부동산 트렌드 2025

책 요약정리

읽은 날짜 : 2025.02.16

저자 및 출판사 : 김경민, 와이즈맵

핵심키워드 : #2025시장 #골든크로스 #슈퍼사이클 #공급절벽 #트렌디한 상권 

도서를 읽고 내 점수는 : 10점

내용 및 줄거리 : 2025년은 서울 부동산이 슈퍼사이클의 파도를 타는 해가 될것이며 계속되는 인플레이션, PF 사태연장, 최악의 공급위기, 시중금리 인하등 복합적 요인이 맞물려 부동산 시장은 대세상승이라는 새로운 방향으로 나아가고 있다. 이러한 변화의 흐름속에서 부동산 시장의 현재와 미래를 분석하고 시장의 변동성과 그 원인을 깊이 있게 들여다보고 향후 부동산 시장이 나아갈 방향을 제시한다.

나에게 어떤 점이 유용한가 : 부동산 시장의 흐름과 과거 상황을 배울수 있있고, 대세상승장의 원인과 조건에 대해서 알 수 있었다. 생각보다 어렵지 않고, 자세한 설명을 해주어서 배울수 있어서 유용하였다. 

이책에서 얻은 것과 알게 된점 그리고 느낀점 : 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 멘토님들께서 강의시간마다 너무 좋은 시기이다라는 말이 직접적으로 느낄 수 있었고, 올 한해 좀 더 열심히 앞마당을 만들면서 앞마당의 시세에 대해서 집중해야 함을 체감했다. 이미 오른 단지를 볼 것이 아니라 오르지 않은 단지에 집중해야 함을 알았다. 

책을 읽고 논의하고 싶은 점은 :

PART 1. 2024년 시장예측

• 키워드: # 2024 시장 # 2025 시장 # 골든크로스
• 본 : 2024 부동산 시장은 빌라포비아의 여파로 인한 전세가격의 상승, PF대출 연장으로 인한 토지가격유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량 , 공급절벽수준이 부동산가격에 상승압박이 가해질 것이라 보았다. 국고채 금리상승시나리오는 주택가격은 6% 하락, 국고채 금리하락 시나리오는 주택가격 2% 상승예상. 결국은 2024년 금리하락이 서울시 부동산 가격이 상승할 것으로 보았고, 이의 연장선상에서 정부의 정책실패가 존재하는 경우, 집값상승 가능성과 더불어 전략적 대처 (실거주자의 경우, 매수)를 조언했다. 오히려 예상보다 빠르게 움직인다. 2025부동산 시장은 서울아파트 가격의 ‘골든크로스’다. 2004년초, 다시한번 골드크로스가 발생하며 서울아파트의 새로운 슈퍼사이클이 시작됨을 보여줬다. 매매와 임대차 거래량중 매매거래비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. 그런데, 어느시점부터 매매거래량이 다시 증가하기 시작한다면 전월세 사장의 수요가 매매시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 매매시장으로의 수요전환은 매매가격을 움직일 가능성을 내포한다.

PART 2. 서울과 전국 광역시의 가격 트렌드

• 키워드: # 인근 신도시 # 고가시장 # 중저가 시장
• 본 : 서울아파트 시장은 N파고의 등장과 슈퍼사이클돌입했다. 이미 첫번째 고점(2023년 9월) 을 돌파해 상승중이다. 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다. 즉, 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다. 서울시장이 재상승의 단계가 진입했음을 확인한 분석두가지는 부동산 단기 이동평균선이 장기이동평균선을 뚫고 올라가는 골드크로스가 발생했다. 이는 시장이 강세로 전환될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. 전체거래량중 매매거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 이두가지는 상승에 돌입했다는 것, 광역시는 2010년대 서울시와 가격흐름은 상이했다. 그러나 코로나이후 기준금리가 급락하면서 전국이 동일한 방향으로 움직이기 시작했다. 하지만 광역시가 가격은 바닥을 쳤는가? 바닥을 쳤다면 수요공급고려시 정체상황인가 아니면 상승으로 돌입한 것인가? 상승이라면 상승폭이 서울수준으로 나올수 있는가? 하락과상승이 명확하지 못한 상황으로 N파고의 등장은 서울이 유일한 상황이 될지 모른다. 서울의 4권역은 권역별로 지역간의 매매가격흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다.
• 깨 : 동남부의 강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 강남이남지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 강남 이남지역의 부동산시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 한다. 서북부 마포일산파주는 서로 다른 양상을 보인다. 마포구는 강남과 비슷한 가격변동패턴을 보이며 동조화 현상을 이루나 일산,파주까지 확산되지 않고 있다. 코로나 이후 일산은 마포구보다 약간 늦게 , 파주역시 상승이후 보합,이후 급격한 상승세를 나타냈다. 서북권은 디커플링된 시장이다. 서남부는 양천구를 중심적인 역할을 하고 평촌의 매매가격흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다. 김포는 인근의 대규모개발이 지속적이므로 따라갈지는 시간을 두고 살펴봐야한다. 동북부는 모두가 가격하락이 멈춘 보합상황으로 가격상승으로의 전환이 포착된다. 고가지역과 중저가 아파트 상승의 시차가 존재하고, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화현상이 나타나고, 중저가 아파트 시장에서는 비동호화 가능성이 나타나고 있다.
• 적 : 공급부족이 불러올 효과를 인지하고 자신의 상황에 맞는 의사결정을 해야 한다.

PART3. 올해 가장 중요하게 봐야 할 6개 이슈

• 키워드 : #슈퍼사이클 # 공급절벽 #인플레이션 # PF사태 # 전세가격폭등 # 퍼펙트 스톰
• 본 : 서울아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작된다. 강남구 아파트는 이미 시작했다. 노원구 아파트역시 슈퍼사이클에 진입했다. 인플레이션으로 전세계 월세폭등이 일어난다. 신축프리미엄을 갖게 되며 가격차이가 크게 벌어진다면 구축매매로 돌아설수 있다. 글로벌 주택시장은 상승흐름을 타고 있다. 전세가격의 폭등은 매매로의 전환을 이끈다. 부동산수요측면에서 빈부격차 확대로 주택시장의 양극화가 진행되고 있으며 초고가 지역의 아파트 가격급등은 부동산 시장의 공간균형으로 인해 인접지역을 영향을 줄 것이다. 서울같은 경우 토지 가격이 20-30%만 하락해도 프로젝트가 다시 시작돼 언젠가는 인허가가 될 확률이 높으나 지방은 아예 수익성이 안나온다. 여전히 미분양이 넘치는 지방부동산은 희망적으로 보기 어렵다. 서울 역시 5-6년시간이 필요하다. 금융시장은 기준금리 인상은 힘들다.
• 깨 : 골든크로스는 대세상승의 신호, 데드크로스는 대세하락으로의 전환으로 해석된다. 상승과 하락 사이클이 주는 인사이트는 강남구는 서울전역에 비해 1-2개월 선행, 노원구는 서울전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 부동산 사이클이 짧아질 가능성이 존재한다. 임대료 상승이 집값을 끌어올린다. 정해진 미래는 서울의 경우 부동산 공간시장과 금융시장의 현황 (인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책실패로 토지가격유지와 공급부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리인하와 부동산 수요자극) 의 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.

PART4. 서울시 12개 대장단지의 가격흐름

• 키워드 : # 12개 대장단지 # 가격흐름
• 본 : 서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가? N파고의 달성이란 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성을 의미한다. 분석결과 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보이고, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. 대장단지들의 분석결과 송파구 엘리트는 W파고를 달성하였고, 대부분의 단지들이 N파고를 달성하였다. 하락기없이 상승중인 단지는 경희궁자이. 왕십리뉴타운 25평, 남산타운 25평, 드림타운 25평, 유일하게 관악드림타운 33평이 정체기에 있다.
• 깨 : 대장단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다. 금리인하는 시간문제이다. 거래량이 매매가격이 같이 증가하고 있다. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다. 강남구,서초구, 송파구는 이미 상승기가 시작되었고, 송파구의 헬리오, 마포 마래푸, 서대문 파크뷰자이 강서 마곡엠벨리 같은 2010년대 중후반이후에 준공된 준신툭단지들부터 상승기가 시작되었다. 이후에는 결국 상승세가 그외의 신축보다 중소규모의 강북 아파트 단지들까지 확산되고 그밖의 수도권으로도 전이될 것으로 전망한다. 신축아파트의 상승세가 퍼져나간다. 역대 최악의 공급부족이 예상된다.

PART5. 2025년 부동산 가격 예측 시나리오

• 키워드 : # 가격예측 # 부동산시장방향
• 본 : 2025년 서울시 아파트 가격시나리오는 금리가 24년 6월 0.25%P 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상된다. 한편 0.75%P까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를수 있다. 임대차 2법 폐지와 종부세 폐지같은 세제완화 언급, 주택을 매수하려는 시장참여자에게는 좋은 신호이다. 강남 서초는 0.25% P인하시 4% 상승, 노도성는 0.25%P인하시 약 6% 상승예상된다. 과거의 가격 데이터를 살펴보면 가격상승은 강남에서 시작된다. 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 노도성 지역아파트 시장은 강남과의 동조화 현상, 신축과 구축의 프리미엄 격차, 재건축 정책등의 변수에 의해 크게 영향을 받을 수 있다.
• 깨 : 결코 하급지라고 상승하지 않는 것은 아니구나. 중요한 것은 선호도와 가치다. 오르지 않은 중저가의 아파트가 너무 매력적으로 다가온다.
• 적 : 올한해 앞마당 열심히 만들어서 가치판단 잘해서 투자기회잡자

PART6. 주목해야할 핫 플레이스

• 키워드 : # 상권 # 소비문화 # 홍대
• 본 : 높은 공실률에도 비워두는 방식으로 건물가치를 유지하고 짧아진 생애주기를 역으로 이용해 한정기간동안 팝업스토어을 운영한다. 젊은 유동인구를 유입시키는 새로운 동력이 되었다. 오프런은 단기간에 상권에 많은 인파를 유입시켜 유동인구를 증가시킨다. 상권활성화를 일으키고 임대료 상승과 오프런을 유발하는 인기브랜드는 상권의 이미지를 강화시킨다. 아티스트 베이커리, 스위트파크,능동미나리등 인기가 많다. 팝업스토어는 일시적으로 운영되는 매장을 통해 새로운 제품을 소개하거나 브랜드 인지도를 높이는 마케팅 전략이다. 이전에는 주로 패션과 뷰티업계였으나 최근에는 다양한 업종에서 입점하고 있다. 홍대는 국내 서브컬처와 덕후 문화의 중심지로서 홍대입구-합정-연남지역은 고유의 지역적 정체성과 커뮤니티, 문화적 자본, 접근성등의 요소가 결합해 더욱 강력한 문화 플랫폼이 되고 있다.