어지러운 임보, 가장 효과적인 흐름법 [나알이]

임보를 쓰면서 어떻게 궁금증을 가지나요?

가설을 어떻게 생각하나요?

처음 보는 지역인데 어떤 식으로

흐름을 따라가야할지 어렵습니다.

안녕하세요

나를 알리고 이롭게 하고픈 나알이입니다.

항상 임보에 어떻게 가설 쓰고 검증할지

궁금증이 적던 저..

참새는 짹짹 병아리는 삐약이라 하면

그대로 외우는 게 가장 쉬운

MBTI S(감각형)인 저는

궁금증을 가지는 것 부터가

어려웠습니다.

하.지.만

가장 도움이 되었던 건 교안!

항상 강의의 교안을 따라하고 있습니다.

(정말로..너무나 큰 도움..)

다른 분의 임보를 보는 것은

아무래도 직접 발표를

듣지 않는 이상

어떤 사고 흐름으로

해당 장표를 썼는지

이해하기가 어렵기 때문에

강의를 통해

강사님들이 어떤 포인트에서

궁금증을 뾰족히 세우고

풀어가는지 배우고

따라 넓게 보는 방법에 대해

도움을 얻을 수 있었습니다.

저에게 수도권 임보는

특히 어려운 영역입니다.

25개의 임장보고서 중

수도권은 5개로

5:1의 비율..

거기다 지방민..

수도권은 지방처럼 입주 물량에 따라

전세가와 매매가 정직하게

빠지는 게 아니라

심리도 반영되는 터라

그래프를 해석하는 게

더 어렵게 느껴졌습니다.

지난 서울투자기초반

권유디튜터님💙 강의를 들으며

어떤 흐름으로 파고 들어가는지

이해하는데 아주 큰 도움을 얻었습니다.

현재 유디튜터님의 학교 학생으로서

튜터님의 사고 흐름을

따라가고자 노력하는 바

어떻게 강의 교안 내용을 뽑아

어려운 지역에 대입하였는지

나눠보고자 합니다.

강의에서

공급 입지분석으로 들어갈 때

세 가지 포인트를 잡으라고

이야기해주시는데요.

이에 맞추어

세 가지를 그대로 BM합니다

KEY1.

공급물량과 전세가격 흐름이 정직한가?

KEY 2.

내가 투자한 단지 주변 공급 물량이 많은가?

KEY3.

내가 조사한 입주물량이 정확한 것인가?

대표사진 삭제

(실제 임보의 장표입니다)

공급물량과 전세 가격 흐름이 정직한가?KEY 1.

실거주가치인 전세!

강의를 통해서 수도권은

입주물량이 많더라도

시장의 분위기가 좋지 못하다면

아파트 가격 상승에 대한

기대감이 낮아

매매보다 전세를 구하는

수요가 많아지기 때문에

전세 빠짐이 덜 할 수 있다는 걸

알게 되었습니다.

흥미로운 건,

크게 걱정하지 않던

물량이더라도

지난 전세가의 상승이

물가상승률 보다 높았다면

급하락할 수 있다고 합니다.

반면 상승장의 분위기라면

전세 구하는 수요보다

소유하겠다는 심리가 만연하기에

입주로 인해 전세가는 떨어지더라도

매매가가 오를 수 있다는 등등

여러 케이스를 강의를 통해

배우게 됩니다.

그렇다면 !!

배운 것 중 일부를

임보에 적용해봅니다.

✅ Check Point

1. 수도권의 전세가는

심리에 영향을 받는가?

2. 전세가가 많이 올랐다면

전세 하락 요인(물량, 금리)이 있을 시

하락 폭 또한 큰가?

(직접적인 지역의 단어는 지웠습니다.

그래프는 원루트님의 나눔글을 활용하였습니다. 감사합니다.)

1. 수도권의 전세가는

심리에 영향을 받는가?

위 그래프상 09~10년도

수도권 입주물량이 많았지만

전세가가 상승한 모습을 보입니다.

강의에서 알려준대로

당시 하락장의 심리를 고려하여

매매 수요가 전월세 수요로 옮겨 가

수도권 전반적인 전세가가

올랐음을 알게 됩니다.

2. 전세가가 많이 올랐다면

전세 하락 요인(공급, 금리 등)이

있을 시 하락 폭 또한 큰가?

19년도 임팩트 있는

입주물량이 있던 oo구

단순히 입주장이라고

전세가 빠졌다로

생각의 흐름을 그치기 보다

강의에서 배운 것을 적용하여

장기적인 전세가 상승으로 인한 피로감

상승장이라는 심리로

매수를 하는 사람들이 더 많으니

전세 수요 대비 물량이 많아

가격이 더 빠졌음을 알고

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생활권/선호도별

대표단지의 가격흐름을 가져 와

19년도 입주가 많았던 당시

전세가 빠짐 정도가 어떠했는지

비교해볼 수 있습니다.

이에 전세의 빠짐이 큰 단지의

특징이 어떠하고

단지별로 기회를 언제까지

열어주는지 비교하며

현재의 투자로 연결해 볼 수 있습니다.

분석상 지역에서 투자기회를

오래 열어주는 단지에

현재 1~2억 투자금이 들어간다면

투자금이 3억인 사람은

2억, 1억 쪼개기 보다

더 가치 있는 단지를

3억으로 투자한 뒤

향후 전세 상승분 + 모은 돈으로

기회가 늦게까지 주는 단지에

재투자해야겠다는 등

투자의 컨셉과 계획을

잡아볼 수 있습니다.

대표사진 삭제

사진 설명을 입력하세요.

지방도 마찬가지입니다.

공급물량에 따른 전세가격 흐름이 정직한지

먼저 확인하고 구별 대표단지가

임팩트 있는 입주 타격을 받을 때

가격회복의 시기 차이를

비교하며 사람들이 어떤 단지를

더 좋아하는지 가늠해볼 수 있습니다.

과거의 전세가가

많이 올랐는지를 먼저 보자.

전세가가 덜 올라서

덜떨어졌을 수 있기 때문이다.

지방은 저평가 못지 않게 공급도 잘 봐야 한다.

복합적으로 여러가지

고려해서 투자 결정해야 한다.

그럼 이런 생각이 들겠죠.

부산과 대구가 싼데 공급도 없어지는데

더 빨리 오를 수도 있지 않느냐?

통제할 수 없는 어쩔 수 없는 부분.

부산은 10년간 공급이 없었고

앞으로 공급 없어지는 상황임에도 불구하고

전세물량 해소 안되었기 때문에

단기간에 치고 올라가지 않을 수 있어

그런 부분 고려해서 결정할거다.

경험 하다보니 데이터로 보이지 않는

부분에서 나오는 게 많다는 걸 알게 되었다.

투자 기준에 들어오는 것 중

가장 가치가 좋은 단지를 투자하되

그 이후는 대응의 영역.

-권유디튜터님-

임장을 하며 단지의 가치를

몸으로 이해할 때 어떤 단지를

비교할지 뽑아올 수 있습니다.

다만 데이터만으로 의존할 수 없는 건

데이터로 보이지 않는 부분들,

데이터만으로 해석하기 어려운

당시 현장의 분위기가 있기 때문입니다.

결국 강의를 통해

그 당시 시장에 있었던 강사님들의

말씀들을 빌려

이해도를 높일 수 있습니다.

낯선 지역이라 어렵더라도

강사님의 판단의 사고를 따라

임보와 투자까지 적용하며

현재 나에게 최선인 투자를 해봅시다!

강의교안 활용법

1. 입지 분석별

어떤 포인트를 잡는지 이해한다.

2. 강사님의 사고 흐름이

어떻게 되는지 따라가고 적용한다.

3. 장표를 실제로 따라하며

나만의 생각 장표 또한 더한다.

4. 과거 데이터로 해석하기 어려운 시장의 분위기를

강의를 통해 레버리지 하여 이해한다.

이를 임보에 반영한다.

오늘은 서울투자기초반이 열린 날입니다!

수도권의 좋은 기회가 온 만큼

꼭 놓치지 않기를 바랍니다:)

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