비교평가 - 0호기를 잘 복기하며 현명하게 활용하게 한다

인상깊었던 점

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비교평가는 같은지역 내 비교평가 및 지역간 비교평가로 나뉜다. 

24년 7월, 100% 실거주 목적으로 매수했던 염창동 25평 아파트에 대입해보며 복기하는 것이 필요하다. 본 물건은 매수 당시엔 정말 찐 100% 실거주 목적이었으나, 매수 이후 내가 갑자기 임신을 했고 아기가 태어나면서 결국 김포 부모님 댁 옆으로 전세를 가서 최소 4-6년 살기로 했기 때문에, 염창동 집에도 전세를 놓기로 했고 어쩌다 보니 ‘0호기’가 된 물건이다. 

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1) 같은 지역 내: 당시 염창동 내 매물 중에서는 나쁘지 않은 선택이었음을 확인. 내 물건은 구축(99) 복도식 방3화1 구조인데 동일 구조 단지 중에서는 (대동소이하나) 준수하다고 판단됨. 동네에서 세대수도 가장 많고 초품아라 학교도 가깝고 한강도 바로 이어짐. 게다가 로얄층, 가운데집임. 이를 감안함다면 당시 같은 지역 다른 실거래가를 봐도 비싸게 매수하지는 않음. 다만 당시 월부를 모르던 때라 가격을 좀 더 깎지 못한게 한이 맺힌다.. 인테리어에도 너무 많은 돈이 들었고(실거주 목적의 인테리어였으므로) 공사하면서 발견한 몇 개 하자만으로도 미리 체크했다면 못해도 5백 내지 1천만원은 깎아야 했음. 공부가 덜 된 상태에서의 (결국 투자가 된) 매수였으므로 어쩔 수 없음..

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2) 지역 간 비교: 가봐서 아는 단지(돈암삼성) 및 비슷한 조건의 다른 단지(홍제동 인왕산현대, 종암동 래미안크리시엘)와 비교해 봤다. 

24년 7월 기준 놓고 보니 당시 염창동이 “딱히 싸지 않았다”는 것을 깨닫고 마음이 쓰리다만.. 다만 딴 동네에 비해 막 비싼것도 아니었던 것 같다. 물론 당시에는 우리 부부는 꼭 염창동/등촌동 이쪽에 살아야 했기에 다른 동네는 고려하지 않고 9호선 라인으로만 봤었다.

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단지명/구조/24.7월 실거래가/전고점/전고점대비 하락률

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염창동 내꺼: 복도식 방3화1 / 72000 / 84000 / -14%

인왕산현대: 복도식 방3화1 / 74000 / 87000 / -15%

돈암삼성: 복도식 방2화1 / 64700 / 75250 / -14%

래미안크리시엘: 계단식 / 76000 / 86400 / -12%

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적용할 점

—> 이런 방식으로 컴퓨터 앞에 앉아 더 비교해보면 24년 7월 당시 나와 남편의 ‘어쩌다 보니 0호기’가 어떤 선택이었는지 알 수 있을 것이다. (자체숙제: 모델을 좀더 정교히 만들어 복기해보자) 

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현 시장에 대해 스스로 판단, 진단 내릴수 있어야 한다. 우리가 염창동에 매수한 24년 7월은 서울에 일시적 반등이 시작될 무렵이었다. 정확히는 6월에 매물을 보고 7월 8일에 가계약금을 쐈는데, 7월 초라 그나마 다행이다.. ㅎ 비교한 단지들 모두 -15% 보다 덜 빠져 있는데 혹시 -15% 넘게 빠져있는 단지가 있다면 눈여겨 볼 일이다. 앞으로 2호기 매수도 해야 하는데 내 전용 템플릿을 만들어 아기 키우면서 틈틈이 손품을 팔아야겠다. 그리고 아기를 9개월 쯤 어린이집에 보내면 주기적으로 임장 나가봐야지. 

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