열반스쿨 중급반 3주차 수강후기[열중반 43기 108조 sumibada]비교평가 제대로 하기로!

열반스쿨 중급반 3주차 식빵파파님 수강후기

[열중반 43기 108조 sumibada]비교평가 제대로 하기로!

우리가 비교평가를 해야 하는 이유

열중반 1주차 게리롱님의 투자의 원칙에 대한 강의로 시작해서 2주차 양파링님의 전세빼기에 전과정에 대한 강의와 3주차 식빵파파님의 비교평가에 대한 강의까지 들을 수 있었습니다.

식빵파파님께서 비교평가를 하는 이유에 대해 자세히 설명해 주시고 예시를 들어 하나하나 비교해가면서 어떤 단지가 가치대비 싼 단지인지를 골라내는 과정이 흥미로웠고, 또 함께 하니 이렇게 하는 거구나 라는 생각과 함께 비교평가 하는 시간이 재미있었던것 같아요. 물론 강사님과 함께 해서 그런지도 모르겠어요~~

결국 비교평가를 통해 가치 대비 가격이 싼 것을 찾을 수 있고, 이는 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있기 때문에 비교평가는 꼭 해야할 과정이라는 걸 이번 강의를 통해 확실히 알게 되었어요.

비교평가후 가치대비 저평가인 단지를 매수하고 지켜가는 과정에서 리스크가 났을 경우에 흔들리지 않고 다른 지역과 비교평가를 해서 정말 싼 거라면 가치를 찾아갈 때 까지 보유하는 과정도 꼭 필요하다는 것도요.

그런데 실제 이런 일이 나에게 일어난다면 정말 지킬 수 있을까? 란 생각과 함께 제대로 된 가치있는 단지를 보유하면서 수익이 날때까지 자산을 지켜나가면 나도 언제가는 돈을 버는 투자자가 될 수 있겠다 란 마음도 들었어요.

비교평가를 하기전에 꼭 해야할 것이 있는데 바로 시장진단! (투자 우선순위 파악)

시장에 대한 정확한 진단을 함으로 시장 분위기를 파악할 수 있고 실제 현장을 가서 사실들을 확인해 보는 것도 중요하다고 말씀하셔서 그부분도 적용해 보도록 할게요. (서울 수도권과  지방도시)

시장에 맞는 투자 우선순위로 만약 상대적 저평가 시장이라면 좋은데 아직도 싼 것을 보면 된다. 만약 절대적 저평가 시장이라면 가장 좋은것을 우선적으로 본다. (전고점 대비 15~20% 빠진곳) 비교펑가를 통해 투자우선 단지를 찾고 투자의사결정까지 가보도록 할게요. 

비교평가 예시로 서울수도권과 지방을 각각 생활권고정, 가격고정 비교평가로 구분해서 할 수 있고 단지는 2개부터 시작해서 4~5까지 올려서 비교평가 하는 방법까지 자세하게 말씀해주셔서 도움이 많이 되었어요. 

저도 적용할 점으로 생활권별로 나눠서 단지를 선정하고 (전고점대비  % 이상 하락한단지) 매매/전세, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군으로 하나씩 올려보며 비교평가 해보도록 할게요. 비교평가가 막연하고 어렵게만 느껴져서 하지 못했는데 강사님과 함께 하니 재미있고 우선순위 단지를 찾을 수 있다는게 신기하고 저도 해보고 싶어졌어요.

만약 비슷한 단지라면 단지상태와 느낌이나, 조경, 평형구조, 단지관리 등 단지를 더 꼼꼼하게 보도록 노력할게요.

복도식의 단점에 대해서도 여러가지 이야기해 주셔서 몰랐던 부분도 알게 되면서 정말로 사람들이 복도식보단 계단식을 더 선호하겠네 라는 확실한 기준을 알게 되었어요. 

전고점이 하나 찍힌 경우 어떻게 봐야 하는지 궁금했는데, 그 시기의 다른 단지들의 가격을 보면서 전고점을 유의미하게 볼 것인지 아닌지를 확인해볼 수 있다 라고 말씀해주셔서 그 부분도 새롭게 알게 된 점이에요. 감사합니다.

만약 두개의 단지가 모두 저평가단지이고 가격도 싸다면 현장 매물 임장을 통해 조건에 맞는 단지로 나의 상황과 투자금까지 고려해서 싼 것 중 제일 좋은 단지를 선택하도록 할게요.  (가격이 싼지, 조건 상태는 좋은지, 투자금은 적게 들어가는지, 감당가능한지..) 수리상태를 볼때 시스템에어컨과 중문이 있는 곳이 추가로 비용이 들어가지 않는다는 것도 이번에 자세히 알게 되었어요. 올수리와 특올수리의 개념도요. 현재 시세보다 높게 전세가 낀 물건이라면 만기 시점에 공급상황을 파악하고 시세보다 낮게 전세가 낀 물건의 경우 싸게 살 수 있는지, 만기는 얼마나 남았는지 체크해야 하는 부분에 대해서도 자세히 알게 되어서 다음에 투자할  때 꼭 체크하도록 할게요. 

지금 당장은 투자금이 많이 들어 투자를 하지 못하더라도 꾸준히 가격을 보고 시세트레킹을 하면 기회를 잡을 수 있는 시기가 올 수 있기 때문에 지속해서 앞마당으로 만들어 놓은 단지들의 가격을 봐야 하는 이유도 알게 되었어요.

1등 단지를 뽑으면 저환수원리 기준에 따라 확인을 하고 기준에 부합되면 투자를 결정하기까지 전 과정을 자세하게 예시를 들어 설명해주셔서 이렇게 투자물건을 찾는거구나… 를 확실하게 알게 된 것 같아요. 점점 더 강의를 들으면 들을수록

실전투자를 더 잘할 수 있는 방법들을 하나하나 알게 되는 시간들이 소중하고 감사한것 같아요.

지방에서의 비교평가는 서울 수도권과 다른점이 가격대별로 촘촘하게 비교해볼 수 있고 수도권과 똑같은 과정으로 생활권고정, 가격고정 방식으로 비교평가해볼 수 있도록 역시 자세하게 설명해주셔서 비교평가와 점점 친숙해진다는 느낌이 들었어요. 대부분 지방도시는 절대적으로 저평가 시장이어서 더 좋은 물건을 우선으로, 상품성이 좋은 단지를 보고, 같은 신축이라면 브랜드나, 조경, 커뮤니티, 초등학교가 가까운지 등을 더 체크해 보면서 우선순위 단지를 뽑는데 적용해 볼게요. 신축 가격은 같은데 평형이 다를 경우? 생활권의 위상을 보고 나라면 어떤 단지에 살고 싶을까를 생각해봐라 라고 하신부분도 기억하겠습니다. 

강사님의 실전투자 사례를 통해서 가치있는 물건은 이렇게 지켜나가는 거구나를 깨닫는 시간이었습니다. 리스크가 오더라도 가치대비 싸다고 확신이 들면 제값을 찾아갈 때까지 보유하며 기다리는 시간이 투자자로서 또 성장해가는 시간이구나를 알게 되었습니다. 저는 그렇게 할 수 있을까? 생각하니 겁이 날 것 같은데… 배운데로 실천해 나가는 초보투자자가 되도록 일단은 해볼게요. 행동하는게 중요하니까요. 

명확한 기준과 아는 지역. 단지를 만들어 나가는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다고 하신 말씀 기억하며 독강임.. 꾸준히 해 나가며 나아가 말씀하신 것들을 적용해 투자까지 할 수 있도록 마음 지키며 나아가도록 할게요.

비교평가 강의 열정적으로 강의해주셔서 식빵파파님 감사합니다.

-sumibada