식빵파파님의 열중반 강의 후기 [항상 실패했던 1등 뽑기의 방법에 대해 배우다_알면 실행하자]

1. 나에게 특히 인상깊었던 점

• 시장 진단을 먼저 하고 탑다운 방식으로 비교평가를 진행하는 방식이 인상깊었다. 현재의 시장 진단으로는 서울은 상대적 저평가 시장으로 저평가 된 것 중에 좋은 것을 골라야 하는 시장이고, 지방은 절대적 저평가이므로 가장 좋은곳을 골라 투자하면 되는 시장임을 알려주셨다.
• 이런 시장 진단 이후 비교 평가를 진행하는데, 비교 평가 단지를 저평가의 기준을 두고 2~5개 정도 뽑아낸 후 생활권 고정 방식과 가격 고정방식을 통해 일정한 툴(저평가, 교통, 환경, 학군)을 사용하여  분석하여 단지 내 1등과 임장지 내 1등을 뽑아 최종 매물 임장 대상을 뽑되, 다시 한번 더 저환수원리를 활용하여 검증하는 프로세스를 거친다. 임보를 작성하면서 초반에 집중하고 작성하다가 단지분석, 시세 뽑기 이후 텐션이 떨어지면서 1등 뽑기까지 항상 가지 못했던 것 같다. 이번 수업을 들으면서 비교 평가를 통해 1등 뽑기의 상세한 프로세스를 배우게 되어서, 이를 적용해보면 되겠다는 생각을 하게 되었다. 다만, 관건은 내가 움직여야 한다는 것이다.   
• 유사한 가치와 유사한 가격을 보이는 단지를 비교할 때 어떻게 평가할 것인가?  환경 요소를 평가하는데 이에는 대형 평형으로 구성되었는지 여부를 볼 수 도 있다.
• 교통, 환경, 학군을 비교했는데 비교평가가 어려운 단지들의 경우는 정량적으로만 보려고 하지 말고, 나라면 어떤 걸 선택할 것인가? 라는 정성적 평가를 해본다.
• 1등 뽑기 시 고려해야 할 요소는 가격, 조건/상태, 투자금, 감당 가능한지를 판단해 봐야 한다. 

• 호재는 모든 가치 평가 이후의 추가 요소로만 본다 . 

   

2. 꼭 적용해보고 싶은 점 

• 1등 뽑기를 하고 난 후에는 내가 투자할 수 있는 범위에 들어올 때까지 시세 트레킹을 놓치지 않고 할 것이다.
• 가치가 우선하는 단지를 뽑았는데도 , 하위 단지와의 가격차이가 적정한 것인지를 판단하는게 어려웠다. 전 고점을 활용하여 판단해 볼 수 있다는 사실을 알게 되었고, 의미를 두기 어려운 전 고점을 갖고 있는 단지의 경우는 유사한 가치를 갖고 있는 단지의 전 고점을 활용할 수 있다는 사실도 알게 되었다.
• 서울의 가격 고정 비교 평가를 할 때는 가격 범위를 상중하로 나누어서 비교해 본다. 가격 범위가 너무 넓다… 지방의 경우는 그냥 가격대별로 가격 고정해도 된다.  
• 1호기 이후 돈이 없을테니, 절대적 저평가 시장인 지방을 노려보는게 좋겠다는 생각이 들었고, 이후 지투기도 들어볼 것을 고려해 볼 것이다.
• 투자 최종 의사결정 과정에서 결정이 어려울 경우 투자의 전문가이자 선배들을 레버리지하여 의사결정에 도움을 받을 것이다. 그건 바로 책이다. 여러 책을 많이 보아서 내 돈 그릇을 넓혀 놓고 있다가, 지식이 필요한 경우 관련 책을 다시 꺼내서 재독하고, 의사결정에 도움을 받을 것이다.
• 투자 시 투자의 기준을 배우고, 아는 것 뿐 아니라 시간이 필요하다는 강의 내용은 몰입 독서 내용과도 일맥상통한다. 몰입하려면 많은 투입이 필요하고, 좋은 결정을 하려면 시간이 필요하다. 많은 투입을 하자.