2024년 서울에 아파트를 샀습니다. (2호기 투자경험담 나눔)

작년 12월

서울기초반 7기를 수강하고

2024년의 목표는 온통 [서울등기]에 초점을 두었습니다.

과한(?) 열정의 글 덕분인지 ㅎ

수강후기에 '자음과모음' 멘토님의 댓글도

달릴 수 있는 영광을 얻을 수 있었구요~!

https://cafe.naver.com/wecando7/10377969

2023년 한 해동안 제가 만들었던 앞마당은 총 9곳

그중 3곳을 제외하고는 모두 서울과 수도권이었습니다.

그만큼 1년동안 정말 수도권 앞마당에 대한 관심이 컸고

1년이라는 시간을 잘 성장해서

2024년에는 꼭 서울에 2호기를 하고 싶다는 간절함이 컸습니다.

2022년 [실전준비반]과 [열반기초반]을 수강 후

2023년 초, 1호기를 수도권에 한 덕분인지

작년 한 해동안 새벽기차를 타고 올라가, 밤기차를 타고 돌아오는 일상도

그렇게 어렵거나 힘들게 느껴지지는 않았습니다.

오히려 '2024년에는 반드시 서울에 투자를 하겠어'라는 의지가 불타올랐습니다.

그렇게 2023년의 마지막 강의를

'제주바다'멘토님의 [서울특강]을 시작으로

[서울기초반7기]로 마무리를 했습니다.

그 결과 현재 서울투자를 한 상황이고

신규임차인까지 계약을 했고, 잔금만 남아있는 상황입니다.

그래서 이 글을 어떤식으로 써야 2025년의 투자를 위해 저 자신도 복기를 통한 성장을 하고

함께한 동료 그리고 서울,수도권 투자를 준비하는 월부동료들에게도 조금이나마 도움이 될수 있을지

여전히 생각을 하면서 글을 써내려 가고 있습니다.(썼다 지웠다 무한반복중..)

자칫 조급함으로 번지시지는 않을까 하는 우려와

행여 원래 계획하신 투자방향에 흔들림은 생기지 않을까 하는 노파심도 있지만

우리가 배우고 실천해나가는 월부투자 원칙과 기준이 제대로 습득되었다면

그럴일은 전무하겠구나 라는 생각으로 쓸데없는 걱정은 곧장 잠재웠습니다ㅎ

제가 투자한 곳은 서울의 2급지 중 한 곳입니다.

제 앞마당 중 한 곳이기도 했고, 서울특강 및 정규강의에서도

꽤 자주 나온 단지이기도 했습니다.

(저만 그렇게 느꼈을수도 있습니다 ㅎ)

이걸 왜 말씀드리냐면

저는 2022년에 강의를 들을 당시부터

멘토님들께서 강의를 통해 언급하시는 단지들은

모두 네이버부동산 즐겨찾기를 통해 담아 놓고

시세를 보는 습관이 생겼습니다.

처음에는 모든 단지를 담아놨다가

저희 배운 투자 원칙(저/환/수/원/리)과 제 투자 기준을 부합시켜

임장 후 삭제하거나 남겨두는 단지들을 분류하곤 했습니다.

그리고 저의 4살 된 쌍둥이 자녀들이 오후 8시에 자러 들어가면

오후10시쯤 되서야 딥슬립을 하는데

같이 재우면서 그 사이 이 단지들의 매/전 시세를 계속 눈으로 봤었습니다.

그러다 보니 어느 순간

단지 이름만 들어도 가격이 떠오르게 되고

1~2천단위 가격까지는 미시적으로 캐치하기는 어렵지만

그 이상 단위로 가격의 흐름이 바뀌거나 줄곧 봐둔 물건들이 없어지는건

뭐랄까... [틀린그림 찾기]처럼 보이는 현상이 생기기도 했었습니다.

(제가 좀 이상한 걸 수도 있으니 감안해서 봐주세요..!)

그리고 강의에서 나온 단지들을 왜 담아 놓았냐면

분명 아무 이유 없이 멘토님들께서 강의에 단지들을 가지고 오지는 않을거라는 생각과 함께

강의에서 자주 언급되는 단지들은

분명 멘토님들께서도 가치가 있거나, 가치대비 싸다고 생각하시기 때문에

자주 나온다고 생각을 했기 때문에 이걸 제대로 내가 레버리지 하려면

담아놓고 계속 주시해야겠다는 생각을 했기 때문입니다.

공교롭게도 이번에 제가 서울에 투자를 하게 된 단지 또한

'제주바다'멘토님의 [서울특강]에서 저평가된 단지로서 나왔으며

[서울기초반 7기]를 통해 '자음과모음'멘토님의 강의 중에도 나왔으며

끝으로 2024년 첫 강의였던 [내집마련중급반 4기]에서도

'새벽보기' 멘토님께서 이정도면 거품없는 가격이라고 생각한다라고

언급하신 단지의 교집합이 되기도 했었습니다.

비록 교집합이 생겼다고 하더라도

그걸 듣고 무지성으로 투자를 한 것은 아니지만

해당 단지가 제 앞마당이었고, 앞마당들 중 뽑은 1~3위 단지가

멘토님들께서 언급하신 단지와 합쳐지는 순간

마치 '매물코칭'을 받은것 같은 기분이 들면서

저의 90%확신에 10%가 더해지는 기분을 받았습니다.

분명 거인의 어깨를 빌려(투자코칭/매물코칭) 나의 확신을 더 높여가는 방법도 있지만

이미 우리는 거인의 어깨를 빌려 강의를 듣고 그분들의 통찰력을 간접경험하고 있다는 것을 기억하시고

우리의 앞마당에서 뽑은 단지들이 멘토님의 눈에는 어떻게 평가되어지고 있는지를

강의를 통해서도 레버리지 할 수 있다는 것을 저는 경험했던 것 같습니다.

이건 강의를 들으면서 느낀 제 감정에 대해 날 것 그대로 적어본 것이고

이제는 왜 이 단지를 매수하게 됬는지 그 과정에 대해 저를 위한 복기차 적어보려고 합니다.

제가 매수한 물건은 '장부물건' 입니다.

네이버부동산 자체에 올라온 적이 없었고

부동산 1곳에서만 가지고 있는 단독물건이었죠.

45년생이신 매도인께서 오래전부터 해당 지역의 조합원이셨는데

훗날 자녀가 들어와서 거주하게 할 목적으로

한차례 세를 주고 현재까지 보유중인 물건이었습니다.

하지만 자녀가 다른 곳으로 이사를 가게되어

지방광역시에 혼자 계시는 매도인께서는 더이상 위 물건을

보유 및 관리하기가 어려운 상황이 되어

최초 거래한 부동산에만 따로 전화를 하셔서

매도해달라는 부탁을 하셨다고 했습니다.

그렇게 저는 매임 이후 꾸준히 소통하던 부동산 사장님 중 1분께

장부물건이 있다는 연락과 함께 해당 물건을 보기 위해 올라갔었습니다.

(가격은 예시입니다)

최초 9.0억에 매도 하기로 희망한 매도인의 가격에서

부동산 사장님께서는 자기가 8.8억 까지는 협상이 가능할 것 같다는 말씀을 하셨습니다.

단, 기존에 맞춰진 반전세 세입자가 있는데 만기가 올해 10월이지만 4월말에 나가야 되는 관계로

그 전에 신규임차인이 맞춰진다면 상관없지만, 맞춰지지 않는다면

기존 임차인에게 맞춰진 보증금을 제가 먼저 줘서 내보내고 임차인을 맞추는 방향으로 말씀을 하셨었습니다.

이를 통해 현재 매도인은 기존 임차인에게 돌려줄 보증금을 마련하기가 쉽지 않은 상황이구나와

현재 시세대비 싼 전세시세와 매달 들어오는 현금을 포기하고 기존 계약만기일인 10월은 다 채우지 않은채

내보내려고 하는건 얼른 매도를 해야되는 상황이구나 라는걸 파악할 수 있게 되었습니다.

이런 상황은 부동산 사장님께서 절대 먼저 이야기를 해주지 않으십니다.

그렇기 때문에 9억 매도호가에서 2천을 더 깎을수 있다는 무언의 자신감(?)을 부사님도 내비치신거겠지요.

고령의 연령/지방광역시 홀로거주/오랜 조합원 생활/자녀에게 현금으로 주고 싶어하심 등

매도인의 사정을 정리 끝에 부사님이 목표로하시는 8.8억보다 더 깎을 수 있겠다는

확신을 가지게 됩니다.

그렇게 부사님께 던진 8.8억에서 저는 3천을 더 깎아줄 것을 요구하였고

일방적인 요구가 아닌 가격 협상이 될 경우

매도인이 요구사항인 현 세입자를 내보낼 보증금을 중도금 명목으로

원하는 일자에 맞춰 주겠다는 제안을 하였습니다.

당연히 시세대비 현저히 싼 협상가격에 부사님은 난색을 표하셨지만

지금같은 하락장 시장과 매도인의 사정이 있는 물건은 시간은 내편이라는 생각하에

같은 단지의 다른 물건들을 털면서 부사님들과 소통을 이어갔고

서울 내 다른 지역의 물건들 또한 매물털기를 통해 3개 단지를 추려내고

위와 같은 방식으로 협상가격 범위를 제안한 뒤 기다리기 시작했습니다.

무엇보다 위 과정에서 가장 우선순위에 둔 것이

‘선택을 근거를 가지고’(투자원칙/기준)

‘선택을 하고’(용기와 신중함)

‘어떤 일이 벌어질지를 알고’(리스크 대비)

‘자산을 모아 나간다’(잃지 않는 투자)

[서울기초반]에서 '자음과모음' 멘토님께서 거듭 강조하신 원칙을 통해

서울투자 이후에도 내 생활에 전혀 지장이 가지 않게

편안한 상황이 이어질 수 있도록 만드는 것에 집중을 했습니다.

그래서인지 현재 서울 전세가가 사람들 소득대비 싼 구간이라고 하셨고

전세물량 또한 급격히 소진되고 있는 상황이라 이전과 같은 역전세를

당장에 걱정할 상황은 생기지 않겠지만

시장은 예측이 아니라 대응의 영역이라는 말씀과 같이

물건의 무게가 클수록 리스크 또한 클 수 있다는 판단하에

주담대+종잣돈으로 공실처리 할 수 있는 단지들을 최우선적으로 고려했습니다.(리스크관리)

그렇게 시간이 흘러

완벽하게 제가 제안한 가격범위에 들어오지는 않았지만

가장 근사치에 들어온 위 사례에서 언급한 단지가

8.6억에 가능할 것 같다는 연락을 부사님께 전해듣게 됩니다.

'콩 심은데 콩 나고, 팥 심은데 팥 난다'는 말은

투자를 하는 과정에서는 결코 일어나지 않는다는

새벽보기님께서 강의에서 하신 말씀이 떠올랐습니다.

이 글에서 협상과 진행과정을 모두 생생하게 풀어쓰지 못하는

제 필력이 아쉬울만큼 정말 다양한 경우들이 있었습니다.

(가격은 예시입니다)

무엇보다 최종 8.6억에 헙상 범위에 들어온 물건은

계약 당시 8.7억에 계약서를 쓰고 매도인께 1천만원 수표를 받게 되었습니다.

솔직히 단 한번도 이런 경우를 생각해본 적이 없었기에

혹시 부사님이랑 매도인이 짜고 사기를 치는건가..?

아니면 내가 모르는 뭔가가(절세의 방법?!) 있는건가..?

온갖 생각을 했었습니다.

디테일하게 적기에는 혹시나 문제소지(?)가 있지는 않을까 하는

쫄보마음에 어떻게 위와 같은 상황이 생겼는지에 대해 간략히 적자면

제가 투자한 아파트는 빌라지역이 아파트 단지로 바뀌고, 바뀌고 있는 중인 곳인데

재개발 이후 입주 후에도 아직 조합원들의 분담금과 청산과정이 남아있습니다.

이 과정에서 보유한 물건의 매도금액이 중요했던건지 아니면

20년 넘게 조합원으로서 활동하셨던 매도인이 매도금액에 대한

조합간 암묵적 합의?가 있었는지는 모르지만

매도인께서는 1천만원에 대한 부분은 현금으로 주기를 희망하는 상황이었습니다.

아무튼 저에게는 목표한 8.5억에 근사한

8.6억이라는 금액으로 매수할 수 있게 된 부분에 있어 변함은 없었기에

목표한 금액까지 한번 더 협상을 위해 던진 뒤 또 다시 기다렸습니다.

이후 다른 물건들의 협상불가 통보와 함께

위 8.6억의 물건이 전고점을 찍었던 동/라인과 같은 점을 감안해

이와 비슷하거나 더 좋은 컨디션의 물건이 없음을 전임, 매임을 통해 확인 하고

다시 한번 그토록 지키겠다고 자부한

투자원칙(저/환/수/원/리)와

제 투자기준(해당지역 평균 전세가율보다 높을 것 / 전고점 대비 20%이상만 볼 것)에

부합하는 것을 최종확인 후

끝내 8.6억에 매수를 하기로 하였습니다.

그리고 계약서 쓰는 당일 신규임차인인도

제가 원했던 전세가로 계약서를 썼습니다.

이게 가능할 수 있었던 건

아무리 서울 전세가 급격히 소진되고 있고

향후 공급이 부족하다고 하더라도

리스크를 최소화 하고 싶은 마음은

물건의 금액이 클수록 더 컸었던 것 같습니다.

그랬기에 몇달 간 소통하고 지냈던 같은 단지의 다른 부사님들에게

진행하는 물건을 제가 원하는 가격에 협상이 안되서

혹 매매거래를 못하더라도 전세계약만은 꼭 될 수 있게 협조부탁드린다며

서울 올라갈 때마다 어떻게든 짬을 내서

부사님들께 얼굴을 비추고 커피를 마시거나, 빵을 사가곤 했었습니다.

그렇게 가계약금을 보낸 당일

주거래 부사님께는 충분한 양해를 구하고

(이 과정도 쉽지는 않았습니다..!)

위 과정을 통해 하루만에

평소 소통하던 같은 단지의 다른 부사님을 통해

원하던 가격에 원하는 임차인(신혼부부)을 맞출 수 있었습니다.

놀랍게도 몇일 뒤 제가 목표한 금액의 전세가보다

많게는 5천까지도 저렴한 전세물건들이 쏟아져나오면서

굉장히 큰 리스크를 막을 수 있었습니다.

아무리 전세물량이 소진되고 공급이 부족하다고 하더라도

전세빼기는 정말정말 신중을 가해야 하고 시간싸움이구나 라는걸 피부로 느낀 순간이었습니다.

곧 있으면 기존 임차인이 나가고

신규임차인이 들어오게 됩니다

남은 과정은 제가 잔금을 치는 것 밖에는 없습니다.

그렇다고 방심하거나 안일하고자 하는 마음은 없습니다.

언제 어떤일이 생겨도 이상하지 않은게 투자의 세계이고

내 손에 등기부등본이 들리는 순간부터가 진짜 시작이라는 걸 배웠으니 말이죠.

저는 2025년에도 서울, 수도권 투자를 할 것입니다.

이를 위해 3번째 재수강인 [열반기초반]을 다시 수강했습니다.

내가 왜 투자를 하려고 했었는지, 나는 지금 잘 가고 있는지

앞으로는 어떻게 나아가면 되는지에 대한 질문에 대답을 내리려고 합니다.

서울 투자를 하기 전부터

시간의 문제지 절대 안될거라고 생각해본 적은 한번도 없었습니다.

그런 용기과 자신감과 확신을 준 것이

그동안 들었던 [정규강의] 였고 그속에서 전하신 멘토님들의 진심이었습니다.

제가 그랬기에

여전히 월부에서 부의 그릇을 키워나가는 우리 동료분들이라면

[정규강의]를 통해서도 충분히 그리고 지금도 투자를 할 수 있다고 확신합니다.

더욱이 서울과 수도권을요!

저 또한 올해의 서울투자보다

내년의 투자가 더 성공적일 것을 알고 있고

지금은 번트 또는 안타정도 쳐서 1루를 진출했는지 몰라도

끝내는 홈런을 치는 날도 올거라고 확신합니다.

그동안 [정규강의]를 통해 맺었던 수많은 월부동료분들을 통해

여전히 서로 안부를 묻고, 서로 성장한 순간들을 기뻐해주고

고충들을 나누며 나아가고 있습니다.

왜 '혼자가면 빨리 갈지라도, 함께 가면 멀리간다'라고 말을 했는지

이 글을 쓰고 있는 순간에도 함께했던 동료들과의 시간들과 대화가

주마등 처럼 스쳐지나갑니다.

그분들이 곁에 그리고 멀리 있어도 여전히 포기하지 않고 있었기에

저는 앞으로의 투자도 포기하지 않고 계속 해나갈 수 있을 것 같습니다.

불편한 다리 속으로 그 두려운 첫걸음을 내딛을 때

다리 끝에 다른 세상이 있다는 것을 진심으로 전해주신

모든 월부 멘토님들께 감사드리고

그 두려운 첫걸음을 함께 내딛어 준

소중한 동료분들께 진심으로 감사드립니다.

생각했던 만큼 모든 과정을 상세히 적지 못한 제 부족한 필력으로 인해

뭔가 저만의 내면에서 맴도는 복기가 된것같아..

이 글을 읽어봐주시는

월부동료분들께 죄송한 마음도 듭니다..

다만, 한가지만은 확실하게 전하고 싶습니다.

월부에서 '자본주의'를 제대로 깨달았고

월부강의를 통해 수도권 투자도 서울 투자도 할 수 있었습니다.

그리고 앞으로 제게 어떤 일이 벌어질지를 알고 있고

'잃지 않는 투자'를 위해 이제 어떤 액션플랜을 취해야 할지를 알수 있게 되었습니다.

그 때에 만들었던 [비전보드]가 점차 현실로 이뤄져가는 것을 볼때면

정말 이곳에서의 성장의 시간은 엄청난 힘이 있다는것을 느끼게 됩니다.

부디 모두가 이 경험의 순간을 함께 할 수 있기를 응원하고 또 응원하겠습니다!

(잘한 점)

내가 가진 앞마당 내 비교평가 끝에 투자를 한 것

(최고의 투자는 아니더라도 최선의 투자를 했다는 것)

투자 원칙과 기준에 따라 투자를 검토하고 실행한 것

협상과 기다림을 해낸 것 / 조급한 순간이 들어도 이성을 붙잡은 것

주거래 부동산 외에도 꾸준히 소통을 해서 다른 부사님들과 우호적 관계를 만든 것

전세가를 더 욕심내지 않고 목표한 투자금에 맞춰 빨리 맞춘 것

(부족한 점)

내 선택에 대한 책임을 지자는 이유로 매물코칭을 통해 컨펌받지 못한 것

최종적으로 목표한 금액까지 좀 더 시간을 두고 기다리지 않은 것

하락장+매도인 사정을 좀더 유리하게 선점해서 협상을 밀고가지 못한 것

서울 앞마당을 좀 더 만들어서 비교평가를 더 많이 하지 못한 것