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열반스쿨 중급반 - 직장인으로 10억 달성하는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
그때는 맞는게 지금은 다르다.
[시장진단과 비교평가]
비교평가를 하기전, 그 시장에 대한 진단이 중요하다
시장에 맞는 투자 우선순위를 파악하기 위해
- 전체적인 시장 분위기 파악 : 기사, 방송 뉴스등으로 인한 사람들의 반응
- 실제 현장을 통한 사실 확인 : KB통계, 전화임장, 부동산 매물수.
- 시장에 맞는 가장 좋은 투자
2025현재 수도권 시장 진단 : 상대적 저평가
- 전체적인 분위기
- 서울아파트 매물 쌓였다. 눈치보기장세…
- 부동산 한파에도 강남 3구는 올랐다.
- 서울 외각 영끌족 비명.
2. KB통계, 매물수 : 색상확인 , 좋아하는곳은 부동산 매물의 감소, 덜 좋아하는곳은 부동산 매물의 증가.
3. 좋은데 싼것을 찾는다.
좋은데 이미 비싼곳은 투자범위가 아니며, 좋은데 아직싼곳은 투자범위에 넣는다.
비싼건 전고점 회복, 싼건 여전히 -20%, 비교평가를 통해 투자 우선 단지 찾고, 투자 의사 결정.
[실전투자로 이어지는 비교평가]
- 생활권고정,
하나의 생활권안에서만 비교평가 생활권 안, 단지별 가치판단 후 비교 평가
최대 4-5개정도. 2개부터 시작하자
비교평가할 생활권 파악
생활권이 너무 크면 그안에서 세분화
비교평가할 단지 고를때는 생활권내에서 가격이 싼단지부터.
매매/전세, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군, 가치순, 가격순
같은 생활권일 경우는 환경이 비슷하다. 이때는 구체적인 환경을 볼것. 복도식,계단식, 대형평형구성단지, 집구조 등.
조건들이 다 비슷해보일경우는, 전고점을 확인해서 현재 가격이 기존 가격대비 어떤지 확인한다.
전고점이 애매할경우 비슷한 가치를 가진 다른 단지의 전고점 참고한다.
애매할 경우, 나라면 어떻게 할까, 나에게 공짜로 준다고하면 무엇을 선택할까.
리모델링 재개발 호재는 가치판단 단계에서는 검토X, 하지만 같은 가격 같은 조건이라면 호재가 있는 단지 우선시 검토
2. 가격고정
모든 생활권(생활권 구분x) 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지 비교평가
같은 지역이라도 가격의 범위 다양, 상/중/하 가격레벨 나눠서 비교평가
전고점 대비 -20%기준으로 단지 선정한다.
최대 4-5개 까지만 비교평가,
[투자의사 결정]
비교평가한 단지들의 매물 임장을 한다.
매물 이장 후 가장 좋은 물건을 찾는다.
수리상태에 따라 수리비포함 매매가를 산출해서 가격을 새로 체크한다.
- 가격이 싼가, 2. 조건상태가 좋은가, 3. 투자금적게 들어가는가. 4감당가능한가.
최종적으로, 저환수원리, 투자기준에 맞는지 다시 확인한다.
머리속으로만 체크하지말고 한줄씩이라도 꼭 쓸것.
다른 앞마당이 있다면, 비교다시!!!
지금 투자금이 없다면, 시세트레킹!!!
독강임투 > 돈그릇을 제대로 다듬는 과정을 거처야 기준을 가진 꾸준한 투자를 할수 있다.
처음에 아는동네여서 반갑게 듣다가.
생활권비교 2개씩 할때는 엄청 재밌게 듣다가, …쭉….. 가격고정비교들어가고,
마지막 투자결정때는, 앞마당별로 다시 @,.@
기준을 가지고 투자를 한다는건 정말 만만하지 않구나,
앞마당을 찾아 임장을 하고 있는 모든 월부투자자들이 존경스러워진다.
앞마당을 늘려가며 하나씩 계단을 올라가는 마지막 그림이…꽤….힘들어보이는건 지금 내심정인가. ㅎㅎ
조원분들이 정말 비교평가의 핵심을 구체적으로 설명해주셨다고한다.
미리 선행학습을 했으니, 열기에서 날아다닐라나 @,.@
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