황이라면

‘아직 거주한지 1년 조금 지났고

올수리 후 내가 첫 세입자라고 알고있는데

이정도 하자가 생기는건 좀 아니지 않나?’

생각도 들지 않을까 싶은 생각에

책임소재를 따지기 전 

최대한 빨리 관련업체에 연락을 돌리며

견적을 받아보고, 수리 후 불편함을 최소화 시켜드렸던게 

세입자와의 우호적인 관계형성에

큰 도움이 됬었던 것 같습니다.

(후드모터교체:20만원 / 상부장:10만원 )

*LED등은 임차인께서 먼저 자기부담하겠다고 하심*

그리고 신혼부부이신 임차인 가족께

천사 같은 아이가 태어났다는 소식을 듣자마자

아내와 함께 작은 선물과 편지를 준비해 전해드린 일도

명절에 직장동료들한테 선물 보내기 전

임차인이 먼저 생각나 선물을 전해드린 일도

이 모든게 단순히 2년 살다가 갈 사람으로 생각한게 아닌

수많은 집들 중 우리 집을 선택해주신 임차인께

저도 최소한의 감사함을 표현하는 길이라고 생각했던

사람 대 사람으로서의 정이 아니었을까 싶습니다.

그런 마음이 조금은 전해져서 였을까요?

임차인과 갱신계약간 기존 보증금 대비

현재 전세시세가 3,000만원이 낮음에도 불구하고 

조건변경 없이 2년 연장하는 쪽으로 진행이 되었고

거주하는 동안 너무 많이 신경써주셔서 

불편함이 전혀 없었다며 되려 고마움을 표시하시며

갱신계약 2년 내 이사갈 일은 없으니 걱정마시라고 하신 그 말씀 조차도 참 감사했습니다.

(그래도 언제 어떤 상황이 발생할지 모르니 ‘예측’하기 전 

‘대비’를 지금도 여전히 하고 있습니다ㅎ)

주변에 제 1호기보다 더 연식이 좋은 단지들이

현재 전세보증금과 큰 차이 없음에도 불구하고

조건 변경없이 진행된 것은 

임차인분께도 여러 이유가 있으시겠지만

결국 사람 대 사람으로서 보인 진심과

그 속에서 형성된 신뢰가 밑바탕이 되었기 때문이지 않나 생각합니다.

충분히 주변 단지로 이사갈 수 있지만

그걸 위한 수고로움과 불편함을 감수하는 것보다

지금 거주하는 이 공간에서의 좋았던 기억이나 상황들

그리고 언제라도 내 임대인은 보증금에 있어서는 

문제 될 소지가 없다라는

생각들이 복합적으로 작용한 선택이지 않았을까요.

두수 앞을 내다보고 

출구전략도 같이 생각하자 

‘책임의 영역’

제 1호기의 입지는 지역 내 선호도가 있습니다.

(5개 구 중 2번째)

하지만 가장 큰 단점이라면 <구축>이라는 점입니다.

30년이 다 된 20평대 아파트이기에

결국에는 제 품에서 떠나야 할 때 보내줘야하는 직원이죠.

임차인과 재계약을 통해 

2(본계약)+2(갱신)를 할 수 있는 선택지와

2(갱신)를 통해 2026년에는 

새 임차인을 맞춰야하는 선택지 중

고민을 잠깐 했었지만

건물로서 사용가치는 시간이 갈수록 

제 1호기에게 치명적인 요소로 작용할테고

2+2를 이어가는 것이 오히려 독이 될 수 있다고 판단해

갱신계약을 통해 사용가치가 조금이라도 있을 때 

그리고 제가 매도하겠다고 판단한 금액대에 근접 했을 때

1호기를 보내줘야겠다고 

이번 재계약을 하면서 결정했습니다.

무엇보다 저에게는 1호기가 매도했을 때 얻는 차익보다

앞으로 매수할 단지들의 취득세가 

좀 더 대비해야 될 요소라고 판단했기에

1호기의 재계약은 참 기쁘고 감사한 순간이었지만

그 순간에 머물러서 안도하고 있는게 아닌 

박수칠 때 보낼수 있는 순간을 준비하고 있습니다.

오히려 매도한 뒤 

제 1호기가 재건축 바람을 타고 훨훨 날지

생각한 것보다 건물가치가 오래 버텨줘 

전세가 상승여분이 남았을지도 모르지만

모든 ‘선택’에 따른 ‘책임’과

제가 ‘결정’한 것들에 대한 

‘결과’를 유의미하게 만들어내는 것은

다른 사람도 아닌 제 직원들을(부동산) 관리하는 

CEO인 저만이

할 수 있는 일이라는 걸 되새겨 봅니다.

그동안 어딘가에 속해서 하라면 하고

하지말라면 하지 않았던

수동적인 월급쟁이 삶에서

모든 것을 제가 ‘선택’하고 ‘책임’지고 ‘결정’하고 

끝내 유의미한 ‘결과’로 만들어내는 CEO가 되기 위해

이번 1호기 재계약은 저에게 많은 것을 안겨주었습니다.

무엇보다 나는 눈 앞에 있는 이 순간에 멈춰 

감상하고 있을 때가 아니라

진정 내가 바라는 비전을 현실로 이뤄내기 위해 

앞으로 나아가야 될 때구나 라는걸요.

1. 예측 보다는 대비

2. 진심을 담은 관리

3. CEO마인드 책임

-역전세를 대처하는 3가지 마인드셋-

'1호기를 하긴 해야 하는데.. 지금은 위험하지 않을까?'

'아직 나는 준비가 안됬어.. 조금만 더 공부하고'

저마다의 상황과 이유들로 1호기 투자를 망설이시거나

역전세에 대한 공포로 미리 두려워하시는 분들이 계시다면

그럴수록 꼭 1호기를 

지금 가진 앞마당 내

지금 가진 내 실력 안에서

반드시 해야한다고 말씀드리고 싶습니다.

'1호기부터 홈런치려고 생각하니깐

베트도 휘두르지 못하는거다'

너바나님 말씀이 떠오릅니다.

저도 제 1호기가 당장의 수익을 주지는 못했지만

수익 그 이상의 것들을 이미 주었다고 느낍니다.

위 3가지의 마인드셋과 경험

그리고

앞으로 내가 나아가야 할 방향

이정도면 1호기를 망설일 이유가 없지 않을까요?!

짧았던 가을을 지나, 어느새 차가워진 겨울의 문턱

누군가에겐 기회의 장이자 앞으로의 도약을 위한 

그 첫 걸음이 될 수 있길 진심으로 응원하겠습니다.

네이버 월부카페(원문) : https://cafe.naver.com/wecando7/10230724