1. 만일 국내산 삽겹살을 구매한다고 했을 때 A마트는 1등급에 500원, B마트는 2등급에 200원, C마트는 3등급에 400원이라고 하자. A마트만 간다면 이 삼겹살이 저렴하다는 것을 알 수 있을까? 그렇기에 더 품질좋은 아파트를 더 저렴하게 매수하기 위해서는 비교평가는 필수이다.

1. 아래의 이유를 본다면 힘들어도 하게 될것이다. 노력에 따라 수천~수억을 저렴하게 매수할 수도 있기 때문이다.
   1. 제한된 투자금으로 더 버는 투자를 할 수 있다
      1. 투자금이란 한정되어있다. 그렇기에 비슷한 가치라면 더 저렴하게, 정~말 운이 좋으면 더 좋은 입지 혹은 급지도 매수할 수 있다.
   2. 확신을 가지고 자산을 지킬 수 있다
      1. 비록 당장은 하락하더라도 확신이 있기에 어떻게든 지키려 할 것
   3. 결국 더 좋은 투자 물건을 매수할 수 있게하고, 그 물건이 수익이 날 때까지 자산을 지켜 투자로 돈을 벌 수 있게 해주는 것이 비교평가이다.

1. 내가 할 수 있는 가장 좋은 투자를 하기 위해
   1. 기사, 방송 뉴스 등으로 인한 사람들의 반응으로 전체적인 시장 분위기를 파악하고
   2. KB통계, 전화임장 및 부동산 매물 수 등 실제 현장을 통한 사실확인을 하여
   3. 투자 우선 순위를 정해 시장에 맞는 가장 좋은 투자를 하라

1. 사람들이 선호하는 강남 3구와 용산은 매물 수가 점점 감소
2. 반대로 사람들이 덜 선호하는(중랑, 강북 등) 지역은 매물 수가 점점 증가
3. 저렴한 물건 판단 방법?
   1. 전고점 대비 -15%~-20%이상 하락하면 저렴한 것

1. 공급의 유무에 따라 매물의 수(분위기)가 다름
2. 지방은 전고점 대비 -20%~-30%이상 하락하면 저렴한 것

1. 수도권은 비싼 것도 있고 싼 것도 있다 - 상대적 저평가(좋은 데 싼 것 고르기)
2. 지방은 더 좋은 것과 덜 좋은 것이 있다. 그냥 다 싸다 - 절대적 저평가(다 싸면 더 좋은 것 고르기)

1. 비슷한 금액이면 급지가 더 좋은 것을 선택
2. 서울이라고 다 같은 서울이 아님. 다들 강남에 살고싶지않은가? 바로 그거다

1. 절대적 저평가
   1. 전고점 대비 -15%~-20% 이상 가격이 하락한 곳? 절대적으로 싸다
2. 상대적 저평가
   1. 비싼것과 싼것? 그럼 좋은 데 아직 싼것을 찾아라. -13% 하락한 곳 보다 -20% 하락한 곳이 상대적으로 저렴하다

1. 비교평가를 통해 투자 우선 단지를 찾고, 투자 의사를 결정

서울 및 수도권

1. 시장에 맞는 투자 우선순위 확인
2. 비교평가를 통한 가치 판단
   1. 생활권 고정 비교평가
      • 하나의 생활권 안에서만 비교평가
      • 생활권 안, 그리고 단지별 가치 판단 후 비교평가
      1. 비교 평가 단지를 어떻게 가져와야되요?
         1. 생활권 내 비교평가 할 단지를 선정할 때는 전고점 대비 -15%~-20% 이상 하락한 단지 찾기
         2. 매매/전세가격, 전세가율, 투자금, 교통, 환경, 학군 등으로 비교평가하라
         3. 같은 생활권 안에서는 백화점이나 마트 등 큰 인프라는 함께 공유함
         4. 전고점이 하나만 있을 경우 비슷한 단지를 가진 다른 단지들의 전고점을 참고
      2. 리모델링이나 재건축 호재가 있던데… 이건 어떻게 해야되요?
         1. 비교평가를 통해 가치 판단을 하는 단계에서는 호재는 전혀 검토하지 않음
         2. 다만, 비교평가를 통해 같은 가격, 같은 조건이라면 호재가 있는 단지는 우선적으로 검토
      3. 단지의 개수가 무한하지 않으며, 최대 4~5개 정도가 좋고 초보는 비교평가 2개부터 시작
   2. 가격 고정 비교평가
      • 모든 생활권
        • 상, 중, 하 혹은 5억, 6억 등 가격을 고정한 후 그 범위에 들어오는 단지 나열
        • 이 단계에서는 생활권을 구분하지는 않음
      • 가격을 고정하고 같은 가격을 가진 단지를 비교평가
      1. 신축을 더 좋아하지 않을까요?
         1. 연식이 다르다면 당연 신축이 압도적으로 상품성이 높음
         2. 그러나, 입지가 차이있다면 구축도 고려할만함. 결론은 단지마다 다르다
      2. 내 스스로에게 질문을 하라. 내가 거주할 거면 어떤 아파트를 구매할것인가?
3. 투자 의사 결정
   1. 생활권 고정, 가격 고정 비교평가를 한 후 가치 대비 싼 단지를 파악
   2. 가치 대비 싼 단지를 매물 임장 후 투자 의사를 결정
   3. 단지별 1등 뽑는 방법
      • 가격이 싼가?
        • 가격이 저렴한 순서대로 번호 매기기
      • 조건 혹은 상태가 좋은가?
        • 수리상태 보기
          • 특올수리 - 샷시 포함 수리
          • 올수리 - 샷포 제외 수리
          • 시스템에어컨은 최소 500만원을 잡아야함
      • 투자금이 적게 들어가는가?
        • 계약 형태에 따라 달라질 수 있음(주인전세, 전세안, 월세 등)
      • 내가 감당이 가능한가?
        • 시세보다 높게 전세가 낀 물건
          • 지금 현재의 전세 차이는?
          • 만기 시점 공급 상황은?
        • 시세보다 낮게 전세가 낀 물건
          • 투자금이 더 들어가는 만큼 싸게 매수가 가능한가?
          • 만기가 얼마 남았는가?
   4. 정리
      1. 투자 의사결정 프로세스
         1. 저환수원리에 따라 투자 기준을 확인
         2. 다른 앞마당이 있다면 같은 가격? 같은 투자금? 으로 어딜 갈지 판단해서 최선을 선택을 할것
      2. 지금 투자금이 없다면 앞마당을 만들고 단지들의 가격을 기록하고 추적하라

지방

1. 시장에 맞는 투자 우선순위 확인
   1. 대부분의 지방은 다 싸니까 더 좋은 것을 골라라
2. 비교평가를 통한 가치 판단
   1. 과정은 수도권과 동일하나 약간의 차이가 있다
   2. 지방은 땅의 가치가 낮으므로 상품성(연식)을 우선적으로 봐라
   3. 생활권 고정 및 가격 고정
      1. 서울 및 수도권과 큰 틀은 비슷하다(생활권 고정 후 동일 생활권 내 비교평가)
      2. 같은 신축일도 브랜드, 조경, 동간 간격, 커뮤니티 차이가 있음
3. 투자의사결정
   1. 생활권 및 가격 고정
   2. 가치 대비 싼 단지들 매물 임장
   3. 단지별 1등 중 가치 대비 가장 좋은 물건 투자
4. 팁
   1. 층수(로얄층)가 중요
   2. 시스템 에어컨 설치 등 돈이 많이 들어가는 일을 봐야 함
      1. 시스템 에어컨은 보통 4개이나 2개만 들어가도 좋아함(2개 최소 500만원)