열중2강후기 전세셋팅 지피지기 알면 무섭지 않다! [열중반 43기 17조 낮에는 1을 하고 밤에는 책에 미7조 개로밍]

[정규강의 열반스쿨 중급반 2강 수강후기입니다]

전세 낀 물건 그냥 차액만 주고 사면 되는거 아니였어?

나는 내집마련 보다는 

전세금 레버리지를 통해

투자를 해야겠다고 생각했고

조건부 전세대출 규제때문에

내가 접근할 수 있는 물건은 

‘세낀 물건’밖에 없겠네.

라고 생각했었다. 

하지만 투자금 및 투자 상황에 따라 

어떤집이냐에 따라 전세 세팅이 달라진다는걸

알게되었다. 

또한, 전세 세팅종류를 예상하고 대응방법을 알아야

최종 투자를 잘했다라고 할 수 있겠다.  

투자 시 접근할 수 있는 방법은 

새로운 세입자 셋팅

주전세(주인전세)

전세 낀 물건

이렇게 3종류로

이번 년도 진행될 투자에

나의 상황에 최선의 

전세셋팅방법은 무엇인지

생각해볼 수 있는 

좋은 밑거름 지식을 알게되었다. 

전세금은 얼마정도가 적당하지?

0호기 전세셋팅 시 

‘부동산에 맡기면 알아서 해주는거겠지’

라며 안일했던 과거가 있다. 

양파링님의 2강 수강 후 

나의 0호기에 대하여 복기해볼 수 있었는데

당시 나는 전세금은 무조건 높게 받는것이 

최고라고 생각하고 높은 금액으로 

부동산에 내놓았다. 

높은 금액으로 물건을 내놓은지도 모르고 

막연히 전세가 잘안나가네~ 했고

어찌댔든 상승장 덕분에 전세는 뺐긴했지만

비교적 6개월이라는 시간이 걸리기도 했고

최종적으로 현재, 역전세를 아주 제대로 맞았다. 

적당한 전세가에 대해서 지식이 1도 없었다. 

우리 단지에서 우리평형은 얼마인지

내 옆단지와 우리 단지에서 가격차이는 얼마인지

주변에 새로 입주할 단지는 없는지 

전혀 신경도 쓰지 않은 채 

막연히 전세는 부동산이 빼준다라고 생각했던

내가 다시 생각해봐도 어이가 없었다. 

투자는 매매 후 전세까지가 투자라고 할만큼

전세셋팅이 중요하다고 하셨다. 

월부 입성 후 투자로 마련하게 될 1호기는

양파링님이 언급주셨던 전세가 설정(단,생,공) + 임대기간 설정(공,수,포)

을 꼭 적용하여 내 물건을 1등을 만들어야겠다. 

(양파링님의 첫음절따서 기억하기 방법, 너무 기억이 잘나요 ><)

등기부등본 이건 뭘보라는 거야?

이전 계약 시 나는 부동산 거래에 대해서

1도 관심이 없었다. 

남편도 부동산 공부한적이 없어서

이전 거래에서는 거래한 부동산에서 

시키는대로 했다. 

(부동산에서 형식 상 보여주는 서류인줄….)

그런데 월부를 통해서 내가 

피해가야 할 물건들, 

등기부등본을 확인함으로써

나의 투자에서 risk를 피할 수도 있고, 

돈을 아낄 수 있다는 사실을 알게되었다. 

소유자와 계약자가 동일한지,

권리침해 될 요소는 없는지,

근저당권 설정은 얼마나 되어있는지,

등기부등본 열람시기는 최근인지,

페이지 누락은 없는지

아파트 매매는 큰 돈이 오고가기에

투자 후 나의 재산권을 안전하게 

지킬 수 있는 한 가지 방법은

잔금 직전까지도 두번, 세번, 네번 

챙겨보아야 하는 서류가 등기부등본이었던 것이다!

갱신요구청구권쓰면 무조건 4년 아니야?

이 말은 맞기도, 아니기도 했다. 

첫 2년은 의무이고, 뒤 2년은 권리였다.

갱신요구청구권이라 하면 

막연히 임차인의 권리이구나. 

이것때문에 전세 물량이 많이 없구나 정도만 알고있었는데

갱신요구청구권이 6개월-적어도 2개월 전에는

의사표시를 해야한다는 것도 처음 알았고

갱신요구청구권 사용 유무에 따라

재계약이 필요할 수 있기에

세낀 물건으로 투자한다면 꼭 확인해 봐야겠다. 

전세금 시세에 따라 내가 앞으로 어떻게 대응해야하는지 알 수 있다

매임을 했을 때 같은 아파트 단지라도 

전세금이 낮은 매물, 적정 매물, 높은 매물이 있었다. 

계약 당시의 상황과

매물 컨디션으로 전세가격이 측정되었을텐데

세낀 물건의 경우 전세 시세에 따라 

다음 투자 시 주의해야 할 사항들을 알 수 있었다. 

현재시세보다 낮다면 투자금 회수가 지연되어

다음 투자 계획에 이를 반영해야하고

시세에 맞게 재계약 하는 방법도 생각해봐야한다

현재시세보다 높다면 지역별 상황을 고려하여

역전세 금액은 얼마정도 까지 커버 가능할지,

리스크는 크지 않은지 최종 투자를 다시 생각해봐야할정도로

중요한 요인이었다. 

🖤BM 포.인.트🖤

☑️1등 물건이라도 실제 거래는 ‘계약’이라는 법률행위를 통해서 이루어진다.

그러므로 계약서는 꼼꼼하게 확인이 필요하다!

☑️시장상황에 맞는 유연한 투자를 하자.

상황에 맞는 전세 셋팅을 고려하여

나에게 맞는 투자를 해야한다.

그리고 각 셋팅 별 리스크를 알고 대응할 수 있다.

☑️시장에 따라 내가 임차인을 고를수도, 찾아 헤맬후도 있다.

투자에 있어서 욕심은 기회비용이 따른다. 

적절한 타협은 항상 필요하다.

☑️임차인도 나의 집에서 꿈을 키우는 사람임을 인지하고

무리가 되지 않는 선에서 

적극적으로 의견을 반영해드리자

라는 마인드를 장착하자. 

오늘도 많이 배웠습니다🙇🏻‍♀️🖤