[열중43기 눈2오나바람2부나 함께 헤쳐나가조 산성비] 부의 그릇을 키웁시다_양파링님 2강 후기

안녕하세요

젖은낙엽처럼 끝까지 살아남기가

원씽인 산성비 입니다.

이번 열중반 2강은 양파링님이 해주셨는데요

그야말로 전세특강이었습니다.

적정전세가를 어떻게 설정하는지

임대기간 설정시 고려해야 하는 부분이 무엇인지

정말 세세하게 알려주셨는데요.

전세레버리지 투자를 하는 우리에게

피와살이 되는 소중한 강의였습니다.

우리는 매수를 잘하는 것이 전부라고 

생각하고 임장,임보,시세트레킹을 

정말 열심히 하고 있습니다.

그렇게 해서 저평가된 아파트를 매수한것이 성공한것이다?

절대 그렇지 않습니다. 부동산 투자중 일부를 잘한 것이고

그 이후, 전세도 잘 놓아야 최종 마무리를 잘하는 것입니다.

그럼 어떻게 해야 전세를 잘 놓는 것일까요?

바로 시간과 비용을 절약하는 것이 

가장 중요한 부분입니다.

매매후 잔금기간을 미리 협의하고 대응을 잘해야 합니다.

우선 가능하면 잔금일을 길게 가져가면서

시간을 확보하는 것이 중요합니다.

매수 후 잔금일까지 받아놓고

적정전세가가 아닌 엉뚱한 전세가를 고수하여

시간을 허비하거나

홍보도 하지 않고, 어떻게든 맞춰지겠지 라는 아니한 생각으로

있다가 전세금만큼 주담대 이자를 갚으면서

비용을 손해 볼수 있습니다.

전세가 조정여부를 판단하면서 전세가 맞춰지지 않았을 경우

겪게 될 시간,비용적 손해를 고려하여

전세가를 낮춰야할 때는 확실히 낮춰야 합니다.

그래야 손실을 최소화 할수 있습니다.

투자금을 줄이기 위한 과욕은 금지인 점을 유념해야 합니다.

현재 전세시장은 어떠한가요?

현재 전세상황은 대출규제,정치적 불확실성으로 인해 관망세로 

볼 수 있습니다(매매거래량 급감)

이사수요가 급감했고, 전세 갱신물량이 증가하는 추세입니다.

전체적으로 관망세를 이어가고는 있으나, 지역에 따라 분위기는 확연히 다릅니다.

대치,목동,중계 등 학군지는 지금도 꾸준히 전세수요가 있고

전세가는 오히려 상승여력이 뒷받침 되어 있다고 할수 있습니다.

다만 강동구의 올림픽파크포레온 입주의 영향이 아직 끝나지 않아

전세가가 살짝 눌려 있고,

이문,장위,광명,평촌 등 입주 물량이 몰리는 곳은 전세가가 하락 중입니다.

총체적으로 매수심리 위축+공급부족이 겹치면서 전세가는 상승으로 보고 있고

매매가가 크게 요동치지 않는한 전세가율이 점점 붙을 것으로 전망됩니다.

저희와 같이 전세레버리지 투자자들에게 기회의 시장으로 볼수 있다고 알려주셨습니다.

그럼 전세세팅 유형은 어떻게 될까요?

첫째로, 주인거주 물건, 즉 실거주 물건이 있습니다.

매매잔금을 전세금액으로 하는 가장 기본적인 물건입니다.

항상 매매잔금일과 전세잔금일이 같으면 best이지만

매매잔금보다 전세잔금일이 늦다면, 즉 전세를 못맞출 경우

금융상품을 활용해야 하고 비용이 발생합니다

(주담대를 이용하거나 마통을 이용합니다)

둘째로, 주인세안고(점유개정) 물건이 있습니다.

가장 난이도가 낮은 물건입니다.

매도자가 전세입자로 사는 유형으로

매매와 동시에 전세를 하루에 다 할수 있고

이미 주인이 전세입자로 살겠다고 하니

내부 인테리어나 리모델링을 신경쓰지 않아도 됩니다.

마지막으로, 전세안고(세낀물건) 가 있습니다.

기존 임차인이 계속해서 전세입자로 거주하는 유형입니다.

매매가-전세가 차익만 지불하고 등기를 칠수 있어 

어떻게 보면 유리할수도, 어떻게 보면 불리할 수가 있습니다.

전세가 얼마에 껴있는지에 따라 매수시 

매매가 협상의 도구로 활용이 가능하고

실거주자 매물보다 상대적으로 저렴하게 매물이 나올 가능성이 큽니다.

작년 하반기부터 적용된 조건부 전세대출 규제가 실행이 되어

전세가 상승에 다소 제제가 가해졌는데요

조건부 전세대출은 대출실행일에 소유권이 이전되는 조건으로는 

전세대출을 금지하는 조건으로 

투자자들에게는 상당히 타격이 큰 제도였습니다.

이에 따라 신규전세대출이 필요없는 물건을 검토하게 되었고

세낀물건이나,주전물건,현금전세등만 고려할수 밖에 없었는데요.

이는 상승하던 집값을 붙잡고 투자할수 있는 시간을 벌어준 것이라 봅니다.

2025년이 되면서 일부 은행에서 임대인 변경조건부

근저당 말소나 감액조건부로 전세대출이 가능해져

지금은 큰 문제없이 전세대출이 가능합니다.

양파링님이 이번 강의에서 강조한 2가지 중 한가지!

리스크를 줄이는 임대기간 설정법!

전세가격 설정시 무엇을 봐야 할까요?

적정 전세가를 알면 감당할 수 있는 투자를 선택하고 

매수후에는 빠르고 안전하게 투자를 완성할수 있습니다.

그러기 위해서는 알아야 할 3가지 단생공!!

단지와 생활권 그리고 공급입니다

단지 내에서 적절한 가격인지 먼저 파악하고

생활권 내 가격흐름을 같이 하는 단지들과 비교해도 적절한 가격인지 파악하고

마지막으로 공급되는 신축단지와 비교해도 적절한 가격인지 확인합니다.

양파링님이 강조하신 2번째 

임대기간 설정시 무엇을 봐야 할까?

임대만료일에 감당할 리스크가 크다면

투자금 회수가 지연되고, 재투자 기회를 상실하게 됩니다.

그렇기에 임대기간 설정이 매우 중요한데요

그러기 위해서 알아야할 3가지 공수표(포)!!

공급, 수요, 포트폴리오 입니다.

공급물량의 규모,시기,상세위치를 확인하여 영향권 범위를 가늠해보고

본인이 투자하는 지역,단지,평형의 수요를 아는게 중요합니다.

그리고 보유주택수가 늘어날 수록 포트폴리오로 재계약 시기 분산이 필요합니다.

임대만료일은 투자자 본인이 조절할 수 있는 영역입니다.

한순간의 선택이 몇년치의 리스크를 좌우함을 명심하고

대응을 잘해야 한다고 알려주셨습니다.

이번 강의에서 특히 강조하신 말씀은

예측할수 있다면 대응할 수 있는 영역이 늘어납니다

임대리스크를 줄이는 법에 대해 실전투자사례를 이용하여 

5가지를 알려주셨는데요

1. 입주물량 등 임대에 영향 미치는 요소를 

면밀히 파악하여 시기에 적합한 물건을 선택할 것

2. 임대 최고가를 고집할 필요가 없다. 욕심보다는 기회비용을 생각하라

3. 시기별,지역별 분산투자로 역전세 리스크를 방어하라

4. 안좋은 지역을 가봐야 좋은 지역을 알아본다(그러니 임장을 가려하지 말고 다 가보라)

5. 무엇보다 살때 싸게 사는 것이 중요하다

그리고 무엇보다 스스로 선택한 선택에 후회가 없어야 합니다

너무 작은 것에 일희일비하지 않는 투자자가 되기 위해 노력하라 하셨습니다.

강의 마지막으로

부자될 스스로의 ‘부의 그릇’을 키우는 것이 중요함을 강조하셨습니다.

그러기 위해서 가장 중요한 행위

바로 독서!!!

양파링님의 독서법을 다시한번 정리해 보겠습니다

1) 이책을 통해 무엇을 얻고 싶은가

=>목차를 보고 책을 통해 배우고 싶은 목표정하기

2) ‘지금의 나’는 어떤 생각을 하는지?

=>구절에서 드는 생각이 있다면 책에 바로 적어두기

3) 이 책을 읽고 무엇을 남길 것인가?

=>밑줄-색연필-동그라미-인덱스-포스트잇을 이용하여 계속 중요한 부분 체크

4) 이 책에서 어떤 것을 적용할 것인가?

=>정말 남기고 싶은 단 하나!!가 무엇인지 생각하기

책을 읽고 알게된 ‘단하나’ 만이라도

내 삶에 적용해 보겠다는 목표로 독서를 하면 

분명 달라질 것이고 변화할 것입니다.

곧 투자를 할 것 같은데 전세세팅 과정 알려주신

양파링님 너무 감사합니다.

소중한 자료이고, 실제 현장에서 상황에 닥쳤을 때

알려준것을 되내이며 시간과 비용을 절약할 수 있도록 하겠습니다.