[열반스쿨 중급반 3주차 강의후기] 매물임장 갈 단지 비교평가를 통해 찾는방법!!

<나에게 특히 인상깊었던 점>

[비교평가]

끈기있고 지속적으로 반복하는 비교평가만이 실력을 키울수 있다

제대로 비교평가하는 경험을 누적해야 실력이 늘어남

비교평가를 잘해야 1. 제한된 투자금으로 더 버는 투자가능 2. 내 자산에 확신을 가지고 지키기 가능

더 좋은 물건에 투자하고, 그 물건이 수익이 날때까지 지킬 힘을 주는것, 투자로 돈을 벌수 있게 해주는것이 바로 비교평가!

[시장진단]

비교평가하기전 반드시 시장진단이 필요!!(시장진단에 대해서는 처음 알게된 관점) (서울수도권/ 지방으로 나눔)

 - 상대적저평가 시장 : 싼것과 비싼것이 혼재 : 좋은데 싼걸 찾아야함

 - 절대적저평가 시장 : 좋은거 안좋은거 다 싸다: 더 좋은걸 찾아야해, 제일좋은것(다싸니까)

서울경기 다싸, 절대적저평가시장이야 그럼 서울해야지(서울이 더 좋으니까)

시장에 따라 투자 우선순위가 달라짐, 절대적저평가시장에서는 더좋은거, 상대적 저평가시장에서는 좋은데 싼거

KB시세에서 색깔이 빨간거 섞여있으면 상대적저평가, 색이없거나 푸른색: 절대적저평가 

[생활권고정 비교평가]

내가 나눈 하나의 생활권 안에서만 비교평가

단지별 가치 판단후 (2-3개, 최대 4-5개 두고 비교평가)

(생활권안에 너무 많은 단지가있다면 그 안에서 생활권 세분화,  ex 블럭별, 역세권, 준역세권 이런식)

같은 생활권이라 환경인프라는 동일, 그럼 단지 평형구성, 구조, 단지관리를 봐야함

가격을 보는게 아닌 가치를 제대로 봐야 가격의 왜곡을 찾아낼수 있다!

생활권안에 비교평가할 단지 선정하는법

 - 전고점대비 -15~20%이상 하락단지만 찾아(수도권 현재 상대적저평가니까 좋은데 싼걸 찾아야하니까)

 - 시세 전수조사해서 전고점대비 하락률보고 판단

 - 전고점은 참고용으로만, 계단식으로 올라가고 여러개찍힌게 유의미한 전고점, 중간에 딱하나 있거나 계단식으로 오르는게 아닌거는 주의해야하는 전고점(애매한건 주변 비슷한 가치의 단지 전고점을 비교해서 참고)

환경: 복도식, 계단식, 방3화2, 방2화1, 단지평형구성(10평대, 30평대위주 이런거)

“나라면 어떤 선택을 할까?” 생각해볼것

서로의 장단점을 상쇄한다면 가치가 비슷하다 생각할 수있어

비교평가로 단지를 뽑았다면 매물임장!!! 을 통해 협상+매물조건에 맞는 물건 찾기

비교평가를 통해 가치대비 싼 저평가 단지, 매물임장을 우선적으로 해야하는 단지를 찾는것!!

최종 1등 뽑기 아님

호재는 나중에 매물임장하고, 같은 가격, 같은조건일때만 고려

호재를 우선고려 X

[가격고정 비교평가] (상/중/하 가격대로 비교)

모든 생활권 가격을 고정하고 같은 가격 단지 비교평가(생활권, 평형, 연식 고려x)

이것도 전고점대비 낮은거 추려서 비교

매매/전세

전세가율

투자금

교통(강남접근성)

환경(연식(상품성), 생활권 택지)

학군

가치순서

가격순서

가격이 같은데 연식이 달라 또는 평형이 달라(이런 차이를 극복할 정도인지 판단

“나라면” 이러한 가치로 집을 줄이더라도 여기로 이사올까 이집을 살까 생각해봐

충분히 그럴만한 가치가 있다 하면 매물임장을 통해 물건을 찾으면 됨

비교평가를 통해 가치대비 싼 저평가 단지, 매물임장을 우선적으로 해야하는 단지를 찾는것!!

=> 매물임장 후 단지별 1등 뽑기 : 

1. 가격이 싼가(수리비포함 매매가로 확인) 

2. 조건, 상태가 좋은가(수리) 

3. 투자금 적게 드는가 (전세)

4. 감당 가능한가 (만기시점 공급, 만기 남은기간)

=>최종 1등 뽑았다면 그게 저환수원리 충족하는지 다시한번 판단!!

안된다면 장바구니 넣어두고 시세트래킹!!

앞마당내 같은 가격 다 비교해보고, 같은 투자금 단지 다 비교해보고 판단!

[지방] 절대적저평가시장 → 더 좋은거 사야해

지방에서 좋은것? 1. 상품성(연식, 브랜드) + 2. 전고점 -20% (신축이라 전고점없을땐 주변 비슷단지 참고)

[생활권고정 비교평가] 

 - 같은 신축이라도 브랜드, 조경, 동간간격, 커뮤니티 차이 봐야함

[가격고정 비교평가] 생활권 제한 X, 평형 제한X, 가격만 고정 (1억단위로 가격 고정 비교평가) 

신축24 VS 준신축 32 :  평형 차이를 극복할 만한 선호도를 가치고있냐, 

생활권이 다른 24, 32: 평형차이를 극복할만한 선호도를 가지고있냐

나라면 어디를 살까? 관점으로 가치 판단

=>지방도시 상품성 좋은 단지를 우선, 선호도 가격에 영향줄수있는 수리범위(시에2개, 중문), 비슷한 가격이라면 로얄동, 로얄층, 단지커뮤니티 접근성등 같은 가격이라면 더 좋은물건에 투자(전세도 더 잘나감)

아는 지역이 많고 아는 단지가 많아야 더 싸고 좋은 지역에 투자가 가능함

이건 원래 힘들고 어려운거

빨리빨리 결과를 내고싶더라도 조급함을 버리고

끈기있게 꾸준히 비교평가해가면서 앞마당 만들기가 필요

독강임투!!

<꼭 적용해보고 싶은 점 BM>

매물임장 갈 단지도 못찾겠는 막막한 심정이었는데 이 강의를 들어보니 매물임장 갈 단지를 뽑는 법을 알게됐다!

실준반에서 한 임장지에 배운대로 비교평가 해보고 매물임장가기! (시세트래킹 장바구니에 넣어보기)

보고서 완성하기!!