[열중43기 책을 자양분3아 내3을 바꾸조 꿈꾸는파파] 3주차 강의후기_남들과 비교는 하지말고 아파트만 비교하세요

안녕하세요!

경제적 자유와 매일 성장하고 싶은

꿈꾸는 파파입니다.

월급쟁이 부자들

"열반스쿨 중급반" (3강)

- 비교평가 -

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실제 투자에 있어

알아야하는 것

내가 지금 보고 있고 매수하려는 단지/물건이

다른 물건보다 더 가치가 있고 더 싼 물건인지

판단을 해야 한다.

그래서 중요한 것이 바로 

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비교평가 이다.

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지난 강의 잠시 생각해보기

1강에서는 절대로 잃지 않으면서 10억 버는 투자의 원칙

저환수원리에 대해 자세히 알아보았습니다.

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그리고 2강에서는

 투자에 있어 완성은 매수보다는 보유를 어떻게 하는지에 따라 

자신의 자산을 지킬 수 있는 것이기에 투자자에게 중요한 전세에 대해 알아보았습니다

비교평가

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비교를 통해 가치 대비 가격이 싼 것을 찾는 것

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비교평가를 해야 하는 이유

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1.제한된 투자금으로 더 버는 투자 가능

2.확신을 가지고 자산을 지킨다

비교평가 사실 쉬운거 같으면서도 어려운 것이 바로 비교평가라 생각이 든다.

어떤 단지를 비교해야 할지, 지금 내가 비교하는 단지가 맞는거야!

제대로 단지는 가지고 온게 맞아!

그리고 비교는 어떻게 하는거지!

지금 내가 한 비교가 제대로 된거야!

이 단지가 저 단지보다 좋아보이는데 왜 가격은 그렇지 않지!

둘다 비슷한거 같은데 어떤 단지가 좋은거야!

……

처음 비교평가를 할 때 비교평가를 해야하는건 알았는데

기준도 없고 비교평가를 해도 이것이 제대로 했는지

알수가 없었다.

하지만, 식빵파파님의 비교평가를 듣고나서는

아~ 내가 고민하고 어려워 했던 것들을

그런 방법과 기준으로 하면 비교를 할 수 있겠구나

라는 생각을 많이 했습니다.

이전에 배운 것을 이번 열중 강의를 통해 한번 더 구체적으로 알수 있었고

절대적 저평가 / 상대적 저평가를 구분해서

어떤 투자 방향을 가지고 평가를 하면 되는지

알 수 있었던 시간이였습니다.

지난 번 말씀하신 것처럼

행복한 투자자로 목표 달성을 할 수 있도록

앞으로도 꾸준히 비교평가! 하고자 합니다.

긴 시간 강의 감사드립니다.

시장 진단과 비교평가

지금 부동산 시장은?

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서울 수도권

-비싼 곳은 비싸고 사람들이 좋아하는 곳은 매물 감소

-싼 곳은 싸고 사람들이 덜 좋아하는 곳은 매물 증가

▶ 싼 곳과 비싼 것이 함께하는 시장

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지방

-하락 후 회복 못해 여진히 싼 지방도시

-공급이 많은 도시와 없는 도시를 구분

▶ 싼 곳과 비싼 것이 함께하는 시장

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☞ 기사, 방송 등 반응을 보고 사실을 파악해야 한다. (KB통계, 매물량 등)

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생각해보기)

시장을 자세히 알고 비교를 하면 조금 더 싼지 비싼지 판단할 수 있다.

실제 시세변화, 매물량 변화, 공급물량 판단하면서 각 지역의 시장 분위를 판단하고 투자에 대한 방향 (우선순위)를 정할 수 있다.

 -좋은데 싼 것 + 다 싸면 더 좋은 것

절대적 저평가와 상대적 저평가에 따라 투자 의사 결정 방향을 결정

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★ 투자로 연결하기

Monthly 매매/전세 평단가 정리 + 매물/공급 Data 정리하기

-지금의 시장을 판단해보기

실전투자로 이어지는 비교평가

 

생활권 고정 비교 평가를 하거나 가격을 고정하고 비교 평가를 한다.

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☞ 생할권 고정 시 Zoom Out - Zoom In해서 세분화 필요

      그래야 비교 평가 기준에 될 수 있다. (비교평가 대상) 

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(서울/수도권 기준)

비교평가 요소 = 교통 + 환경 + 학군

-환경: 인프라 + 타입 + 구조 + 평형구성+단지 관리 상태 등

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가격을 먼저 보는 것이 아니라 가치를 먼저 보고 가격을 입히는 것이다.

그리고 아파트 비교는 수학 공식이 아니다.

질문을 해보자.

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'나라면 어떤 선택을 할까?'

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비교 평가 후 싸다고 선정한 단지를 실제 매물 임장을 가면 된다.

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☞ 생각해보기

비교 평가에 대해 무조건 1등을 뽑고 반드시 어느 한쪽이 좋고 나쁘고를 선택하는 것이 아니다. 가치가 비슷할 수도 있다는 것을 알게 되었다.

그리고 가격을 보기 전에 먼저 반드시 가치를 판단해야 한다.

그래야 제대로 비교평가를 하고 가치에 가격을 입힐 수 있다.

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★ 투자로 연결하기

비교 평가 Tool에 맞춰서 비교 평가 하기

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매물 임장 후 투자 의사결정 시 고려할 것

1) 가격

2) 조건 상태

3) 투자금

4) 감당 가능 여부

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(지방 기준)

비교평가 요소 = 환경(상품성,브랜드,커뮤니티,상권)+학군+교통

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상품성이 좋은 단지를 먼저 보고, 그 안에서 판단을 하면 좋다.

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☞ 생각해보기

의사 결정에 있어 하나하나 판단을 하면서 남길 물건을 남기면서 최종 1등 (매물 중에) 남겨두면 된다. 

그리고 매물 임장을 해야만 의사결정 요인을 제대로 파악할 수 있다.

(전화로는 모두 확인이 어렵다.)

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단지별 1등 뽑고, 자신의 앞마당 가운데 1등 뽑고

마지막으로 투자 기준 (저환수원리)을 확인하고 결정하면 된다.

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비교평가를 통해 감정을 빼고

이성적으로 판단을 해야 한다.

해당 단지 가치에 대한 확신을 가지고

가치 있는 물건을 보유할 수 있다.

식빵파파

투자자로 성장하는 방법

투자 의사 결정의 명확한 기준을 만들고 

아는 지역/단지를 만들어가는 시간이 필요하다.

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매수 할 때 싸게 사면 안전 마진을 확보할 수 있다.

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☞ 투자에 있어 단순하고 빠르게 결과를 만드는 것은 의미가 없다. 

결과가 좋게 나와도 그건 운이다.

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내가 생각지 못한 일들 내가 예상하지 못한 결과들

투자자로 계속 성장해 나가기 위해서는 돈 그릇이 필수이다.

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독(서) + 강(의) + 임(장) + 투(자)

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이번 강의를 마치고

꼭 해야할 것

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앞마당 시세 전수 조사 후

비교 평가하기

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-저평가 먼저 파악하고

-가격고정하고