세끼고 매도할 때, 00하지 않으면 배액배상을 해줘야 할 수도 있습니다.(※주의) [에이스 2반 돈죠앙]

안녕하세요.

월부안에서 반드시 백 억을 달성하게 될 돈죠앙입니다.

저는 월부에서 들어와서

1호기와 2호기 투자를 했습니다.

잔금여력이 녹록치 않았던 저는,

두 물건 모두 세안고 매수를 했습니다.

그리고,

둘이 잔금 시점이 4일 차이여서

지방과 서울이라는 지역의 차이를 빼고는

비슷한 점이 많습니다.

하지만,

두채를 경험을 하면서,

같은 세안고 투자인데,

너무도 정반대의 사건들이 일어나고 있어서,

이를 통해서 배운 점을 토대로

우리 전세 레버리지 투자자들이 꼭 알아야 할 것들에 대해서

함께 이야기를 나누고 싶어서 글을 적어봅니다.

"세안고"의 의미를 어느 정도 수준으로 생각하시나요?

세입자들은,

저에게 투자금을 무이자로 빌려주는

너무도 고마운 존재죠!

전세금을 과도하게 올리지 않는다면,

그래도 안정적으로 역전세 위험을 마주하면서 투자해나갈 수 있는,

다주택자의 길에서는 필연적인 것입니다.

잔금여력이 되지않는 저는

오늘도 내일도 미래에도

세낀 물건들을 주로 찾아 다닐 것입니다.

레버리지의 꽃, 전세!!!!

하지만,

세입자에 대한 정책차원의 보호가 높아지면서,

전략적으로 접근하지 않으면,

오히려 집주인이 난감한 사항에 처할 수 있는 문제입니다.

세안고 물건에 투자한다면?

세입자의 동의는 반드시 하셔야 합니다.

제 1호기 세입자는 지방물건이고,

이미 전세계약이 2년 만기 시점이 다가오는 상황이었습니다.

그 당시 잔금이 안되는 저는,

세입자가 갱신계약을 한다고 했기에,

리스크가 없다고 생각하고 매수했던 물건입니다.

당연히, 매수 과정에서

집을 보러가서,

세입자와 이야기도 나누고,

불편한 사항은 없으신지,

향후 재계약 시점에 전세가를 상향할 수 있는지

등등의 충분히 의사를 나누고,

매수를 했습니다.

그로부터 6개월,

정말 무탈하게,

이야기 했던대로 1천만원을 상향해서

오늘 무사히 잔금을 치렀습니다.

*이 때, 2천만원을 상향할 수도 있었으나,

한가해보이멘토님과 상의한 결과,

그렇게 되면 신규계약으로 들어가기에,

차라리 1천만원(=5%로의 수준)으로 올려

갱신계약을 하는 것이,

매도 시 더 유리하다고 말씀을 해주셨습니다.

갱신계약을 하는 것이 왜 유리한지

그렇게 크게 느끼지는 못했었는데요,

2호기 잔금이 연기되고 있습니다.

지속적으로 발생하고 있는

세입자 이슈로 인해서

잔금이 연기 되는 사태가 벌어 지고 있습니다.

이를 통해서, 세안고 물건이라면,

반드시 세입자와의 충분히 논의가 이루어져야 하는지,

왜 매도시에는 갱신계약을 한 물건이 더 유리할 지,

크게 배우고 있습니다.

“돈죠앙님, 세입자에게 현 매수 상황관련하여 세입자 동의 여쭤보세요 .”

-주우이멘토님-

제가 2호기를 매수하던 시점에,

실거주가 아닌, 전세 낀 물건으로 바꾸게 되면서,

투자 방향성이 바뀌게 되었습니다.

문제는,

제가 매수하던 시점에는 전세 계약을 마쳤지만,

주인이 거주하고 있었고,

매수 후 한달 후에 세입자가 들어오게 되었습니다.

1호기 매물처럼,

세입자가 거주하고 있었다면,

충분히 이야기를 나눌 상황이 되었을텐데,

아직 잔금을 치지 않은 상황에서

아직 들어오지 않은 세입자에게

직접 연락을 할 수는 없는 노릇이었습니다.

결국, 매도-매수 사장님께 사항을 전달해달라하고,

진행하는 수 밖에 없었는데요,

매수-매도-전세 계약 부동산 세 곳이 전부 달랐어서,

매도 사장님께서 명확하게 전달해주지 않게 되면서,

세입자는 매도가 되었다는 사항은 전혀 모른채,

이사를 들어오는 날 집이 팔렸다는 이야기를 듣게 되었습니다.

나이가 지긋했던 세입자는,

집주인이 바뀌게 되는 것에 불안함을 느꼈고,

전세권 설정, 전세 보증보험 등등의 각종 제안도 무시한 채

전세권 설정 비용을 지불하거나,

이사를 나가면 이사비용을 지불하던지

둘 중에 하나만 받아들이겠다고 하시면서

감정적으로 대응하며 연락을 끊어버렸습니다.

집주인은 현재의 상태에서 권리사항변경 및 근저당 설정을 하지 않기로 한다.

전세입자의 특약사항 중

사실,

매도자가 매도를 하게 되면,

권리사항 변경이 생기기에,

명백한 계약위반이 되어버린 순간이었습니다.

이 때 세입자는 승계 거부라는 방식으로,

전세 계약 기간이 남아 있다하더라도,

새 집주인과 계약을 하지 않고,

매도인에게 전세금을 돌려받고,

이사를 나갈 수 있습니다.

그러면 매수인은 어떻게 되나요?

매매 대금 중 현 임대보증금은 잔금에서 공제하며, 현 임대차계약은 매수인이 승계한다.

보증금 000은 현상태에서 승계하기로 한다.

임대차계약을 승계하는 조건으로 매매 계약서를 작성하였기에,

임대차계약을 승계받지 못한다면, 계약이 성사될 수 없기에,

계약 미이행으로 인해 매도인에게 계약 해지를 요구할 수 있습니다.

만일 매도인이 끝내 세입자를 설득하지 못하고 승계시킬 수 없다면?

제 6조

매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용에 대하여 불이행이 있을 경우 그 상대방은

불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 

그리고 계약 당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 

손해 배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다.

중요한 점은, 단순 계약금 반환이 아니라,

배액배상을 요구할 수 있다는 점입니다.

실제로 현재 저는 잔금일시에 계약이 미이행이 될 경우,

배액배상을 요구하고 계약을 해지하겠다는 연락을

부동산 사장님께 전달했습니다.

내가 만일 매도자 입장이라면?

정말 너무 무섭지 않나요?

세입자를 안고 매수를 하는 것은

너무도 편안하고, 안전하게 느껴지지만,

우리가 당연히 맞이하게 될 매도의 시점에서,

명확하게 협의가 되지 않는다하면,

정말 곤란한 사항에 처할 수 있음을,

배울 수 있었던 경험이었습니다.

그렇다면,

매도자의 입장에서 어떻게 대처해야할까요?

1.

세입자를 끼고 매도를 하게 된다면,

반드시 세입자에게 이 사실을 고지하고,

매도를 진행해야할 것입니다.

실제로,

매매 계약시점에 세입자도 동행해서

매매 계약을 진행했다는 사례들도 보았습니다.

2.

세입자가 계속 거주한다고 하더라도,

막상 승계거부를 한다면,

승계를 할 수 없습니다.

구두로만 이야기 할 것이 아니라,

서면으로 받아서 확실한 증거물을

확보해 두는 것이 필요할 것이라고 봅니다.

무주택자로 세입자로 거주할 때는,

세입자를 보호해주는 정책들이 반갑게만 느껴졌었는데요, ^^;;

막상 다주택자가 되고자하니,

사소하다고 생각할 수 있는 문제가

커다란 문제가 될 수 있음을 깨닫는 순간이었습니다.

전세입자를 승계하는 조건으로 한다라는 문구 한 줄이,

현 어지러운 상황에서 벗어나게 도와주었습니다.

세입자와 매도인이 원만히 합의 되어서

큰 이슈없이 매수를 하는 것이 모두를 위한 것이지만,

그렇지 않는 상황의 경우를 대비해서

최소한 나를 보호할 수 있는 법을 반드시 알아야 하겠다는 생각이 듭니다.

이 환경에서 있음에 감사하고,

매수의 책임이 아님을 알려주신,

한가해보이멘토님께 진심으로 감사하고,

이런 경험등을 통해서,

이렇게 열심히 배우고 공부하는 우리 월부인들 만큼은

불리한 상황에 놓지 않길 바라는 마음에

작성해보았습니다.

내 자산을 잘 지키고 나를 보호할 수 있는

투자가가 되시길

우리 모두 화이팅입니다 ♡