[재태기 5기 80조] 3주차 수강 후기

벌써 마지막 강의라니.. 시간 가는 줄 모르고 강사님들과 조원들의 열정에 푹 빠져 지낸 3주 였습니다.

마지막 강의에서는 권유디님이 부동산(아파트) 알파투자에 관하여 자세히 강의해주셨다.

임장의 ‘임’자도 몰랐는데, 이 강의를 통해 ‘ㅇ’정도는 알게 된 것 같다.

이번 강의를 통해 알게 된 점, 적용하고 싶은 점에 대해서 요약노트해보겠다.

1.대상고르기
1)땅의 가치

• 수도권 : 교통(대중교통으로 강남역까지)
• 지방 : 학군(초등학교, 중학교)
• 공통으로는 환경(아파트가 몰려있는곳)

2)건물의 가치

• 연식
• 브랜드+커뮤니티
• 구조(방 개수, 계단식/복도식)

3)좋은 대상 고르기 위한 tip

• 가치에 비해 가격이 싼지 알려면 비교를 해야한다.
• 투자금으로 할 수 있는 최선인지를 알기 위해 비교 필수!
• 땅의 가치가 비슷하다면 건물의 가치를 비교해보기.
• 아는지역이 많을 수록 비교할 물건이 많아지므로 투자를 잘할수밖에 없게된다.

4)투자대상 선택시 체크포인트

• 어떤 아파트가 교통, 환경이 더 우수한지 알고있다.
• 내가 가진 돈으로 살 수 있는 아파트를 여러개 알고 있다.
• 투자 과정 중 생길 수 있는 문제에 대해 대응할 수 있다.

2.계약프로세스
1)가계약
-매매가의 10% 중 소액.
2)본계약
-매매가의 10% 중 가계약금의 나머지 금액.
2)전세계약
-전세가의 10%.
-본계약~잔금일 사이에 진행.
3)잔금
-세입자 잔금일과 매매 잔금일을 같은날 진행.

3.투자 리스크
1)잔금리스크

• 잔금 기간 내 전세입자를 구하지 못하면 계약금 돌려 받지 못함.
• 전세 만기 시점에 주변 신축 아파트로 입주하는지 파악
• 매매계약과 전세계약을 동시에 진행
• 잔금 기간 3개월 이상 확보

2)역전세리스크

• 전세계약 만기 시점에 전세가가 하락하면 전세금을 돌려줘야함.
• 대응 할 수 있도록 기존 전세금의 10%정도는 현금흐름이 있어야한다.
• 호갱노노에서 인구 에서 최근 1년간 순인구이동 상위 top 3지역을 파악하고, 부동산지인에서 수요/입주를 파악하여 전세만기 예약일정과 공급물량의 입주시점이 전후3개월은 피할 수 있도록 투자를 진행한다.

3)계약 및 잔금시 체크포인트

• 거래금액 조정 가능하므로 협상해보기
• 가계약금 입금 전 계약서 내용을 부동산과 사전에 확정
• 예의는 갖추되 저자세는 필요없음
• 부동산수수료는 잔금시 지급하되, 깎지 말자.
• 잔금은 평일 오전에 시행하자.

4)임차임 퇴거시 체크포인트

• 전세만기 4개월 전 임차인 퇴거의사 확인
• 새 임차인 전입날짜 확정 후 기 임차임 퇴거 날짜 결정 요청.

5)전세 재계약시 체크포인트

• 전세 만기 4개월 전 임차인 퇴거 의사 확인

• 우편 또는 부동산 대필로 재계약서 작성.

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1.0단계 투자자가 해야할 것

• 건강 - 안좋은 것 안먹기. 운동(걷기, 달리기 등)하기
• 가정 - 가끔 빈도보다는 강도로.
• 인맥 - 성공한 기버 : 내가 무엇을 나눌 수 있을까?
• 경제기사 - what(기사내용요약)/why(이유에 대한 내 생각)-중요!!/how(나는 어떻게 할지 내 생각) 하루 1번
• 독서 - 내용요약/느낀점/적용할점 월 2권 > 적용할 점이 실제 행동까지 이어졌는지 다음달에 피드백하며 개선.
• 질문 - 월부닷컴재태크 QnA게시판/놀이터 활용하여 즉시 해결.

+ 1단계 투자자는 임장(월2회),시세(월1회)

2.시간을 통제하라

• 매일 구체적인 계획 세우기
  예시) 월 : 독서 50P > 1P성공
           화 : 독서 99P > 30P성공
           수 : 독서 119P > 100P성공  등등
• 긴급하진 않지만 중요한일 > 긴급하면서 중요하지 않은 일

3.사전임장준비

• 언제 : 임장하고자 하는 지역을 가보기 전에
• 무엇을 : 짧은 시간동안 지도로 지역을 파악하는 것
• 어떻게 : 일반지도(네이버)/지적편집도(카카오맵)으로 지역 분위기 예측 - 택지 구분/상업지역확인
• 왜 : 사전에 지역의 대략적인 정보를 확인하여 막막함을 해소, 임장의 기대감과 흥미를 유발

4.임장

• 언제 : 사전준비를 마친 후 지역 첫 임장
• 무엇을 : 그 지역의 지리와 생활권 파악(아파트단지는 안들어감)
• 어떻게 : 상권,지하철역을 걸으며 분위기 파악
• 아파트 선호도에 영향을 미치는 교통,환경요소(아파트)를 눈과 발을 통해 직접 파악.

(1)임장지역선정

• 부동산지인 > 지역/아파트 > 지역분석 카테고리 > 시세 확인(평당)
• 시세표에 가격입력
• 예산에 맞는 지역 선정하기
  ;매-전 이 종잣돈+1억에 해당하는 지역으로 선정!

(2)동선구상

• 카카오맵에서 지역 검색(ex 강서구)
• 지적편집도 확인하여 상업지역,시장위치 파악
• 지하철역 위치 파악(지하철 없으면 안해도됨)
• 2가지 지점을 지나도록(상업지역,지하철역). 큰길에서 작은길로. 시작과 끝이 일치하도록.

(3)임장하면서 체크할 것들

• 거주지 상권 여부(병원,대형마트)
• 상권 종류(백화점,대형마트/시장/유흥/기타)
• 지형(평지/경사/급경사)
• 유해시설(유흥시설,공장,교도소,비행장 등)
• 사람들 연령대(신혼부부/중년부부/어르신)
• 사람들의 모습(거주민/직장인/학생)
• 지하철역 출퇴근 환경(혼잡도) > 출근시간에 내리는 사람이 많은지, 타는 사람이 많은지도 확인.
• 임장 정리 후 선호도 순서대로 단지 선정
• 시세조사 양식 세팅
• 월 1회 단지별 시세 입력(네이버에서 저층 제외 최저금액, 전세는 전층 최저가)