지방투자 기초반 3강 강의후기[지방투자 기초반 15기 97조 빅터용]

안녕하세요.

'인간은 스스로 믿는대로 된다.'

빅터용입니다.

앞선 강의에서 당장이라도

달려가고 싶었던 지역들을

들었었기에

이번 지역도 정말 궁금했는데요.

강의에서 소개된 D,E지역은

저에게 둘다 친숙한 지역이었습니다.

한 곳은 얼마 전 앞마당으로 만든 곳이고

다른 한 곳은 아버지께서 실제로 오랜기간

일을 하셨던 곳이었습니다.

실제로 D,E지역은 중소도시 임에도 불구하고

직장이 좋은 공통 요소가 있는데요.

이러한 경험을 통해

실제로 이 도시들이 가지는 특이점에 대해

더 잘 파악할 수 있었습니다.

경상권의 대표적인 중소도시인 두 곳은

많은 공통점을 가지고 있습니다.

비슷한 인구수

국가주도 산업단지로 성장한 도시

대경권의 대표 중소도시

그리고 **시의 영향력을 받는다는 점

이러한 이유로 두 곳을 동시에

강의에서 설명해주셔서 한 번에

두 마리 토끼를 잡는 느낌이었습니다.

특히 저의 경우 D지역은 앞마당으로 만든 곳이라

강의에서 말씀하시는 내용과

제가 파악한 내용을 점검할 수 있었고

동시에 두 지역에 대해 이야기를 해주시니

바로바로 비교평가를 할 수 있었습니다.

추가로 현재 임장중인 곳도 비슷한 인구수를 가진

중소도시라 3곳의 비교평가도 대략적으로 되었었는데요.

아직 초보지만,,,

당장 투자하고 싶은 단지들이 여러군데 눈에 보이면서

앞마당을 꾸준히 늘린 보람을 느꼈습니다.

1.지역분석&입지분석

D는 ***가 자리를 잡고 있는 곳으로

평소에도 왕래가 많았던 곳이라 더욱 친숙했습니다.

워낙 규모가 큰 직장이 버티고 있다보니

소득 수준이 높은편이고 이와 관련된 특징도

다수 존재하는데요.

대표적인 것이 학군과 *** 경기에 따른

부동산 시장 영향력입니다.

적어도 제가 아는 중소도시에서 학군은

큰 의미가 없었습니다.

더군다나 광역시 급의

학군으로서의 기능은 찾을 수가 없었는데

D지역은 ***로 인해 과거 계획적으로

만들어진 생활권이 있고

그로 인해 중소도시 임에도 불구하고

전국적으로 유명한 학군지가 자리잡고 있습니다.

(중학교 학생수 NO 1)

와이프의 친구가 거주하고 있어

월부 전부터 잘 알고 있었는데

이번에 다시 한 번 그 위상을 알 수 있었습니다.

(부럽다......)

반면, E지역은

D지역처럼 학군지를 가지고 있지는 않습니다.

적당히 가까운 학교로 애들을 보내고

공부를 잘하거나 뜻이 있다면

인접한 **로 유학을 가는데요.

제 고향 **에서의

유년시절을 돌이켜보면

정말로 E지역에서 전학을 오는 친구들이

있었습니다.

(그러고 보니,,,D는 없었네요!!?)

그리고 E지역의 특징을 한가지 뽑으라면

보통 주거지가 중심지에 위치하고 일자리가

다소 사이드로 빠져나와있는데

이곳은 산단이 중심지에 위치하고

주거지가 주위에 위치하고 있습니다.

수도권은 직장에 얼마나 빨리

도달할 수 있는지가 집값에 영향을 미치는데

E지역은 그런 의미에서 정말 좋은 곳이라

생각할 수 있지만

여기서 그 지역의 일자리 종류에 따라

그 선호도가 바뀔 수 있음을 알 수 있습니다.

왜냐면, E지역 주민들은

산단 인근에 거주하는 것을 기피하기

때문인데요.

과거 몇 번의 사건사고가 있었고

생활하면서 환경적으로 기피하게 되는

부분이있어 수도권과는 반대의 선호도를

보여주는 곳입니다.

그럼에도 불구하고 직장이 가지는 힘으로

인근 광역시에서 일하러 오는 사람도 많고

(아버지 감사합니다..ㅠ)

평균 연령대도 41세로

세종시 다음으로 젊은 도시입니다.

2.생활권 특징,가격분석

강의에서 또 기억하고 싶었던 부분

나중에도 다시 들여다 보고 싶은 부분이

생활권 별 특징과 시세 수준을 정리한 것이었습니다.

지역대장,선호(상)신축,선호(중)신축,

선호(상)구축,선호(중)구축

이렇게 5가지로 나눠

정리해주신 덕분에

향후 투자기회가 왔을 때

어떤 곳을 우선 순위로 봐야하는지

쉽게 알 수 있었습니다.

해당 분류별로 대표단지의 수익을 비교해보면

확실히 큰 수익은 우선순위가 높은 곳일수록

높았으며 지방임에도 불구하고 2억 이상의

큰 수익을 얻을 수 있었습니다.

(나에게도 기회가!!)

3.투자포인트, 시세트래킹

(낮은 가격,많은 공급)

하지만,,,

이렇게 좋은 두 곳!!

단점은 없는 걸까요???

가장 큰 단점?

유의점이 있습니다.

'공급'

역대급 공급!!!!!!

D,E지역은 과거 공급 폭탄을 맞았을때,,

전세가도 폭격을...

집값도 말해,,무엇...

대장단지라고 하더라도

10% 이상 전세가 하락이 되어

현재 투자를 진행할 경우

왠만해서는 역전세를 생각해야하는데요.

그럼에도 불구하고

중소도시의 대장단지를!!

가질 수 있는 기회를 주는 곳이기에

많은 아쉬움이 남는 곳입니다.

그럼 투자를 못하는 걸까요?

이 부분에 대해 멘토님께서

어떤 식으로 접근해야하는지

강의에서 인사이트를 나눠주셨는데요.

'공급이 많은 지역의 투자는 무조건 피하는 것이 아니라

물건 단위로 리스트 대비 기대수익을 가늠하는 과정이 필요'

'리스크가 큰 시장이므로 기대수익이 큰 물건을 우선순위로 함

리스크가 크기 때문에 좋은 자산을 검토할 수 있는 시장임을 이해'

'투자자 개인의 자산,현금흐름,투자방향성에 따라

같은 물건이더라도 리스크 대비 기대수익이 달라질 수 있음'

'리스크 대비 기대수익이 적어 기다리기로 하는 것도 중요한 투자 의사결정이며

꾸준히 매매가와 전세가 흐름 지켜보는 것이 이후 해야할 일'

이렇게 명쾌하게 정리해주셨는데요.

예를 들어 현금이 3억 있는 사람과

5천 만원 있는 사람이 있고

두 사람이 매년 모을 수 있는 자금도 차이가 큰 경우

투자의 방향성이 달라질 수 있습니다.

현금이 많은 사람의 경우

만약 역전세가 터진다고 하더라도 막을 수 있고

투자 이후에도 지속적으로 투자를 할 수 있습니다.

하지만, 투자금이 다소 부족한 사람은

좋은 물건을 살 수는 있지만 역전세라는 리스크

역전세를 막는다고 하더라도

이후 투자금이 부족해지는 상황

그로 인해 발생되는 스트레스, 기회비용 등을 생각해보았을때

좋지 않은 투자가 될 수 있습니다.

만약, 대출이 있어 역전세도 막을 수 없는 사람이라면

이 투자는 독이 될 수도 있습니다.

그럼 좋은 투자를 못한다고

슬퍼해야할까요..?

그래서 필요한 것이

앞마당을 꾸준히 늘리는 것과

이런 좋은 물건을 지금은 투자하기 어렵지만

가능하게 해 줄 수 있는 시세트래킹이 중요합니다.

비록 현재는 기회를 잡기 힘들지만

꾸준한 시세트래킹을 통해

매매/전세가의 흐름

물건 갯수 등

(매매 물건이 쌓인다->전세로 넘어갈 수도 있겠다.)

(전세물건이 소진되고 가격도 오른다->준비하자!!)

꾸준한 시세트래킹은

언제든 기회를 잡을 수 있는 상태를 만들어줍니다.

저도 1호기를 하는 과정에서

작년에 만들어 놓은 제 첫 앞마당에서

기회를 포착하고 매수 직전까지 갔었습니다.

이러한 경험으로 시세트래킹을 왜 하는지

알게 되었습니다.

이처럼 망구 멘토님의 강의를 통해

D,E 지역에 대해 뽀갤 수 있었을 뿐 아니라

공급이 많은 지역의 투자포인트

이후 투자 기회를 어떻게 잡을 수 있는지

알 수 있었습니다.

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총 강의 6시간 남짓으로 이렇게 빠르게

강사님의 인사이트를 얻을 수 있어서

죄송한,,,마음도 들었을 정도로

너무너무 좋은 정보들을 많이 알 수 있었습니다.

하지만 이런 좋은 강의를 듣더라도

내 것으로 만들지 않으면 소용없겠지요?

아래 BM항목을 꼭 적용하고

아직 앞마당이 아닌 E지역도 조만간

앞마당으로 만들어 꼭 대장급에!!

투자기회를 잡도록 하겠습니다.

좋은 강의 해주신 망구멘토님~~

감사합니다.^^

[BM]

1.초/중/고 선호도 파악 : 학생수도 보기

2.공급그래프 : 공급보다는 전세빠졌던 시기를 먼저 보기

3.공급많고 가격 싼 곳 투자전략

4.시세트래킹 : 전고점,링크 입력, 좋은 거 순으로 다시 정렬(이젠 하자...)