동대문구 vs 서대문구 특강 후기 [웨스]

안녕하세요.

세상과의 연결을 추구하는 웨스입니다.

이번에 들은 동대문구 vs 서대문구 특강 후기를 남겨봅니다.

왜 들었는가?

저는 내년 상반기에 서울수도권 4급지 투자를 준비하고 있습니다.

작년에 동대문구에 이어 서대문구까지 앞마당을 만들어 둔 상태인데요.

두 지역이 데칼코마니처럼 좌우대칭인게 신기해서 재미있게 비교평가 했던 기억이 납니다.

제가 실제로 투자하게 될 유력한 투자 후보지역 두 군데에 더 애착이 가더라구요 ㅎㅎ

시세트래킹 하며 두 지역에 대해 깊게 알아가던 와중에

이렇게 마치 저를 위한! 특강이 생긴 것을 보고 바로 신청하게 되었습니다.

전세금을 올려 받거나, 매도를 하였거나, 

그동안 모아둔 종잣돈이 쌓이면서=

4급지 정도를 노리시는 분들이 주위에 많은 것 같습니다.

이번 특강은 이런 많은 분께 유익할 것 같습니다.

무엇을 얻었는가?

1. 땅이냐 건물이냐 그것이 문제로다

    

이번 강의를 통해 

땅의 가치와 건물 가치에 대해

이해도를 높힐 수 있었습니다.

서울 구축 vs 경기 신축

중심부 20평대 vs 외곽 30평대

우리의 영원한 난제인데요 ㅎㅎ

이 문제는 결국 땅의 가치냐 건물가치냐로 연결되는 부분이었습니다.

땅의 가치가 더 크냐, 건물가치가 더 크냐에 따라

매매가와 전세가의 오름폭이 달라지기 때문에

각자의 투자방향성에 맞게 

매매가를 극대화할지, 전세가 상승을 택할지의 문제라고 이해했습니다.

매매가와 전세가의 등가교환이라고나 할까요? ㅎㅎ

땅의 가치가 높지만 상품성이 너무 많이 떨어지는 단지 보다는

차라리 땅의 가치가 덜 좋아도 상품성 양호한 단지를 선택하는 게 나을 수 있고

반대로 땅의 가치가 높은 편인데 상품성도 적당하다면

덜 좋은 입지의 30평대를 굳이 택할 이유가 없어질 수도 있습니다.

결국 선택의 기준은 ‘나의 방향성’과 

단지의 ‘선호도’와 ‘수요’인 것 같습니다.

선!호도와 수!요를 볼 줄아는 선!수!가 되어야 겠다고 생각했습니다.

임장 열심히 다니겠습니다…

2. 공급 많은 지역의 특성

공급이 많은 지역은 어떤 모습을 보이는지에 대해 알 수 있었습니다.

과거 서대문구 가재울뉴타운 입주 당시

서대문구 vs 관악구 단지의 매매,전세가 비교해주셨는데

이 부분이 정말 도움 많이 되었습니다.

이렇게 과거 사례를 끌고와 미래와 연결시킴으로써

공급이 많은 경우 어느 정도로 전세가가 빠지고

어느 정도로 매매가가 눌릴 수 있는지 가늠해볼 수 있었습니다.

막연하게 공급은 위기이자 기회다!라고 

지식적으로 알고만 있는 것이 아니라

과거 사례에 비추어 보았을 때 

매매가와 전세가가 어느 정도 폭으로 눌릴 수 있는지

자세히 가늠해봄으로써 향후 투자 의사결정에

활용해볼 수 있게 되었습니다.

그리고 매매가와 투자금 모두 줄어드는 경우는 거의 없다는 

당연한 진리에 대해서도 새삼 깨닫게 되었습니다.

그 동안 제가 너무 철 없이 욕심만 부렸던 것 같습니다.

매매가가 싸다는 건 그만큼 많은 투자금이라는 대가를 요구한다

는 것에 대해 잊지 않도록 하겠습니다.

역시 세상에는 공짜가 없는 것 같습니다.

그러면서 문득 궁금해지는 것도 있었습니다.

저처럼 다주택자로 방향을 잡은 경우는

오히려 공급이 별로 없어서 전세가격이 적당히 받쳐주는

그런 지역이 궁합에 더 잘 맞지 않을까?

그런 지역에서도 적당히 수요가 있는 ‘신축’을 사는 것이

향후 재투자 측면에서 더 좋지 않을까?

하는 생각이 들었습니다. 

공급장이 있는 지역은 싸게 사더라도 투자금이 많이 들어서

재투자에 좋지 않을 것도 같아서요…

이 부분은 강사님께 여쭤보고 싶네요ㅠ

라이브 코칭 질문지를 제출하긴 했는데 당첨될지 모르겠네요. 

무엇을 할 것인가?

4급지 앞마당을 늘리는 것은 당연하고!

이번 강의를 통해 배운 것을 적용해보겠습니다.

1. 전고점그룹핑 하기 (동대문구, 서대문구 + 향후 임장지)
2. 시세트래킹 하면서 입주장에 따란 매매/전세가 변동 유심히 보기
3. 공급장에서 역전세 리스크 없고 투자금 회수 확정적인 경우에 한해, 1년 안에 갚을 정도의 대출을 쓰는 건 고려해볼 수 있음을 인지하기. 단 그 범위를 넘어서면 나중에 크게 아쉬울 수 있음을 명심하기
4. 1등 뽑기 할 때 매매가 상승 뿐 아니라 전세가 상승도 함께 고려하기 (향후 재투자에 유리한 전략 적용)

유익한 강의 해주신 잔쟈니 튜터님께 정말 감사드립니다.

이번 강의에서 배운 것을 바탕으로

내년에 좋은 투자해서 꼭 성과 내겠습니다.

모두의 3월을 응원합니다!