[열중 43기 8팔끓는 우리 열정 0하 추위에도 독서하조_월부가]3주차 강의후기

[식빵파파님] 비교평가를 통한 최고의 아파트 매수법

#나에게 적용할 점
-.강의를 들으며 부동산 투자자로 성장하기 위해 기준(저환수원리)+시간(아는 지역,단지)의 중요성을 설명해 주셨습니다. 최근 가지고 있는 집이 팔리면서 단지내 갈아타기와 단지내 전월세 거주 후 투자금으로 상급지 투자 사이에서 고민을 하고 있었습니다. 저에게는 강의에서 배운 기준은 있고 시간은 부족한 상태라고 느끼고 있습니다. 미래는 알 수 없기에 아는 지역과 단지를 늘리는기 전에 부동산이 상승하면 어쩌지 하는 조바심도 나는 것도 사실입니다. 하지만 지금의 과정이 투자자로 성장하는 과정이라 생각하고 제가 할 수 있는 부분에 집중 하려고 합니다. 열정적인 강의와 저의 상황에 대한 이해를 하게 해준 식빵파파님 감사합니다. ~ ^^

# 잊기 전에 기록하기
0.우리가 비교 평가를 해야 하는 이유
-.비교평가의 의미 : 비교를 통해 가치 대비 가격이 싼 것을 찾는 것
-.제대로 비교평가를 하면
-.제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다.(같은 가격으로 어디?, 같은 투자금으로 어디? 비교평가를 통해 더 버는 투자)
-.확실을 가지고 자산을 지킬 수 있다.(가격이 오르지 않아도 투자 물건이 가치가 있다고 확신을 가지고 지킬 수 있다.)
-.비교평가를 해야 하는 이유는 더 좋은 투자 물건을 살 수 있게 하고, 그 물건이 수익이 날때까지 자산을 지켜 투자로 돈을 벌 수 있게 해주는 것이 바로 비교평가

1.시장 진단과 비교평가
-.시장에 맞는 투자 우선 순위 파악 위해 정확한 시장 진단 필요, 비교평가를 통해 투자 우선 단지 찾고, 투자 의사 결정
-.절대적 저평가 : 그냥 다 싼 시장, 대부분 단지가 전고점 대비 -20%, 다 싸면 제일 좋은 곳
-.상대적 저평가 : 비싼것+싼 것 함께, 비싼건 전고점 회복 싼 건 여전히 -20%, 좋은데 싼 곳

2. 실전 투자로 이어지는 비교평가

2-1 서울 수도권에서의 비교평가
-.실전 투자로 이어지는 비교평가 3단계 프로세스 : 상대적 저평가 시장, 비싼 것이 아니라, 좋은데 아직 싼 것

1)시장에 맞는 투자 우선순위 확인
2)비교평가를 통한 가치판단
-.시장에 맞는 우선순위 단지를 찭기 위해서는 비교평가를 통한 제대로 된 가치 판단 과정 필요
-.생활권 고정 비교평가: 하나의 생활권안에서만 비교평가, 생활권 안, 단지별 가치 판단 후 비교평가, 단지 최대 4~5개 정도 실력에 따라 다름. 비교평가 2개부터 시작
-.가격 고정 비교평가: 모든 생활권(생활권 구분x, 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교평가, 같은 지역이라도 가격의 범위 다양 상/중/하 가격레벨 나누어서 비교평가
-> 지역 안에서 가치 대비 저평가가 되어있는 싼 단지

a.서울 수도권에서 생활권 고정 비교평가 방법
-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 생활권 고정평가는 생활권을 고정한 후 생활권 내에서 비교평가
-.생활권 규모가 큰 경우, 생활권 세분화 해서 비교평가, 최대 4~5개 까지만 비교평가, 초보는 2개부터하고
-.비교평가 할 단지 선정은 전고점 대비 -20% 기준으로 하며 생활권내 비교평가는 기본적인 인프라 환경 공유>단지 관리상태,구조,평형구성 선호도에 영향을 주고 가격에 반영되는 요소를 파악한다.

b.서울 수도권에서 가격 고정 비교평가 방법
-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 가격 고정평가는 가격을 고정한 후 지역내, 가격 고정한 후 전고점 대비 -20% 기준으로 비교평가 단지 찾고 상위/중위/하위 가격대 레벨을 나누어 최대 4~5개 까지만 비교평가, 초보는 2개부터하고 가격 고정비교평가를 하며 구축 신축 20평30평 가격만 같고 다른 요소는 다른 경우 나라면 어떤 선택을 할까 기준으로 선정한다.

3)투자 의사 결정
-.단지별 1등 뽑기 - 매물마다 다른 수리조건, 계약 조건 고려 후 가장 좋은 물건
-.임장지내 투자 의사 결정 - 가치 대비 가격이 싼 단지 중에서 가장 최선의 선택은?
-.저환수 원리 기준 확인
-.투자 의사 결정 or 시세 트레킹

2-2 지방시장에서의 비교평가
-.실전 투자로 이어지는 비교평가 3단계 프로세스 : 지방 대부분 절대적 저평가 그냥 다 싼 시장, 다 싸면 더 좋은 것

1)시장에 맞는 투자 우선순위 확인
2)비교평가를 통한 가치판단
-.지방도시에서 가치판단은 수도권과 조금 다름. 아파트의 상품성, 브랜드,커뮤니티,주변상권이 아파트 가치에 영향을 줌. 수도권은 강남접근성이 가장크게 아파트 가치에 영향을 줌.
-.시장에 맞는 우선순위 단지를 찾기 위해서는 비교평가를 통한 제대로 된 가치 판단 과정 필요(단, 수도권과 다른 지방도시의 기준으로)
-.생활권 고정 비교평가: 하나의 생활권안에서만 비교평가, 생활권 안, 단지별 가치 판단 후 비교평가, 단지 최대 4~5개 정도 실력에 따라 다름. 비교평가 2개부터 시작
-.가격 고정 비교평가: 모든 생활권(생활권 구분x, 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교평가, 서울수도권보다는 덜한 가격 범위 상중하>가격대별 비교평가 5억대 비교평가, 6억대 비교평가
-> 지역 안에서 가치 대비 저평가가 되어있는 싼 단지

a.지방시장에서 생활권 고정 비교평가 방법(ex.대구서구)
-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 생활권 고정평가는 생활권을 고정한 후 생활권 내에서 비교평가, 대부분의 지방 도시들은 절대적 저평가 시장이므로 다 싼 시장, 더 좋은 물건을 우선적으로 상품성이 좋은 단지를 고른다. 같은 신축이라도 브랜드,조경,동간간격,커뮤니티 차이등 선호도에 영향을 줄 요소>아파트 가치 판단 결정을 한다.

b.지방시장에서 가격 고정 비교평가 방법
-.비교평가를 통한 단지 가치 판단 2가지 중 가격 고정평가는 가격을 고정한 후 같은 가격단지, 평형 통제x, 생활권 통제x 오직 가격만 고정한다. 지방 가격대 다양하지 않으니 1억 단위로 가격 고정 후 비교평가 한다. 가격만 고정하면 다른 생활권, 다른 평형대, 다른연식, 나라면 어디를 살까? 관점으로 가치판단 한다.

3)투자 의사 결정
-.단지별 1등 뽑기 - 매물마다 다른 수리조건, 계약 조건 고려 후 가장 좋은 물건
-.임장지내 투자 의사 결정 - 가치 대비 가격이 싼 단지 중에서 가장 최선의 선택은?
-.저환수 원리 기준 확인
-.투자 의사 결정 or 시세 트레킹

3.부동산 투자자로 성장하는 방법
1)기준: 싸게 사서, 비싸게 판다. 내가 좋아하는 것이 아닌 싼 것을 투자한다. 전고점 대비 -20% 하락기준. 아무리 좋은 단지라도 내가 배운 투자 기준에 맞지 않으면 투자를 하지 않는다. 그럼 내가 지금 할 수 있는 건 뭐지? 내가 가지고 싶은 단지를 비싸게 투자하는 게 아니라 싸게 사서 비싸게 판다는 기준 투자범위를 넓혀 좋은데 오르지 못해서 싼 곳을 찾는다. 기준을 지키는 투자자가 되자. 조급함에 쫓겨 투자 의사 결정을 하는 것이 아니라. 명확한 투자 기준을 가지고 투자를 하면 잃지 않는, 그리고 안전마진을 확보한 투자르르 할 수 있다.
2)시간: 아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다. 가치가 같은데 가격이 다 다르다? 가장 싼 곳이, 좋은데 아직 오르지 못했구나! 근데 나 아는 단지가 4개 뿐인데.. 이렇게 판단하고 투자 결정 하는게 맞아 아는 지역 아는 단지를 만드는 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있어! 투자자로 제대로 실력을 갖추기 위해서는 아는지역, 아는 단지를 만드는 시간이 있어야 투자자로 성장할 수 있다.

​* 부동산 투자자로 성장하는 법
-.어떤 시장에서도 흔들림 없이 투자하려면 가치를 판단할 수 있는 실력을 가진 부동산 투자자로 성장하는 것이 필요함.
-.기준(상황에 따라 변화하는 기준이 아닌 명확한 투자 기존)+시간(아는 지역, 아는 단지를 만드는 최소한의 시간)이 중요하다.
-.앞마당 반복의 중요성