[열중43기 매일 90분씩 책 읽어서 다독왕 되조 티끌모아부자] '비교평가의 정석' 3강 후기

강의를 들을 때마다 나오는 개념. 

더 좋은, 더 저렴하게 투자하기 위해 필요한 필수적인 과정.

임보를 쓸 때마다 3번째 장에 쓰는 바로 그것!

비교평가.

비교평가를 해야 하는 이유

특히 ‘확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다.’는 점을 잘 알아야겠다.

식빵파파님이 강의 마지막에 예시로 들었던 울산 매곡 사례. 

나도 강사님 상황이었으면 그 물건을 그냥 던지고 싶었을 것 같다.

2025년 2월 현재 시장은?

• 서울 수도권은 상대적 저평가(양극화 현상), 지방은 절대적 저평가(다 저렴)

• 실제로 서울 수도권 모의 진단해보자.

  1. 전반적인 시장 분위기

  출처 : 세계일보

  출처 : 연합뉴스

   

  2. 객관적 자료 확인: KB통계 & 아실 APT 매물 추이

   

  

  kb통계를 보면 증가률이 높은 구가 대체로 입지 좋은 곳. (강남,서초,용산)

  반대로 감소율이 높은 구가 대체로 입지 덜 좋은 곳.(중랑, 도봉)

  근데 솔직히 말해서 아실 APT 매물 추이를 봐도 1군과 5군의 차이를 모르겠다… 

  강사님이 보여주셨던 건 용산구와 송파구는 25/1/22기준이고 중랑구, 강북구는 24/9/13이라 비교가 가능한 건가 싶다.

  

  옥수하이츠는 재건축 기대감에 15%나 상승했다. 반면 청계벽산은 아직 -17%가 빠져있다.

• 결론 : 비싼 건 비싸고, 싼 건 아직 싸다. => 좋은데 싼 것 찾아 투자하자!

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• 이번엔 지방 시장을 모의 진단해보자.

  1.전반적인 시장 분위기

  

   

출처: 이데일리

출처: 리얼캐스트

   2.  객관적 자료 확인: KB통계 & 아실 APT 매물 추이

• 결론 : 공급에 따라 다르지만 대부분 절대적으로 싸다. => 다 싸면 더 좋은 것 투자하자!

생활권 고정 비교평가 : 광명

• 철산역 남서쪽은 언덕이 엄청남. 그래서 철산역에 이쪽 생활권 가려면 언덕길을 올라야 함.
• 광명푸르지오는 철산역에서 제일 가깝고, 광덕초 바로 앞에 있음. 푸르지오 네임벨류.
• 도덕파크타운은 동별 단차가 매우 심함.
• 나의 결론 : 광명푸르지오는 투자금이 너무 많이 들어서 제외. 브라운스톤광명2단지랑 도덕파크타운1단지랑 투자금 0.3억 차이나면 브라운스톤광명2단지를 매물 털기해서 깎아볼 것 같음.

전고점 볼 때 유의점

• 가격을 차곡차곡 쌓아가야 한다. + 전고점과 비슷한 가격이 몇 개 찍혀야 한다.

   

가격 고정 비교평가

      광명푸르지오가 평형 차이를 극복할 만한 선호도를 갖고 있는가? NO.

      결론 : 철산한신 WIN!

• 초원대림 vs평촌어바인퍼스트 

  평촌어바인퍼스트가 더 좋다!

  대단지 자체가 환경이 된다, 신축 아파트 입주로 주변 환경 개선된다고 함. 

  나라면 초원대림 살 것 같다.. 

  근데 단지 밖으로 가면 혼잡한 느낌 물씬.. 반대로 초원대림은 주변이 정돈돼 있고 유해한 요소가 없음. 

  조원들과 임장갔을 때도 분임으로는 호계 쪽도 좋다고 했지만 막상 단임할 때는 다들 여기보단 평촌 생활권 쪽이 낫다는 의견이었음. 목동 구축에 살았던 경험 때문에 그런가… 

  내가 생각해야 할 부분 : 28년을 극복할 만한 입지인가? 과연!?

• 향촌현대4차 24평 vs 무궁화한양효성 32평

  둘 다 가치가 비슷하다! 

  난 원래 향촌현대가 훨씬 좋다고 했는데.. 그렇지 않았다.

  내가 생각해야 할 부분 : 평형 차이를 극복할만한 선호도를 갖고 있는가?

  다른 조건이 비슷한데 배정중과 평형만 비슷하다. 

  그럼 ‘평형이 유리한데 배정중을 덜 중시하는 사람들도 있다’는 생각.