[가길] 한파로 몸은 얼었지만, 희망의 '1호기' 난로에 마음과 정신은 후끈했던 1월 ②계약

드디어 목표하던 투자를 하셨나요?

회원님의 제2의 직업, 월급쟁이 투자자로서 경험한 실제 투자 이야기를 들려주세요!



안녕하세요. 가-늘고 길-게 나만의 실타래를 만들어가고 있는 '가길'입니다.

②계약

계약을 진행하면서 가장 당황스러운 것은 수업 내용에는 없던 케이스였고

답답한 것은 진행 순서였어요.

'그런 게 있다고 하는데 언제 처리해야 하는 거지?'

칼럼 필사가 그렇게 중요하다고 많이들 추천해 주셨는데.

절실하게 몸으로 느끼시는 시간이었어요.

선배님들의 투자 경험담 글과 칼럼 글들을 하루 종일 찾아보고

전화 울렁증 있는 제가 이렇게 다양한 곳에 전화를 걸 줄은 상상도 못 했습니다.

선배님들 정말 너무너무 감사합니다.❤️

이렇게 경험을 쌓아가나 봐요.

진행 순서 과정 정리해봤는데. 도움이 될까 해서 적어봅니다.

[계약 전]

- 등기부등본

- 전세(임대차) 계약서 (일반, 법인, 비영리 사단 등 체크)

- 세입자 전세 승계 동의서 요청

- 아파트 관리실에 전화로 누수 접수 내역 체크 (계약하는 곳과 아래층 2곳 확인)

(관리실에 전화해서 확인. 해당 아파트는 1년 기록까지 확인 가능하고. 확인하는 데 시간 걸린다고 하시니 미리 체크 _ 아파트마다 상황 다를 수 있어요.)

- 세입자, 아랫집 누수로 인한 피해 내용 체크

[ 계약 후 요청할 내용 ]

- 전입세대 확인서 (전입세대 열람원) 요청

- 법무사 견적서 요청, 취득세 카드 결제 미리 말씀드리기

[ 잔금 ]

- 등기부등본 확인

- 매도인 인감도장, 인감 증명서 (공동명의인 경우 두 사람, 1개월 이내 발급한 증명서) 확인

- 매도인 신분증 확인

- 전세 계약서 원본 확인, 승계

- 전입세대 확인서 확인

- 부동산 중개 수수료, 법무사 보수료 현금 영수증 요청

- 장기수선 충당금, 관리비 선수금 정산

(승계:특약에 매도자가 매수자에게 계약 시점 기준 이전 발생한 장기수선 충당금 ㅇㅇㅇ만원을 정산했다는 내용 넣기.)

(정산:특약에 계약일 기준 이전 발생한 장기수선 충당금 비용을 세입자에게 정산했다는 내용 추가로 넣기.)

or 영수증 받기

- 법무사 영수증 금액 (잔금일 날짜 채권 확인) 확인

[ 잔금 후 ]

- 누수 대비 보험 가입

- 취득세 위택스 카드 납부

계약금 보내드리고

소개받은 법무사님께 연락해서 예상 금액 영수증 요청드려서

금액 확인했는데, 괜찮은 금액으로 청구해 주셔서.

이분과 진행하기로 하고. 취득세 카드 납부 요청드렸어요.

취득세 카드 납부는 당일 잔금 완료되고

납부서 문자로 보내주시면 '납부번호'를 위택스에 입력해서 납부하기로 했습니다.

이렇게만 준비하면 잘 진행될 거라고 생각했는데,

계약 3일 전, 부사님께서 연락이 오셨어요.

매도자께서 잔금 날 일이 있어서 오지 못한다고 하셔서

법무사님께 대리인 위임하시기로 하셨어요.

의연하게 "알겠습니다." 라고 답변했지만.

속마음은 '나.. 뭐 확인해야 하나?' 였어요.

[ 매도인 불참 _ 대리인 계약 ]

- 인감도장이 찍혀있는 위임장 (인감증명서 도장과 꼭! 확인할 것) 확인

- 매도인 인감도장, 인감 증명서 (공동명의인 경우 두 사람, 1개월 이내 발급한 증명서) 확인

- 매도인 신분증 확인

- 대리인 신분증, 대리인 인감도장, 대리인 인감도장 증명서 확인

- 등기부등본 확인

- 전세 계약서 원본 확인, 승계

- 전입세대 확인서 확인

- 부동산 중개 수수료, 법무사 보수료 현금 영수증 요청

- 장기수선 충당금, 관리비 선수금 정산

(승계:특약에 매도자가 매수자에게 계약 시점 기준 이전 발생한 장기수선 충당금 ㅇㅇㅇ만원을 정산했다는 내용 넣기.)

(정산:특약에 계약일 기준 이전 발생한 장기수선 충당금 비용을 세입자에게 정산했다는 내용 추가로 넣기.)

or 영수증 받기

- 법무사 영수증 금액 (잔금일 날짜 채권 확인) 확인

※ 잔금은 꼭!! 매도인 통장으로 입금. 대리인 명의 통장 제시 시 위임장에 이 내용에 대해서도 명시 요구.

[ 잔금 후 ]

- 누수 대비 보험 가입

- 취득세 위택스 카드 납부

필요서류들 확인하고 부사님께 다시 전화 걸어서

위임받으시는 법무사님이 당일 필요서류 말씀드리며 소지하셔서 오시는 거 맞을까요?

확인하고.

전입세대 확인서는 매도인만 발급이 가능하기 때문에

법무사님께 서류 보낼 때 같이 보낼 수 있도록

바로 전화드려서 '전입세대 확인서'도 같이 요청드렸어요.

혹시 모르니 문자로도 요청 내용 다시 보내고요.

잔금 날, 20분 일찍 부동산에 방문해서

여유 있게 계약서 다시 확인하고 '장기수선 충당금'과 '수선 충당금'은 영수증을 주실지

특약에 내용 적어주실지 이야기 나누고 '영수증'으로 받기로 했습니다.

부동산 중개 수수료와, 법무사 처리 비용 현금 영수증은 문의드리기 전에

현금 영수증 해드려요. 하면서 이미 영수증 준비 다 해두셔서 마음이 참 편안했어요.

특별한 문제 없이

위 내용 대로 필요서류 다 확인하고 등기 접수, 취득세 카드 납부까지 잘 완료되었어요. :)

온라인으로 등기 확인하면 소유권 이전 진행 상태라고 나오는 걸 확인할 수 있고요.

이틀 뒤 소유권 이전이 완료되었고.

소유권 이전 확인하자마자 '화재, 누수 보험' 가입을 진행했어요.

우편으로 계약서 원본 등 등기로 받고, 이렇게 저의 1호기는 끝이 났습니다.

1호기 전세 세입자는 비법인사단에 해당되는 곳으로

실거주자는 한 분 전입신고가 되어 있는 상태였는데요.

이런 경우 주택임대보허법에 적용되는지가 궁금했었어요.

부사님께서도 잘 모르는 내용이라 답변을 못해주셨고요.

담당 부서 여러 곳 전화드렸는데, 흔한 케이스가 아니여서 답변 못 받고

다른 곳으로 계속 넘기셔서 ㅠ

대한법류구조공단에 문의를 남겨 받은 답변입니다.

1. OO는 원칙적으로 비법인사단에 해당하므로 사업자등록번호는 부여되지 않고 고유등록번호일 것으로 추측되나, OO가 부대사업을 영위하는 경우 사업자등록번호가 부여되어 있을 수 있습니다.

그러나 상가건물임대차보호법이 적용되기 위해서는 사업자등록 대상이 되는 '상가건물'일 것을 요하는바 본 아파트의 경우 일반적으로 상가건물임대차보호법은 적용되지 않을 것으로 보입니다.

 

2. 또한 법인의 직원이 주민등록을 마쳤다 하여 이를 법인의 주민등록으로 볼 수는 없어 주택임대차보호법상 대항력 등에 의한 보호를 받을 수 없다는 판례(대법원 96다7236 판결)에 비추어, 법인에 관한 규정이 원칙적으로 유추되는 '비법인사단'이 임차인인 경우에도 주택임대차보호법은 적용되지 않을 것으로 보입니다.

 

따라서 주택임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권도 없을 것으로 보입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.