전세가를 알면 부동산 투자가 보인다 [열중 43기 16조 러브송]

◈ 책의 개요

1. 책 제목: 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다
2. 저자 및 출판사: 이현철 & 매일경제신문사
3. 읽은 날짜: 2025.02.16
4. 총점(10점 만점) : 10점

◈ 책에서 본 것

1. 아파트 가격은 ‘심리, 전세, 정책’ 으로 변한다. * 아파트에 대한 잘못된 상식 BEST 10
2. 주택보급률 100%가 넘으면 집값이 내려 갈까요?
3. 인구가 줄어든다는데, 집값이 내려 갈까요?
4. 미국 금리가 올라간다는데, 집값이 내려 갈까요?
5. 우리나라 부동산이 일본처럼 폭락 할까요?
6. 미분양이 많아지면 집값이 내려 갈까요?
7. 세입자는 왜 집을 못 사는 것일까요?
8. 임대인이 집값을 올리는 나쁜 사람일까요?
9. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
10. 우리는 왜 보고 싶은 뉴스만 읽게 되나요?
11. 다 같은 집인데 왜 가격 차이가 나는 것일까요?
12. 부동산은 왜 다른 재화처럼 가격이 움직이지 않나요?
13. 부동산 투자에 숨어 있는 비밀
14. 제대로 투자하려면 알아야 하는 부동산 경기 사이클 : 시기적인 선택을 잘못하는 것은 부동산 투자에서 최악의 선택입니다. 반대로 시기를 잘 타시는 분들은 어느 지역에 투자 했어도 반드시 성공했을 것입니다.
15. 집 한 채로 돈 버는 방법
16. 수요가 몰리는 새 아파트 투자 : 새 아파트가 학군지역을 이기는 상황이 발생한 것입니다. 이만큼의 새 아파트의 위력은 대단합니다.
17. 절대적인 학군, 절대적인 수요 : 강남 ‘대청중학교’ 개포우성2차, 선경아파트 & 미도 아파트
18. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라 : 시간을 결코 우리를 기다려 주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
19. 최고의 투자 방법 중 하나, 갭 투자
20. 대형평형은 이제 끝난 것인가? 사실 제가 여러모로 분석을 해봐도 사람들이 이야기하는 이유는 적당히 느낌이 전혀 들지 않았습니다. 단지 이미 인기 좋은 평형대로 방향을 맞춰놓고 그에 합당한 이유를 찾는다는 느낌이 훨씬 강하게 들었습니다. 제 나름대로 적당한 근거를 찾았습니다. 가장 커다란 근거는 역시 공급에 있었습니다. 그리고 대중심리와 이를 전환하기 위한 충격이 필요했습니다.
21. 지방 시장 vs 서울.수도권 시장 : 서울.수도권이 폭락이 시작되는 시기에는 지방은 폭락장을 지나 하향안정기에 접어 들었을 것입니다.
22. 너무 주변 사람들의 조언에 구속되지 마라.
23. 적은 자본으로 투자하기 좋은 오피스텔 투자 

24. 매도! 즉, 파는 것이 더 중요하다. 

     

◈ 책에서 깨달은 것

1. 전세대란이 일어나면 정부에서 뒤늦게 대책을 마련해 전세대출을 늘리고, 보증보험 한도 늘려주고, 공공 임대 주택을 짓겠다고 발표해도 전세난이 잡히지 않는 것은 결국 공급을 정부가 조절할 수 없다는 한계에서 기인한 것이라 볼 수 있습니다.
2. 전세대란의 이유와 대책
3. 공급 부족 : 월세 임대 물건이 아무리 많아서 팔리지 않은 채 남아 있어도 전세가를 떨어뜨리는 효과를 전혀 보지 못한다는 점이다. 전세 공급은 우리나라의 경우 민간, 즉 개인 투자자가 감당하고 있습니다. 투자자들이 투자를 안하게 되면 전세 공급이 감소하는 효과가 발생 합니다.
4. 전세수요의 증가 : 집값이 오르지 않거나 떨어질 것이라는 전망이 우세하게 되면 시장에서 수요자는 집을 구매하는 것을 주저하게 됩니다.
5. 정부 정책의 부작용 : 공급을 눌리는 정책으로는 민간기업을 임대사업에 끌어들입니다. 이 사업이 뉴스테이 입니다. 뉴스테이는 전세 임대가 아닙니다. 결국에는 월세임대 공급이기 때문에 전세공급에는 영향을 주지 못합니다.
6. 임대인과 임차인의 심리차이 : 임대인과 임차인의 심리상태를 분석해보면 임대인보다는 임차인이 동등한 상황에서 급한 것이 사실입니다. 그렇기에 급한 임차인이 좀더 높은 가격에 거래를 어쩔 수 없이 해야만 하는 심리상태인 것입니다. 따라서 수요.공급이 균형을 맞추고 있더라도 전세가는 올리갈 확률이 매우 높습니다.
7. 전세에도 가수요가 있다는 사실을 아십니까? 바로 전세가가 막 올라가는 시기에 발생합니다. 걱정이 앞서 집을 보러 다니는 시기보다 빨리 집을 보러 다니게 된다. 그런데 집을 보러는 다니는데 막상 계약에 임하기 에는 부담스러운 상태가 됩니다. 이것이 가수요가 되는 상황을 만들게 됩니다.
8. 전세대란을 막을 수 있는 방법
9. 전세가를 안정시킬 방법은 사실 공급을 늘려서 수요와 공급의 균형을 적절하게 맞추는 방법밖에는 없습니다.
10. 수요를 줄인다는 것은 무주택자를 유주택자로 만든 것이라 보면 됩니다. 무주택자 비율은 그대로 입니다. 무주택자들이 집을 사지 않는 가장 큰 이유는 집값이 하락할 것이기 때문에 안전한 전세를 택하는 것이 얼마 안 되는 자산을 지킬 수 잇는 길이라 생각한 것입니다.
11. 전세공급은 어떻게 이루어 질까요? 우리나라의 전세 공급은 거의 80% 이상이 개인이 담당하고 있습니다. 

# 역전세난이란 전세물량이 늘어났으나, 그 수요가 줄어서 전세계약이 잘 이루어지지 않아 어려움을 격는 현상. 

1. 주택 가격에 영향을 크게 미치는 요인
2. 선분양으로 심해지는 주택가격 왜곡과 대안인 후분양
3. 전세 때문에 매매가가 오르기도 하고 내리기도 한다.
4. 사람들의 심리를 알면 가격 변화를 알 수 있다.
5. 정부정책은 가격에 큰 영향을 끼친다.
6. 부동산의 가격은 결국 부동산 시장에서 형성된다.
7. 우리나라는 전용면적 85m2를 기준으로 그 이하는 국민주택 규모라고 해서 부가세가 없습니다. 전체 분양가에서 5% 정도가 부가세로 보면 됩니다.
8. 경매 투자는 좋은 투자법 이지만, 비효율적이다.
9. 지역 주택조합아파트 투자를 조심해야 한다. 지역주택조합에 관심을 갖는 것은 다른것은 크게 중요하지 않고 무엇보다 일반 분양 아파트에 비해 분양가가 상대적으로 매우 저렴하다는 것입니다. 

10. 보증보험료에 대한 다툼이 있을 수 있습니다. 임대인이 내는냐, 임차인이 내느냐에 대한 규정이나 규칙이 정해진 것은 없습니다. 이럴 때 결국에는 아쉬운 사람이 내는 것이 원칙입니다. 

     

◈ 책에서 적용할 점

1. 임대사업자의 혜택
2. 임대기간에 따라 4년 이상은 일반임대로, 8년 이상은 준공공임대로, 준공공임대로 등록하고 10년이상을 임대하면 양도소득세가 면제 됩니다.
3. 60m2 이하의 주택을 신규로 분양받아 임대주택으로 등록하면 취득세가 면제 됩니다.
4. 그러나 임대사업자가 그리 늘고 있지 않습니다. 왜 그런가? 임대 의무기간에 묶여 매도할 수 없다 것, 소득세의 증가, 건강보험료 인상 문제(지역의료보험>직장보험), 임대료를 마음대로 올릴 수 없다.
5. 선분양의 좋은 점
6. 주택업자의 자금 조달이 용이
7. 소비자 입장에서 목돈 마련의 부담이 적다.
8. 아파트가 잘 팔립니다.
9. 선분양의 문제점
10. 부실시공 우려
11. 과대광고 문제
12. 분양권 프리미엄 등 투기 문제가 있다.
13. 입주대란으로 집값과 전세가 폭락의 원인이 됩니다.
14. 후분양의 좋은 점
15. 소비자의 선택의 폭이 넓어집니다.
16. 소비자에게 금융비용의 전가가 없습니다.
17. 부실시공 등으로 인한 분쟁의 소지가 줄어듭니다.
18. 후분양의 문제점
19. 소비자의 목돈 마련에 부담이 될 수 있습니다.
20. 건설자금 이자를 분양가에 반영할 경우 금융비용을 소비자에게 전가할 위험이 있습니다.
21. 건설회사의 자금 부족으로 인한 공급감소가 우려 됩니다.
22. 상황을 이렇게 묘사하고는 있지만, 현장에서는 그러한 조짐을 파악하는 것은 거의 불가능에 가깝습니다. 그래서 미리 대리하는 것이 중요하다는 것입니다. 가장 좋은 대응 방법은 적당한 시기에 더 이상의 욕심을 버리고 적당한 가격에 매도하는 것입니다…. 꼭대기에서 파는 것은 정말 기적에 가깝다고 봐도 무방합니다.
23. 여러분들은 가장 먼저 아파트 사이클의 시기별 현상과 그 원인 등을 구체적으로 이해하고 나서 호재를 찾든, 내가 좋아하는 지역에서 투자하든 해야 합니다.
24. 최고로 좋은 것을 구하려 하지 마라 : 시간을 결코 우리를 기다려 주지 않습니다. 좋은 물건은 결코 고민하는 분들에게는 가지 않습니다. 최고를 찾지 말고 적당히 좋은 것만 찾아서 약간의 아쉬움은 뒤로한 채 계약을 진행하는 것이 좋습니다.
25. 갭 투자를 막상하려고 물건을 찾아 보면 전세가율이 높은 것은 생각보다 아파트가 마음에 안 들어서 투자를 망설이신 적이 있지 않나요? 그런데 이런 물건들은 과감히 구입하셔도 좋습니다. 이런 물건들이 바로 앞에서 말씀 드렸던 전세가 상승에 의해서 매매거래 하나 없이도 매매가가 올라갈 수 있는 물건이라고 보면 됩니다. 그리고 이런 물건들은 팔대가 중요합니다. 파는 시기는 전세를 처음 맞춘 지 2년 만기가 되어가는 시점이 가장 좋습니다. 

26. 직장 소득과는 별개로 임대 소득이 분리과세 되기 때문에 직장인 명의로 해도 무방합니다. 피부장자인 주부보다 오히려 바깥일을 하시는 남편 명의로 사업자를 내는 것이 훨씬 더 유리한 상황이 될 수 있다는 것을 명심하시기 바랍니다. 

     

◈ 책 속 기억하고 싶은 문구

(P.88) 투자자는 상황에 맞게 적절한 투자 방법을 선택할 수 있으므로 시기적으로 월세가 유리한 시기가 있고 전세가 유리한 시기가 있습니다…. 지금은 LTV가 70%정도이기 때문에 월세 전환이 많이 늘었지만, 다시 LTV가 60%로 낮아진다면 월세 투자자의 투자금은 더욱 늘어나서 전세 투자가 훨씬 더 유리해질 수 있습니다. 

(P.118) 선분양제도는 주택이 완공되기 전에 이를 입주자에게 분양하고 입주자가 납부한 계약금, 중도금을 통해 주택가격의 약 80% 정도를 완공 이전에 납부 하도록 해 아파트 건설 비용에 충당하도록 하는 제도를 말합니다. 

(P.187-188) 하락 안정기 ** 투자 적기인 하락 안정기 특징을 잘 기억해 두자!! 

하락을 어느 정도 멈추고 매매가는 진정이 되고 전세가는 서서히 상승하는 시기입니다. 적극적인 투자자들 같은 경우 이 시기에 주택을 조심스럽게 투자를 진행합니다…. 그런데 특이하게 이 시기부터 전세가가 서서히 상승하기 시작합니다. 전세공급은 줄어드는데 전세수요는 늘어나기 때문입니다. 

(P.227) 갭 투자는 사실 하향 안정기가 끝날 무렵이 가장 좋습니다. 매매가는 정체되어 있고 전세가가 치고 올라와서 전세가가 매매가에 거의 근접하는 시기입니다. 

(P.229) 그런데 여기서 유념할 게 한가지 있습니다. 전세가율 90%가 넘는 것들은 사실 인기가 없는 아파트들입니다. 거의 나 홀로 아파트이거나 세대수가 작거나, 주변 환경들이 별로 좋지 않거나 하는 것들이라고 보면 됩니다. 인기가 좋은 아파들은 절대 전세가율 90% 가까이 가도록 기회를 주지 않습니다. 

(P.300) 남들이 다 하다고 해서 무작정 따라 하는 것보다는 나만의 투자법을 확실하게 익혀서 간다하게 투자하는 것이 좋습니다.. ‘하이 리스크 하이 리턴’ 이라는 투자 격언이 있지만, 일부러 하이 리스크로 갈 필요는 없다고 생각합니다. 

(P.352-353) 지금이라도 늦지 않았습니다. 많은 무주택자분들은 싸게 사려고 기다리고 있는 중이십니다. 그런데 싸게 사기 위해 기다리시는 분들은 제가 장담하는데 절대 무주택자를 벗어나실 수 없습니다. 왜냐하면, 그분의 시각으로는 매 시기가 자기 기준보다 비쌉니다…. 싸게 사려고만 하는 사람은 그 욕심을 이길 수가 없고 계속 싸게 사기 위해 노력만 하다 결국에는 결과물이 없이 빈손이 될 확률이 높습니다. 

** 나의 느낀점 : 부동산 강의를 듣는 거 같았다. 그 동안 내가 궁금했던 내용들이 아주 자세히 잘 풀어 설명이 되어 있어서 부동사 투자에 이해도를 높일 수 있는 좋은 책이다. 현장 경험이 많은 저자의 노하우와 그 뒤에 숨겨져 있는 깊은 의미까지 모두 잘 담겨져 있어 내가 투자 공부 하는 동안 여러 번 꺼내 볼 수 있는 참고서로 사용 하고 싶다. 부동산 투자 현장에 오래 있으면서 그동안 만나셨던 사람들의 얘기와 그들의 심리에 대해 설명해 주신 부분도 공감이 많이 되며 책의 몰입도를 높여 주는데 도움이 많이 되었다. 부동산 시장과 정부 대책은 하루가 다르게 변하고 있는데 2018년도 첫 출고를 해서 현재 부동산 시장 및 대책에 대한 의견을 그대로 받아 들여도 되는지 머뭇 거리게 만드는 지점도 있었지만 전반적으로 정말 좋은 내용들이 너무 많았다. 부동산 투자 공부를 시작 하시는 분이 있다면 적극 추전해 주고 싶은 책이다.