내집마련 중급반 3주차 강의 후기 [내마중 15기 상급지에 집 사공(40) 싶조 Woody]

안녕하세요!

투자 시장에서 즐겁게 오래 살아남고 싶은 Woody입니다.

3주차 강의는 제 월부 생활의 시작의 계기이신 너나위님께서

Q&A를 종합하여 답변해주시는 시간을 가졌습니다.

그 안에서 생각해야될 중요한 원칙들부터 내집 마련에서 궁금한 세부사항들과

 마인드셋까지 한번에 배울 수 있었습니다.

Q&A

(1) 현재 시장 진단

시장을 바라볼 때 너나위님의 관점을 알아볼 수 있어 인상깊었던 파트였습니다.

너나위님께서 시장을 바라 볼 때의 4가지 관점을 알 수 있었습니다.

첫번째로 가장 중요하게 보는게 가격수준입니다.

현재의 수도권 가격 수준은 비싸지 않은 수준으로 판단하셨고

심지어 싸다고 생각되는 곳도 많은 좋은 시기라는 말씀을 해주셨습니다.

두번째로는 수급인데  공급 부족이 누적되어 현재 전세가가 상승을

하고 있고 이런 흐름이 이어질 거라 생각하셨습니다.

세번째로는 금리인데 현재 금리를 인상한다는 말보다는

금리를 유지하냐 인하하냐는 말만 나오는 시기로 인상기는 절대 아닌 시기입니다.

네번째로는 분위기인데 대출규제와 정치 이슈로 인해서

거래량이 급감하는 분위기임을 알려주셨습니다.

이렇듯 리스크가 굉장히 적은 시장에 와있고 1~2년은 최대 빠져도 23년 초의 전저점까지는

빠질 수 있지만 5년 이상 장기적인 관점에서는 큰 이득을 가져다 줄거고

일단 1채를 하는게 중요한 시기임을 거듭 강조해주셨습니다.

(2) 내집마련 방향

이 파트에서는 인상깊었던 부분이 너나위님의 의사결정 순서를 볼 수 있었던 점입니다.

첫번째 가치있는 영역에 포함되는가?

두번째 가격이 적정한가?

세번째 전세 임대 리스크가 제어 가능한가? (수급/금리)

네번째 매매-임대 과정 대응 가능한가 (잔금/예기치 못한 상황)

다섯번째 최고의 물건인가?

일단 위의 4단계를 통과한 후보들 중에서 여러 후보들이 있으면 그 중에서 제일 좋은걸

사면 된다고 알려주셨으며

너나위님께서 망하지 않는데 결정적인 역할을 한 의사 결정 과정이 위와 같다고

말씀해주셨습니다.

의사결정을 할 때 위의 5가지 외에는 고민할 필요가 없다는 점 또한

여러 질문들을 통해 말씀해주셨습니다.

이 밖에도 너나위님의 생각을 질문들을 통해 많이 엿볼수 있었는데

그 중에서 인상깊었던 내용들을 한번 정리해보고자 합니다.

일단, 교통과 학군에 관한 질문인데

애매모호하지만 일반적으로 교통이 중요한 사람과 학군이 중요한 사람의

수요 관점에서 서울의 대치, 목동, 중계 정도를 제외하고는 교통보다 학군을

중요하게 평가할 수는 없다는게 기본 생각이시고

요즘은 학군보다 환경이 더 중요한 비중을 차지하는것 같다는 생각을 말씀해주셨습니다.

이렇게 고민되는 내용이 있을때 냉정하게 얼마나 많은 수요자들이 생길까를 염두해두고

생각해야겠구나를 배웠습니다.

그리고 리모델링, 재건축 단지에 대한 질문도 있었는데

여기서는 너나위님께서 불확실성을 싫어하는 개인적인 성향을 가지고 있어

언제될지 모르는 점과

처음 돈도 거주 가치가 보통 떨어지다보니 전세가가 엄청 낮아 많이 들어가는데

분담금이 얼마나 더 들어갈지 모르는 점이 허들로 작용하여

Worst 케이스를 고려했을때 감당이 안될거 같으면 안하신다는 의견을 말씀해주셨습니다.

작년 실전반을 하면서 이런 재건축, 리모델링 아파트에 대한 시각을 사실 전세가가 낮다보니

어떻게 가져가야하나 했었는데 너나위님과 같이 Worst 케이스를 고려해서

생각해보는 과정을 통해 내가 투자해도 되는지를 판단해봐야겠다는 생각이 들었습니다.

BM

너나위님 의사 결정 5가지 과정 익히기

Worst를 생각하면서 실수를 줄일 수 있는 방향으로 행동

(3) 내집마련 세부사항

전세 100% 놓는 방법에 대해 여기서 알려주셨는데 투자 관점에서도

앞으로 전세를 맞춰야되는 일이 많아질 거 같아

가장 주의깊게 들었던 부분이었습니다.

매매, 전세 시세를 정확히 확인

잔금 가능 여부 확인

전세 임대 전제로 매매 계약 체결[매도자(거주자)협조]

잔금 9주 전까지는 원하는 전세가

잔금 7~9주 전까지는 경쟁 물건 대비 저렴한 전세가, 임대외뢰 중개업소 확대

잔금 5~7주 전까지는 중개업소 더 추가 확대

보통은 여기까지 하면 전세는 대부분 맞춰진다는 말씀을 해주셨고 잔금 5주 전부터는 

잔금칠 준비를 해야한다는 말씀을 해주셨습니다.

그리고 내집마련을 할 때, 신용대출을 어느정도 끌어도 될지에 대한 질문들이

많았는데 6개월 내에 상환 가능한 정도를 기준으로 주셨고

그 이유는 이거보다 더 끌어썼을 때 최악의 상황(23년 초 가격)까지 가격이 빠지면

심적으로 버티기가 쉽지 않은 경우를 많이 봤기때문에 너무 많이 끌어쓰면 안된다는 말씀을 해주셨습니다.

추가적으로 매도하는 방법에 관해서도 구체적인 방안을 알려주셨습니다.

가장 중요한건 어떤 부동산 중개사인가 입니다.

진짜로 내걸 팔아줄 해볼게요라는 마인드의 사장님, 불도저 같은 사장님들을

찾아야하고 그런 사람들에게 복비 더 줄테니 팔아달라고 제시해보는거란걸 알려주셨습니다.

그리고 마음 급하다고 가격을 내리지 않는 점 또한 강조해주셨습니다.

보러 오는 사람이 있을때 어느정도 가격을 조정해주겠다가 되야지

가격부터 내리면 극성맞은 동네는 정말 집보러 온다고 난리가 날거라

다짜고짜 가격을 내리는건 좋지 못한 행동이란점을 알려주셨습니다.

BM

너나위님 전세빼기, 매도 방법 익히기

(3) 마인드

여기서는 문제를 보기보다는 목표를 보라는 말을 반복적으로 해주셨습니다.

대부분의 사람들은 문제에 부딪혀 고개를 숙이고 걷는 반면

소수의 하늘을 보는 사람들이 결국 올라가므로

문제들 보다는 목표를 보기위해 너나위님께서는 노력했고

사람이다보니 문제가 눈에 들어올때도 물론 있었는데 그때는 책을 읽으셨다고 하셨습니다.

그리고 반대하는 배우자와 한번 살고싶은 곳을 가보고

우리도 저런 곳에 살고 싶고 할 수 있을거 같다는 말을 해주라는 말이 되게 와닿았습니다.

그동안 월부를 하면서 사실 결혼을 앞두고 있는 여자친구의 마음이

그리 좋지만은 않았을거라는 생각에 미안함이 많았는데

꼭 지금은 비록 삶이 여유없고 녹록치만은 않지만

꾸준히 좋은 방향성을 가지고 가다보면 우리가 살고싶은 곳에 살 수 있다는 걸 말해주고싶었습니다.

추가로 꺼려지는게 있지만 해야하는게 있을때의 너나위님의 마음가짐도 들어볼 수 있었습니다.

꺼려지는걸 할때의 장점을 생각해보는 마인드셋을 가지고 지금까지 왔다는 너나위님 말씀이

정말 대단하면서도 내가 앞으로 이런 일이 생기면

얻게 되는 장점을 먼저 생각해봐야겠구나 이게 어떻게 보면

문제를 생각하는게 아니라 내 목표를 생각하는 방향이란걸 느꼈습니다.

마지막으로 너나위님께서 말씀해주시고 싶은 3가지에 대해 말씀해주셨는데

첫번째로는 내 삶에 주인의식을 가지란 것이었고

두번째는 책임감을 가지고 내 삶이 망가지는 것을 절대 허용하지 말라는 말씀이셨고

세번재는 웃는다고 될 일이 안되는것도 아니고 운다고 안될일이 될 것도 아니므로 웃으라는 것이었습니다.

사실 투자 생활을 해나가면서 얘기치 못한 변수들, 해내지 못하는 불안감

남들보다 못하다는 열등감, 교대와 주말 근무로 힘든 회사생활 등등

사실 저도 웃음을 잃고 인상만 쓰면서 한해를 보냈던거 같습니다.

웃는다고 올해 해낸것들을 못해낼것도 아닌데 정말 저도 표정관리를 못했다고 생각이 들고

앞으로는 저도 웃으며 이 상황을 해쳐나가도록 의식적으로라도 노력해보고

나를 컨트롤 할 수 있는 사람이 되야겠다고 생각했습니다.

BM

문제보다는 목표를 보

여자친구와 살고싶은 동네 가보기

꺼려지는게 있지만 해야하는게 있을때 장점을 생각하기

웃으며 해나가