[소프리] 진짜 쉬운 임장지에서 1등 뽑는 방법

안녕하세요. 소프리입니다 :)

지난 앞마당 1등 뽑기 잘하셨나요?

아마 처음 임보를 작성하시거나,

아직 1등 뽑기에 대한 커리큘럼을

거치지 않으신 분이라면

굉장히 어렵게 느껴지셨을 텐데요,

제가 처음 1등 뽑기를 했을 때

이것이 어려웠던 이유는

1. 로직이 없다.

2. 변수가 너무 많다.

(연식, 입지, 가격 등)

이 두 가지 였던 것 같습니다.

오늘은 제가 처음 1등 뽑기가 뭔지

배우고 알아갔을 때 썼던

임장지 1등 뽑기 방법에 대해

정리해보려고 합니다.

이 글의 포인트는

1등뽑기가 어려운 두 가지 이유를

타파하는 것입니다.

첫번째,

라면 끓이는 방법처럼

1등뽑기를 메뉴얼화 하기

두번째,

변수를 최대한 통제하고

쉽게 비교할 수 있는 것만 남기기

- 초심자용 -

진짜 쉬운 임장지 1등 뽑는 방법

기본 법칙

말 그대로 1등 뽑기 로직을

파악하기 위한

초심자용이므로

'갭'보다는 '가치 대비 싼가 (저평가)'를

가려내는 데 집중합니다.

나중에 멘토/튜터님께 배울 때

지역의 특성, 나의 상황 등

여러 요소에 따라

조금 더 디테일하게 1등 뽑는

방법을 배울 수 있습니다.

1단계 : 매물 추리기

아마 1개 임장지에서

50-80개 정도의 매물을 보셨을 텐데요,

이때 1개 단지에서

여러 개 매물을 보셨을 겁니다.

먼저 평형대를 20평대, 30평대로 나누고

각 단지에서 본 것 중

가장 싼 매물을 추립니다.

즉, 단지 당 1개 매물만 살리는 겁니다.

(4층 이상)

처음 1등 뽑기를 한다면

한 단지에서 비선호동 2.5억과 RR 2.8억

어떤 걸 추려야할 지 어려울 수 있으니,

조건은 보지 않고 '매매가'만 보고

골라냅니다.

(1등 저평가 단지로 뽑혔다면

RR을 네고 해도 되고, 비선호동임에도

매우 싸다면 그것을 투자하면 되니까요)

1개 단지당 가장 싼 1개 매물 추리기

평형별로 내가 본 물건들을

대략 모식도로 나타내면 이런 식이 되겠죠?

매물 색깔이 회색인 것처럼

이것만 본다면

우리 눈도 뿌옇습니다.

도대체 뭐가 싼거지?

2단계 : 연식별로 묶기

아파트 가격 = 토지가 + 건물가

즉, 기본적으로 아파트 가격은

입지와 상품성 (연식)으로 형성됩니다.

이 두 개가 모두 다르면 비교가 어렵습니다.

샤샤튜터님의 비유를 빌리자면,

고정 축 없이 헛바퀴가 돈다고 합니다.

입지는 숫자로 나타내기 어렵기 때문에

쉽게 숫자로 표현할 수 있는 연식(=상품성)으로

먼저 물건들을 구분해봅니다.

5년 단위로 이렇게 색깔로

상품성을 구분하고 칸막이를 넣어주었습니다.

그리고 이 칸막이 '안'에서만

비교하면 됩니다!

(상품성 비슷한 단지끼리)

칸막이 안에서

비교하는 방법은 요?

3단계를 연식별로 반복하면 됩니다.

3단계 : 입지 더해주기

아파트 가격 = 입지 + 상품성

상품성이라는 변수를 제거하고 나니

이제 입지만 남았습니다!

그러니까 정리한 매물 정보에서

입지만 더해주면

유사한 상품 내에서

어떤 게 싸고 비싼 지 알 수 있을 것 같아요!

입지를 더하는 가장 쉬운 방법은

바로 입지 지도 위에

가격을 올리는 것 입니다.

(예시) 6-10년차 단지 가격에 입지 더하기

이렇게 입지를 더하고 나면

쉽게 알 수 있습니다.

얘가 더 좋은 데

왜 더 싸지?

이때 차근 차근 해보시려면,

예시의 사진처럼

단지를 1:1로 비교해보면서

소거해나가면 가장 쉽습니다.

가격이 같다면

확연히 입지 좋은 것이 싸다는 것을

알게 될 것이고,

더욱이 더 입지가 안좋은데

가격이 비싸다면 당연히

소거해낼 수 있겠죠?

매물과 매물에 연결선을 그리는 이유는

나중에 내가 다시 꺼내봤을 때

싸다고 판단한 이유를

쉽게 파악할 수 있기 위함입니다.

(그냥 보면 잘 까먹거든요)

저기보다 여기가

좋다고 느끼는 이유를 적어봅니다.

'초품아'

'학군, 수요층, 단지 느낌'

'생활권, 인프라, 학군' 등

이런 방식으로 연식별로

가장 싼 단지들을 추려냅니다.

4단계 : 싼 것 중 가장 좋은 것

3단계까지의 치열한 콘테스트에서

합격한 단지들만 지도에 다시 올려봅니다.

연식별로 싼 것들 다 모아보기

적어도 여기 있는 단지는 모두 쌉니다.

그럼 이제 싼 것 중 가장 좋은 것을

찾아봐야겠죠?

이때는 각 물건별로 특징과 투자금까지

모두 글로 적어보면서

투자 우선순위를 정해봅니다.

우선순위는 가장 좋은 것 부터,

투자금이 적은 것으로!

그리고 이때는 조금 더 디테일하게

잔금이 되는 지,

내 상황에 맞는 지

물건 조건이 유리한지 (주전세 등)

함께 고려하여 순위를 정해봅니다.

그리고 그렇게 생각한 이유를

임보에 무조건 남깁니다.

주저리 주저리~

그러면 1등 뽑기 완료♥

이렇게 1등 뽑기 메뉴얼이

완성 됐습니다.

1. 평형별로 구분하고

단지당 가장 싼 매물 1개를 남긴다.

2. 연식별로 묶는다.

(상품가치를 비슷하게 맞춘다)

3. 1개 연식 그룹씩 지도 위에 올린다.

(입지를 더한다)

더 좋은 데 싼 것을 고른다.

4. 싼 것들 중에서 가장 좋은 것을

고르고 투자 우선순위를 정한다.

이런 로직으로

반복해나가시면 됩니다.

처음엔 과정을 모두 쪼개놓아서

시간도 오래 걸리실 텐데요,

점점 강의에서, 칼럼에서,

멘토/튜터님 통해서 배운 것들을

하나씩 더해가면서

단계를 하나씩 축약하고

나만의 로직을 만들어가면 됩니다.

(저도 만들어가는 중♥)

처음 1등 뽑기 하는 분들께

도움 되었길 바랍니다!

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)