관련 강의
지방투자 기초반 - 내 종잣돈 2배 불리는 소액 지방투자 방법
월부멘토, 권유디, 잔쟈니, 자음과모음
안녕하세요 식객소녀 입니다!!
지난 달 강사와의 임장에 선택되어서
감사하게도 튜터님과 임장을 하게 되었습니다!!
임장 하루 전 조원분들과 OT를 진행하며 서로에 대해
알아보면서 어색함을 깨뜨려보았습니다^^
강사와의 임장에 당첨되신 모든 분들과 발도장을 찍고
잔쟈니 튜터님과 임장을 진행하였습니다.
임장을 하기 전 천안이 어떤 도시이고 특색을 가지고 있는지에
대해서 설명을 해주셨고
튜터님께서 분임하실 때
분할 화면을 사용하여 내가 지나고 있는 루트에서
내가 보고 느낀 것이 맞는지(선호도) 내가 생각한 가격이 맞는지
네이버부동산이나 호갱노노 가격을 통해 확인하고
대장 단지를 지난다면 어느 정도의 시세인지 확인을 하면서
내가 생각한 가격이 아니라면 체크 해 놓고
추후 부사님께 전임을 통해 확인을 해보신다고 하셨습니다.
또 큰 대로변이 주변에 있을 경우 차도 소음과 생활권 단절로 선호도가 떨어지고
상권을 이용해야 할 경우 거주자들은 이동 시 도보가 아닌 차로
이동하는 것을 알려주셨습니다.
분임 루트에 단임을 같이 넣으셔서
단임시 봐야 할 부분에 대해서도 알려주셨습니다!!
생활권 내에서 좋은 단지 찾기
주차난, 단지 내 경사 등 체크하면서 보고 온 단지들 중 비교하고
우선순위 매겨보기
단지 주변 대형 상권들 중 학원과 유흥 상가 섞여 있다고
단지 선호도나 상권 선호도가 떨어지는 것은 아니다.
지방은 섞여 있는 상권이 많다.
그 만큼 상권 쪽으로 수요가 있다는 의미이다.
대장 아파트는 보통 중심부 위치한 대형 상권 맞닿아 있지 않고
한 블럭 떨어져 있고 단지 앞 상권 균질하고 깔끔하다.
또 구매력이 있는 상권에는 예를 들어 제주특산품 과일가게라던지
반찬 가게가 세련되게 되어 있는 특징이 있다.
사람들이 단지 주변으로 공원이 있는 것을 선호한다.
대장 아파트 주변을 살펴보고 비슷한 것을 투자하는 것이 좋다.
주상 복합을 선호하는 지역이 있고 아닌 지역이 있기 때문에
투자 시 우선순위 따져봐야 한다.
택지 끝 쪽 위치한 아파트 단지들은 선호도가 떨어지는데
중심 상권과 거리가 있고 생활권 끝자락이라 도보 이동 시간이 어느 정도
소요 되기 때문에 끝자락 단지를 투자할 경우도 우선순위를 따져보는 것이 좋다.
분임을 진행하는 과정에서 조원분들 1:1 질의 응답 시간을 가졌고
한 분 한 분 정성스럽게 대답을 다 해주셔서 너무 좋았고 감동이었습니다.
- 하루에 매물을 몇 개까지 보는 것이 좋은가? 매물 털기는 어떻게 하고 몇개를 하는것이 좋은가?
답변) 매물 보는 것이 버겁다면 처음에 2시간 텀을 두고 매임을 하는 것이 좋고 점차 간격을 줄여 본인이 볼 수 있을 만큼 개수를 늘려서 보는 것이 좋다.
매물 털기는 투자 범위에 들어오는 단지 2개를 골라 매임 예약을 하고 간격은 오전 오후로 나눠서 예약한 매물을 보고 주변 부동산 방문해서 매임하고 온 것보다 조건이 더 좋은 것이 있는지 확인. 오후도 똑같이 확인한다.
2. 아이가 임장 나올 때마다 울어서 죄책감이 들고 아이에게 안 좋은 영향을 끼칠까 걱정이 되는데 이럴 때 어떻게 해결하셨나요?
답변) 저도 아이가 어릴 때 시작해서 아이가 임장 나갈 때마다 울고 했는데 그때마다 왜 나가야 되는지 설명했고 이해할 나이가 되기 전까지는 반복해서 설명해주어야 한다. 임장을 다녀온 후 아이와 시간을 보낼 때는 아이와 온전한 시간을 보내고 사랑을 주어 아이가 사랑 받고 있다는 것을 느끼게 해주었다. 그러면 차츰 이해할 나이가 되면 엄마는 부동산 투자공부 하는 사람으로 인식하고 엄마가 공부하는 모습을 보고 아이들도 자연스럽게 공부하는 모습을 보이게 된다.
3. 앞마당 비교 급지가 다를 경우 어떻게 비교하면 좋을까요?
답변) 급지 차이가 너무 난다면 지방은 지역 내에서 비교평가를 하는 것이 좋다. 수도권 앞마당 내에서 비교 평가 시 투자금 범위에 들어오지는 않지만 향후 지방 투자 한 것을 매도한 수익금과 종잣돈을 합산한 금액을 투자금으로 잡고 앞마당에서 투자금 범위에 들어오는 단지 3개를 뽑아 시세트래킹을 하는 것이 좋다.
시세트래킹을 통해 투자금 차이가 얼마 나는지 확인 할 수 있고 이 단지가 싼 구간에 들어왔는지 파악할 수 있다
4. 투자 가능한 연식 기준이 몇 년도까지 인가요?
답변) 몇 년도 까지 가능 하다라는 기준은 없다. 투자를 해보면 이 정도까지는 살 수 있겠다 하는 것들이 있는데 싸다면 투자를 한다. 생활권 내 선호도가 있는 단지라면 구축도 투자가 가능하다. 같은 연식인데 다른 단지들 보고 신축 느낌이 나고 수요 있는 단지라면 투자할 것 같다. 대신 구축이니 빨리 팔거나 리모델링해서 보유할 것 같다.
다른 조원분께서 해주신 질문 중 정말 중요한 부분이여서
전체 조원분들께 말씀 해주신 질문이 있었는데
대출과 관련된 부분이었습니다.
투자를 대출을 받아서 하시는 분들이 계신데
이건 되게 위험한 부분이고 가끔 대출을 일으켜(일시적 대출)
투자를 해야 할 경우가 있는데
이 부분에 대해서 말씀해주셨습니다.
1. 전세가가 주변 시세보다 싸고 매매가도 싼 경우
(현 세입자가 계약갱신청구권 사용으로 전세가가 싸고 싼 전세가로 인해 매매가도 낮아진 경우)
- 매가를 낮게 해서 구입할 수 있는 기회이나 투자금이 살짝 모자란 경우 일시적 대출 가능
- 싸게 샀고 갱신권 사용으로 2년 미만 동안 투자금이 묶일 것이고 어느 정도만 버티면 전세 상승분이 현 시세보다 훨씬 더 많이 들어오기 때문이다.
2. 공급 많은 지역이거나 주변에 공급이 많은 경우
- 공급이 많으면 전세 낮을 수 밖에 없고 이로 인해 매가도 낮다. 전세가격이 받쳐주면 매매가는 올라가는데 매매가가 눌려 있으면서 전세가만 올라 붙는 경우는 잘 없다. 이렇게 밀어 올리면서 올라가는 것.
- 이럴 경우 공급이 있는 지역에서 투자금 + 대출금 일부를 전체 투자금으로 잡고 매물을 본다.
- 공급 끝나면 전세는 시세대로 올라갈 가능성 높기 때문
이 대출 또한 너무 과도하면 미래의 투자 기회를 빼앗아 가기 때문에
1년 6개월 이내에 내가 갚을 수 있는 수준까지만 대출을 써야 이후에 추가 투자 진행을 할 수 있다.
마무리로 튜터님과의 식사 시간을 가지면서
끝까지 질문에 대한 답변을 해주시고 조언을 해주셔서 너무 감사했습니다.
마지막 예이안님의 질문이 오늘 가장 따뜻하게 마무리 할 수 있었던 것 같은데요!!
귀한 시간을 내어서 조원분들에게 좋은 말씀을 해주시고
알고 계신 부분을 다 알려주고 싶어하시는 모습을 보고 느끼셨던 질문입니다
튜터님은 언제 행복을 느끼시나요?
- 작은 것에도 행복을 느낀다. 지금 이렇게 질문을 받은 것도 행복하다. 아이와 함께 눈 썰매장을 갔을 때도 행복했다. 큰 걱정 없이 살고 있는 지금이 행복하다. 개인적인 행복 뿐만 아니라 투자자로서 느끼는 행복도 많다. 저의 강의를 듣고 실전 투자에서 큰 도움을 받았다는 감사 인사를 받았을 때도 너무나 행복했다. 처음 투자 공부를 시작 했을 때와 달라진 점은 행복을 느끼는 빈도수가 더 잦아지고, 사소하다고 생각할 수 있는 것에 행복을 느낀다는 것이다.
서로 상황은 다르지만 같은 목표로 만나서
임장을 하고 식사를 한 오늘 정말 귀한 시간이었던 것 같습니다.
잔쟈니 튜터님, 호히호잉님, 한작가님, 경제사노님, 토마토님,
마롤즈님, 새날처럼님, 마머미님, 예이안님
항상 건강하시고 좋은 일만 가득하길 바랄께요
다음번 강의에서 다시 만났으면 좋겠습니다^^
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