[열중 43기 1단 독서하는 2월이조 몽땅꽃길]3강 강의 후기-비교평가 제대로 하기

열중 43기 3강의 강의는 식빵파파님의 강의였다.

이름은 들어 왔지만 강사님의 강의는 처음이어서 기대감이 가득했다.

맞다. 나도 처음에는 파파라는 닉네임때문에 남자분일거라고 생각했었다.

목소리가 낭낭하시고 힘이 있으셔서 강의 내내 강사님의 열정을 느낄 수 있었다.

이번 3강의 중심내용은 투자할 물건을 찾는 가장 중요한 방법인 ‘비교평가’였다.

비교평가를 하는 이유

1.제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다.

2. 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다. 

특히 서울, 수도권의 물건은 장기적으로 가지고 갈 물건 비교이다. 

그런데 비교평가를 통해 싸게 샀다는 확신이 없다면 

오르락 내리락 하는 시장 상황 속에서 마음이 흔들릴 수 밖에 없다.

내 투자에 대한 확신을 갖고 가격이 제 가치를 찾아갈 때까지 보유하면서 기다릴 수 있게 하는 것이 

바로 비교평가를 통해 결정한 물건인 것이다.  

비교평가를 위한 시장진단 필요-투자 우선 순위가 달라진다.

서울 수도권과 지방도시를 나눠서 시장의 흐름을 먼저 파악해야 한다. 

그래야 그 시장 안에서 내가 어떤 물건을 선택을 해야 할 지, 

어떻게 행동해야 할 지를 결정할 수 있는 것이다. 

시장이 만약 상대적 저평가되어 있다면 비싼 것도 있고, 싼 것도 있는 혼재되어 있다는 것이다. 

그럴 때는 좋은데 싼것을 골라내야 한다. 

시장이 만약 절대적 저평가되어 있다면 더 좋은 것과 덜 좋은 것 그냥 다 싸다는 것이다.

이럴 때는 다 싸다면 더 좋은 것을 사야 한다. 

비교평가를 통한 가치판단 2가지

1. 생활권 고정 비교평가

 하나의 생활권 안에서의 비교평가방법인데 생활권 안에서도 더 쪼개서 들어가서 해도 된다. 

예를 들면 안양 동안구 생활권 중 평촌 생활권 그 중에서도 평남 or 평북처럼 말이다. 

비교평가할 단지는 최대 4개~5개 정도까지만 하는 것이 좋다.

아무래도 많은 단지를 한꺼번에 비교하기는 쉽지 않기 때문이다.

또한 비교평가할 단지를 선정할 때는 전고점 대비 -20%하락한 단지를 선택하자. 

우리가 투자할 단지를 고르는 것이므로 싸게 사야하기 때문이다.

그리고  같은 생활권, 같은 평형, 같은 연식의 단지들을 선택한다.

비교할 단지를 선정했다면 비교 툴(아파트 기본 정보/아파트 가치 결정 요소)에 따라

하나씩 체크하면서 더 가치가 있는데 싼 것을 골라내면 된다.

특히 같은 생활권 내의 비교이기 때문에 가치 결정 요소가 거의 비슷한 경우가 많다. 

그럴 때는 단지 자체의 환경 즉 평형구성, 구조, 단지 관리 등에 중점을 두고 가치를 평가하면 된다. 

같은 생활권 안에서의 비교라서 가치가 거의 비슷하게 분석될텐데

 ‘나라면 어떤 선택을 할까’라고 생각하고 결정을 내려 보자.

2.가격 고정 비교평가

 서울 수도권 가격 고정-상, 중, 하로 가격범위를 고정

 지방도시 가격 고정-가격대를 1억대 단위로 촘촘하게

 이때는 가격만 고정하기 때문에 생활권,평형이 다 다르다.

 예를 들어 똑같은 6억대 단지라면 입지 좋은 구축vs입지 안 좋은 신축이냐, 

선호지역의 20평대 vs 조금 덜 선호하는 30평대냐 등의 분석들을 해야 한다. 

이럴 때는 공식과 정답이 없고, 단지 대 단지로 봐야 한다. 

그리고 ‘나라면 어떤 선택을 할까’를 생각하고 결정을 해 본다.

비교평가 과정을 마친 것으로 끝이 아니라 마지막은 저환수원리를 통해서

내 투자 기준에 맞는가를 확인하고 투자를 행동으로 옮기면 된다. 

이번 강의를  통해 비교평가의 개념을 확실하게 정리할 수 있었다.

BM

1. 지역별 평단가를 보고 임장지를 선택하는 방법도 활용해 봐야겠다.
2. 단지 비교하는 6가지 툴(매매/전세, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군)을 분석하여 넘버링을 하는 형식을 활용해 봐야겠다.