[열중43기 눈2오나바람2부나 함께 헤쳐나가조 산성비] 비교평가의 끝판왕_식빵파파님 3강 후기

안녕하세요

"젖은 낙엽처럼 끝까지 살아남기"

가 원씽인 산성비 입니다.

열중반 3강 강의는 식빵파파님이 해주셨는데요

까랑까랑한 목소리로 총명하게 이끌어나가시는 강의가 

너무 귀에 쏙쏙 들어오고 몰입이 많이 되었습니다.

그중에서도 특히 주제가 주제이니만큼 저에게 있어서

크게 다가오는 비교평가에 대한 상세한 설명

과연 나는 지금까지 비교평가를 잘 하고 있었나?

우리는 소고기를 사든 핸드폰을 사든 

필요한 재화를 살때 그 누구보다도 비교를 하고 구매를 합니다.

하물며 50만원 이하의 재화를 구입하는데도

대부분 비교를 해서 그중에 싼거를 선택하는데

몇억이 오가는 부동산을 비교도 안하고 산다?

이건 진짜 말도 안되는 행동이다

그렇기 때문에 너무너무 비교평가를 잘하고 싶었습니다.

그 방법론에 대해서 그동안 수없이 많이 들어왔지만

식빵파파님의 진심이 들어간 강의를 통해서

비로서 깨닫게 되지 않았나 싶을 정도로

스스로 강의를 듣는데 몰입하였고,

수많은 BM 항목들을 발견할 수 있었습니다.

우리가 비교평가를 하는 이유?

유사한 가격들의 매물들을 보면서

가치대비 가격이 낮은 것을 찾아 그만큼 수익을 남기기 위해서 입니다.

제대로 비교평가를 하면

제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할수 있기 때문입니다.

그리고 또 한가지 중요한 이유

'가격이 제가치를 찾아갈때까지 보유를 하면서

기다리는 사람만이 투자의 수익을 얻어갈 수 있기에

버틸 수 있는 힘을 기를 수 있는 하나의 방법이다'

확신을 가지고 자산을 지킬수 있게 해줍니다.

더 좋은 투자 물건을 살수 있게 하고 

그 물건이 수익이 날때까지 자산을 지켜

투자로 돈을 벌수 있게 해주는 것이 

비교평가의 핵심이 아닐까 생각을 하게 되었습니다.

자 그렇다면 비교평가를 하는 순서와 방법은 어떻게 될까요?

식빵파파님이 현재 실제로 하고 있는 비교평가 방법을

정말 A부터 Z까지 물흐르듯이 보여주셨는데요

그 흐름을 그대로 따라가면서 강의를 정리하였습니다.

1. 우선 시장진단을 먼저 해야 합니다.

기사,방송 등 다양한 자료를 통해 분위기를 파악하고

KB 통계,전화임장, 부동산 매물수 등을 보면서 사실확인을 합니다.

그렇게 해서 시장진단을 하여 지금 하락장인지 상승장인지

매수자 우위시장인지, 매도자 우선시장인지

그 시장의 분위기에 맞춰 나는 어떠한 스탠스로 투자를 할지를 결정합니다.

2.투자우선순위를 정합니다.

현재 부동산시장상황에서

서울수도권은 상대적 저평가(싼것과 비싼것이 함께하는 시장)가 되어 있어

좋은데 싼 것을 골라야 하고

지방은 절대적 저평가(그냥 모든지역이 다 싼시장)가 되어 있어

다싸면 더 좋은것을 골라야 한다고 우선순위를 알려주셨습니다.

이는 시간이 지나 또 시장은 변화할 것이고

그때마다 스스로 독립된 투자자로서

판단을 하고 투자우선순위를 결정할 줄 알아야 한다고 느꼈습니다.

3.생활권고정,가격고정을 하여 단지들을 비교평가합니다.

비교평가에는 크게 두가지로 나뉘어 분석을 할수 있습니다.

첫째, 생활권을 고정하여 그 생활권에서 어떤 단지가 가장 좋지?를 판단할수 있습니다.

이를 통해 임장지에서 각 생활권마다 단지들을 보다 선명하게 판단할 수 있으며

이를 통해 생활권간 1등, 그리고 가치대비 싼것을 파악할 수 있습니다.

저의 개인적인 느낌으로는 생활권 고정을 통한 비교평가는 

실제 투자로도 물론 이루어질 수 있지만 앞마당을 넓혀가는데 있어

그 지역을 보다 선명하게 기억할 수 좋은 방법론이 아닐까 생각이 들었습니다.

둘째,가격을 고정하여 동일한 가격대비 어떤 단지가 가장 좋지?를 판단할수 있습니다.

투자를 함에 있어서 가격을 고정하고 가치대비 가격이 저렴한 단지를 

뽑아낼 수 있는 방법이기에 이번강의에서 가장 하이라이트가 아니었나 싶습니다.

하지만 이때 필요한 것이 바로 앞마당!!!

가격을 고정하고 각각의 지역들을 비교하기 위해서는

전제조건이 각 지역을 전부 앞마당으로 가지고 있어야 한다는 것입니다.

이를 이해하기 위해서는 최소 앞마당 5개는 되어야 스스로 느낄수 있다고 봅니다.

저 역시 그걸 깨닫기까지 쌔싹단계부터 꾸준히 앞마당을 넓히면서

자연스럽게 깨닫지 않았나 생각이 들었습니다.

가격고정후 비교를 할때는

생활권,평형 상관없이 오로지 가격으로만 기준을 잡습니다.

지금까지 여러가지 비교평가 틀을 보고 적용도 해보고 해봤으나

뭔가 스스로에게 익숙한 틀을 찾지 못했는데 

이번에 공유주신 식빵파파님 비교평가틀은 저에게 딱 맞는 방법론이었습니다.

• 비교평가를 할때는 철저히 호재(리모델링,재건축 등)는 검토하지 않는다!!!
• 비교평가를 통해 뽑은 단지가 비슷한 조건이라면 그때 호재가 있는 단지를 우선 검토한다!!!

단순하지만 가장 시각적으로 잘 확인할 수 있고

가치 판단을 하는데 있어 뚜렷한 기준으로 명확히 찾을 수 있었습니다.

이렇게 해서 가치대비 가격의 왜곡을 찾아낼 수 있고 

이를 통해 실제 저평가 단지를 충분히 골라낼수 있는 시야를 얻을 수 있다고 확신이 들었습니다.

다만 비교평가를 통한 결론이 항상 정답이 될수는 없습니다.

공식과 정답은 없고, 단지 by 단지, 그리고 매물 by 매물로 결론을 내야 합니다.

나라면 어떤 선택을 할까? 치열하게 고민하는 결과가 쌓이고 쌓인다면

우리는 독립된 투자자로서 인사이트를 얻을 수 있습니다.

4. 매물 임장후 투자의사결정 방법에 따라 투자한다

비교평가가 완료되었다면

매물임장을 하여 그중 가장 좋은 물건을 찾습니다.

그렇게 해서 뽑은 단지별 1등 중 

가치대비 가장 좋은 물건을 가지고

투자의사결정을 합니다.

그때 필요한 질문들은 

1) 가격이 싼가? 2) 조건 상태가 좋은가?

이때 수리상태,수리비 포함된 매매가격을 다시 책정하여

1등을 다시 뽑습니다.

3) 투자금 적게 들어가는가? 4) 감당 가능한가?

이때는 계약형태를 보면서 나에게 유리한 매물을 찾습니다.

집주인 거주물건인지, 전세낀 물건인지, 월세낀 물건인지

주전물건인지 등을 파악하여 투자금을 줄이고, 리스크를 줄입니다.

이때 파악이 필요한 것이 전세수준!!!

-시세보다 높게 전세가가 낀 물건인 경우에는

현시세로 전세를 맞추더라도 감당 가능한지를 보고

만기시점에 공급 상황을 파악하여야 합니다.

-시세보다 낮게 전세가가 낀 물건인 경우에는

투자금이 더 들어가는 만큼 싸게 매수가 가능한지를 보고

만기가 얼마나 남았는지를 보고 결정해야 합니다.

이러한 모든 것을 통해 매물을 결정했다면 마지막으로 무엇을 할까요?

5.저환수원리를 통해 최종 매수를 결정한다

내가 아는 단지 중 최선의 선택을 할 수 있어야 합니다.

1강때 게리롱님이 워낙 강조를 많이 하셔서

말해 무엇하나 싶을 정도로 가장 중요한 부분을 거쳐

단 하나라도 어긋난다면 투자를 하지 않는다는 결정을 내릴 수 있는

용기와 결단이 필요합니다. 

당장 투자가 가능하면 투자로 이행하고

당장 투자금이 부족하여 투자보단 기다리는 선택을 했다면

투자금이 맞을때까지 끊임없는 시세트레킹을 하면서 기회를 보면 됩니다.

그리고 마지막 식빵파파님의 중요한 전달사항이 있었는데요

비교평가를 제대로 해서 투자를 했다고 하더라도

결과가 좋지 않을 수 있습니다. 

역전세를 맞을수도 있고, 가격이 하락할수도 있고, 예상치 못한 세입자 퇴거도 겪을 수 있습니다.

이러한 상황에서 내가 비교평가를 하지 않고 투자를 결정했다면

보유가 쉽지가 않습니다.

흔들림없이 내 투자한 자산이 제가치를 찾아갈때까지

기다리기 위해서는 제대로 된 비교평가 과정이 반드시 필요합니다.

그렇게 철저한 비교평가 훈련이 잘됨으로써

 실력이 늘어났을때만이 조급함에 쫒겨 투자 의사결정을 하는 추격매수를 피하고

명확한 투자기준을 가지고 안전마진을 확보한 잃지 않는 투자가 가능함을 알려주셨습니다.

강의를 듣고 난 후 깨달은 점

열반 중급반 3강을 듣는 이 시점에 드디어 거주분리를 위한

실거주 집이 매도가 되었습니다.

지금까지 공부만 하는 투자자였지만

이제 벼랑끝에 선 실제 투자를 해야만 하는 투자자입니다.

이럴 때일수록 더욱 더 비교평가를 확실히 하고

저환수원리 기준에 입각한 투자물건을 찾을 때까지

내가 털수 있는 모든 매물을 털어보자는 심정입니다.

현재 제 상황에 가장 필요한 강의가 아니었나 생각이 듭니다.

강의해 주신 식빵파파님께 감사합니다

적용할 점

비교평가표를 만들어 매물임장 후 가치대비 싼 단지를 찾아 투자할 것.